美昌物業(yè)地 工程部規(guī) 規(guī) 章制度 匯編

　1、業(yè)戶報(bào)修處理規(guī)程 2、工程設(shè)備檔案管理規(guī)定 3、周報(bào)告、月報(bào)告、年報(bào)告制度 4、能源管理制度 5、設(shè)施設(shè)備管理制度 6、報(bào)告制度 7、安全運(yùn)行管理制度 8、高空作業(yè)安全操作規(guī)定 9、安全用電管理制度 10、防火及消防安全管理制度 11、值班及交接班制度 12、機(jī)房管理制度 13、機(jī)房安全防火管理規(guī)定 14、機(jī)房鑰匙管理制度 15、機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 16、配電室管理規(guī)定 17、水泵房、水箱間管理規(guī)定 18、設(shè)備故障處理規(guī)定 19、運(yùn)行事故分析 20、設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度 21、設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度 22、設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度 23、工程部人員調(diào)配制度 24、設(shè)備修理計(jì)劃的變更、檢查與考核制度 25、公共部位巡檢制度 26、二次裝修管理制度

　? 業(yè)戶報(bào) 修 處 理 規(guī)程 程

　1 1 目的

　盡快處理業(yè)主(用戶)的報(bào)修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)，評價維修服務(wù)質(zhì)量，提高維修服務(wù)水平。

　2 2 適用范 圍

　適用于園區(qū)業(yè)主（用戶）提出維修服務(wù)要求的處理。

　3 3 職責(zé)

　3.1 園區(qū)保潔員負(fù)責(zé)樓層公共場所的報(bào)修工作，公司各部門發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時向客服前臺報(bào)修。

　3.2 安管人員、工程人員巡樓時檢查樓層公用設(shè)施的完好情況，對故障部位進(jìn)行補(bǔ)報(bào)。

　3.3 客服部負(fù)責(zé)接收業(yè)主（用戶）、保潔員和公司其他部門人員的報(bào)修事項(xiàng)；負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的分遞傳達(dá)工作；負(fù)責(zé)信息的反饋和維修過程中相關(guān)事宜的協(xié)調(diào)工作。

　3.4 工程部（水、電）負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)和維修工作。

　3.5 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)對維修工作的監(jiān)督及對《客戶服務(wù)通知單》以外的報(bào)修內(nèi)容的評審工作。

　3.6 客服部負(fù)責(zé)對報(bào)修處理工作的監(jiān)督檢查工作。

　3.7 管理者代表負(fù)責(zé)對報(bào)修處理工作的監(jiān)督和最后確認(rèn)、評價工作。

　4 4 工作程序

　報(bào)修處理階段劃分 報(bào)修

　業(yè)務(wù)分遞

　 維修準(zhǔn)備

　 維

　修

　信息反饋

　錄入微機(jī)

　 接收回執(zhí)

　 禮貌入內(nèi) 返單

　 分發(fā)傳遞

　 打印工程單

　 檢查維修 匯總單據(jù)

　 收集信息

　 準(zhǔn)備材料

　 簽單確認(rèn) 信息反饋

　 協(xié)調(diào)事宜

　 到達(dá)維修點(diǎn)

　 協(xié)商尾留 整理統(tǒng)計(jì)

　 時間：

　5 分

　 10 分

　 5分

　 業(yè)主

　微

　 4.1 微機(jī)設(shè)置(報(bào)修處理系統(tǒng))

　 4.2 業(yè)務(wù)分遞

　4.2.1 報(bào)修人以電話或口頭方式進(jìn)行報(bào)修，報(bào)修員將業(yè)主名稱、業(yè)主代號（樓層房間號）、維修項(xiàng)目、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、故障現(xiàn)象輸入“報(bào)修工作管理系統(tǒng)” 。

　4.2.2 報(bào)修員電話通知工程部。

　4.2.3 報(bào)修員在打印機(jī)上打印《客戶服務(wù)通知單》一式四聯(lián)。

　4.2.4 當(dāng)可以分派人員前往維修，受領(lǐng)單位派維修工人到報(bào)修處取單，進(jìn)入維修部位進(jìn)行作業(yè)。

　4.2.5 維修工作按照先業(yè)主后內(nèi)部，先高層、后低層的原則分派任務(wù)。例如同時報(bào)修三處，只能派出 1 人維修時，如果三個工程作業(yè)單全部為業(yè)主報(bào)修，則按照先高后低的原則執(zhí)行，如果其中一個是業(yè)主報(bào)修，則按照先業(yè)主后內(nèi)部的原則執(zhí)行。

　4.2.6 報(bào)修接待員得知維修人員已經(jīng)全部派出時，應(yīng)與相關(guān)值班員確認(rèn)可派出人員時間，并立即與報(bào)修聯(lián)系人電話聯(lián)系，“××小姐（先生），真抱歉，工程維修人員正在

　××層進(jìn)行××項(xiàng)維修，需稍候，回來后我立即通知前往您處，

　可以嗎？謝謝！”如果業(yè)主的維修項(xiàng)目很急，則與相關(guān)班組聯(lián)系，改變維修次序派人前往進(jìn)行維修。

　4.3 維修準(zhǔn)備 4.3.1 維修人員接到維修任務(wù)后，根據(jù)《客戶服務(wù)通知單》標(biāo)明的故障現(xiàn)象準(zhǔn)備材料，班組儲存材料包括，燈管、節(jié)能燈、鎮(zhèn)流器、跳泡、電話線、水龍頭、密封墊等常用材料。

　客服總物業(yè)經(jīng)報(bào)修處理中心 公司主 服務(wù)器 辦公工程報(bào)修 確 認(rèn) 結(jié) 論 配電

　4.3.2 準(zhǔn)備常用工具和墊布、抹布等。

　4.3.3 自接收回執(zhí)發(fā)出 10 分鐘內(nèi)到達(dá)維修地點(diǎn)。

　4.4 維修 4.4.1 敲門（輕輕敲三下），得到允許，進(jìn)入業(yè)主房間：“您好！對不起，打攪您了，我是 xxxx 客戶服務(wù)中心派來的維修工人，現(xiàn)在可以維修檢查嗎？”得到允許后，輕步進(jìn)入維修地點(diǎn)，放好墊布，進(jìn)行檢查。將檢查結(jié)果向業(yè)主（用戶）匯報(bào)：

　a) “對不起，您的設(shè)備故障是××，是由于××原因造成的，需要更換××，價格××元，您看可以嗎？” 。得到允許后立即維修。

　b) 當(dāng)需要到倉庫領(lǐng)取材料時，向業(yè)主說明：“對不起，我現(xiàn)在到倉庫領(lǐng)材料，馬上回來，請您稍候！” c) 當(dāng)倉庫無此材料時，應(yīng)仔細(xì)檢查是否還缺其他材料（避免一次檢查不到位），向業(yè)主說明原因，約定維修時間（注意：約定的時間要輸入微機(jī)，以便系統(tǒng)掌握情況及時提示，否則系統(tǒng)將按未執(zhí)行任務(wù)項(xiàng)處理）。

　d) 當(dāng)故障點(diǎn)一時難以確認(rèn)時，應(yīng)向業(yè)主道歉，說明未查出原因，約定時間再次檢查，返回后立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，在約定的時間內(nèi)進(jìn)行重新檢查。

　4.4.2 維修結(jié)束，維修人員清理現(xiàn)場，收拾工具物料，擦凈作業(yè)面，請聯(lián)系人驗(yàn)收：“××小姐（先生），您交待的工作我已經(jīng)完成，請您試驗(yàn)一下，是否可以？” 。

　4.4.3 待業(yè)主確認(rèn)后，將作業(yè)內(nèi)容、消耗材料、作業(yè)時間填寫好，“××小姐（先生），請您在作業(yè)單上簽署意見，好嗎？” “請您在這簽署” 。

　4.4.4 收好簽字作業(yè)單，“麻煩您了，非常感謝，您有什么要求，請給報(bào)修處打電話。” 4.5

　信息反饋 4.5.1 維修人員返回后，將工程維修單交給報(bào)修處，由報(bào)修員負(fù)責(zé)將到達(dá)時間和維修結(jié)束時間及業(yè)主滿意程度錄入微機(jī)（報(bào)修時間、通知時間由系統(tǒng)自行填寫）。

　4.5.2 《客戶服務(wù)通知單》由報(bào)修員匯總，每月 20 日前交給工程部經(jīng)理審核，每月 20 日將審核后的《客戶服務(wù)通知單》，第三聯(lián)交回客服部核銷。如有費(fèi)用發(fā)生，應(yīng)將第二聯(lián)交與財(cái)務(wù)，第四聯(lián)本部門留存 4.5.3 每月 20 日，報(bào)修員打印一份當(dāng)月《工程維修匯總表》作為部門考核依據(jù)并存檔備查。

　4.6 最后確認(rèn) 4.6.1 客服部、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室隨時在微機(jī)上調(diào)閱報(bào)修進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。

　4.6.1.1 客服部重點(diǎn)檢查報(bào)修處分遞和協(xié)調(diào)情況，必要時客服部經(jīng)理親自對業(yè)主進(jìn)行協(xié)調(diào)。

　4.6.1.2 工程部重點(diǎn)檢查維修效率和業(yè)主滿意程度，以及遺留問題的處理。

　4.6.1.3 財(cái)務(wù)部重點(diǎn)檢查材料供應(yīng)保障情況，統(tǒng)計(jì)因材料供應(yīng)問題停止維修的比例。

　4.6.1.4 辦公室重點(diǎn)檢查報(bào)修分遞完好率、維修按時完成率、業(yè)主滿意率等情況，研究改進(jìn)措施，制訂不合格項(xiàng)糾正、預(yù)防措施。

　4.6.2 管理者代表負(fù)責(zé)最后確認(rèn)工作。

　根據(jù)月《工程維修匯總表》對報(bào)修工作進(jìn)行綜合評價，確定不合格項(xiàng)，組織辦公室制定糾正/預(yù)防措施，并組織相關(guān)部門實(shí)施。

　4.6.3 報(bào)修工作的獎懲，按照公司獎懲有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　4.6.3.1 評分標(biāo)準(zhǔn) --優(yōu)秀：98—100

　分； —良好：94—97.9 分; --合格：90—93.9 分。

　4.6.3.2 作業(yè)單不合格品扣分標(biāo)準(zhǔn) --材料驗(yàn)證不合格，按照《材料采購、稽核管理規(guī)程》二級驗(yàn)證扣分標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　--按規(guī)定時間到達(dá)維修地點(diǎn)，每遲到 1 分鐘扣 0.1 分。

　--業(yè)主評價非常滿意+1 分，一般-1 分，不滿意-5 分，業(yè)主投訴-10 分。

　--維修質(zhì)量，同一處工程，一天內(nèi)返修-5 分，二天返修-3 分，三天返修-2 分，四至十天返修-1 分。

　--作業(yè)單填寫整齊，內(nèi)容詳細(xì)，單面清潔，字跡工整各占 1 分，未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)視情況扣分。

　--工程維修完畢 15 分鐘內(nèi)返單到報(bào)修處，每延時 5 分鐘扣 0.1 分。

　4.6.3.3 班組成績評定辦法 --班組成績評定分日評和月評兩種，主要內(nèi)容包括報(bào)修起數(shù)、完成起數(shù)、按時到達(dá)、業(yè)主滿意、遺留工程、返修數(shù)量等，以上內(nèi)容均區(qū)分業(yè)主和內(nèi)部兩種情況統(tǒng)計(jì)。

　--工程作業(yè)單分遞 5 分鐘后，班組無法派員維修，不論其原因如何，每延時 10 分鐘扣 0.1 分。

　--成績評定辦法：①除業(yè)主滿意、返修數(shù)量扣分外，按照扣分總數(shù)÷完

　成起數(shù)計(jì)扣分?jǐn)?shù)；②（業(yè)主滿意扣分+返修數(shù)量扣分）÷（完成起數(shù)）×2.5;③100-上述兩項(xiàng)扣分和為單位日、月實(shí)得分?jǐn)?shù)。

　4.6.3.4 個人成績評定辦法 個人成績評定按照班組 4.6.3.3 項(xiàng)成績評定辦法執(zhí)行。

　4.6.3.4 個人工作效率評定辦法 --為了統(tǒng)計(jì)個人工作效率，每月打印個人維修工程一覽表，其中包括成績評定和工程完成時限。

　--對個人維修工程進(jìn)行橫向比較，確定效率最差者，按照公司相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　4.6.3.5 扣分均由報(bào)修管理系統(tǒng)控制，月底進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，除對個人實(shí)行扣分制度外，對部門工作亦做出綜合評價。

　5 5 記錄

　《客戶服務(wù)通知單》

　 HDXX-GC-002-A-01 《工程維修匯總表》

　HDXX-GC-002-A-02

　? 工程 設(shè)備檔 案管理 規(guī)定 定

　1 1 目的

　加強(qiáng)設(shè)備檔案的管理工作，達(dá)到標(biāo)識清晰、案卷齊全、保管符合規(guī)定，為園區(qū)的運(yùn)行和維修提供可靠的資料。

　2 2 范 圍

　所轄設(shè)備設(shè)施檔案。

　3 3 職責(zé)

　3.1 檔案員負(fù)責(zé)園區(qū)土建、機(jī)械、電器及其所有原始圖紙、資料、說明書及其它材料的收集、整理、歸類工作。

　3.2 工程部負(fù)責(zé)提供相應(yīng)專業(yè)的維修、改造后的圖紙、資料、繪制工作。

　3.3 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查檔案管理規(guī)定的內(nèi)容執(zhí)行情況。

　4 4 內(nèi)容 容

　 4.1 設(shè)備臺賬 4.1.1 本設(shè)備臺賬，包括園區(qū)所有設(shè)備，存放于工程部。

　4.1.2 內(nèi)容包括：序號、設(shè)備編號、設(shè)備名稱、型號、制造廠家、出廠編號、出廠日期、技術(shù)特性、安裝時間、工作狀況、使用地點(diǎn)、備注（設(shè)備編號參考集團(tuán)物業(yè)管理中心下發(fā)的《小區(qū)設(shè)備與機(jī)房編碼辦法》）。

　4.1.3 使用磁盤記錄和硬盤拷貝記錄兩種方式進(jìn)行存儲。

　4.2 設(shè)備檔案 4.2.1 主要設(shè)備（大中型設(shè)備）應(yīng)建立設(shè)備檔案。

　4.2.1.1 設(shè)備檔案內(nèi)容有：檔案封面、卷內(nèi)目錄、設(shè)備主頁、設(shè)備相關(guān)使用說明、維修保養(yǎng)手冊、設(shè)備安裝圖紙、檢驗(yàn)報(bào)告及合格證、檢修記錄等。

　4.2.1.2 設(shè)備檔案應(yīng)使用電子磁盤記錄和硬拷貝記錄兩種方式進(jìn)行存儲。

　4.3 設(shè)備大中修計(jì)劃 4.3.1 工程部應(yīng)建立設(shè)備大中修計(jì)劃。

　4.3.2 設(shè)備大中修計(jì)劃包括序號、設(shè)備編號、設(shè)備名稱、型號、制造廠家、安裝時間、使用地點(diǎn)、大中修年份等。

　4.3.3 設(shè)備大中修計(jì)劃根據(jù)設(shè)備使用頻次、工作環(huán)境和常規(guī)維修規(guī)律確定，即使用頻次高、工作環(huán)境差的設(shè)備維修周期應(yīng)縮短，使用頻次低、工作環(huán)境好的設(shè)備應(yīng)延長大中修時間。

　4.3.4 設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格按照大中修計(jì)劃實(shí)施維修，如需改變維修時間，應(yīng)得到管理者代表的批準(zhǔn)，以保證園區(qū)設(shè)備的完好率和使用壽命。

　4.4 維修記錄 4.4.1 設(shè)備大中修應(yīng)在填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》的同時填寫《設(shè)備檔案》，《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》應(yīng)與《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃》、《設(shè)備檔案》相對應(yīng)。

　4.4.2《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》內(nèi)容包括維修時間、設(shè)備編號、設(shè)備名稱、維修內(nèi)容、更換部件、設(shè)備狀態(tài)、維修人、檢驗(yàn)人、備注等。

　4.4.3《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》由部門經(jīng)理審核簽字。

　4.5 監(jiān)視測量器具 4.5.1 建立監(jiān)視、測量器具校驗(yàn)計(jì)劃表，該計(jì)劃表起到器具臺賬、校驗(yàn)計(jì)劃、校驗(yàn)實(shí)施三種功能。

　4.5.2 監(jiān)視測量器具校驗(yàn)計(jì)劃內(nèi)容包括：序號、編號、名稱、型號、規(guī)格、精度、出廠編號、安裝位置用途以及檢驗(yàn)計(jì)劃、備注。

　4.5.3 監(jiān)視、測量器具校驗(yàn)計(jì)劃表中的檢驗(yàn)計(jì)劃應(yīng)送檢。

　4.6 其他資料的管理 4.6.1 設(shè)備圖紙、使用說明書、維修保養(yǎng)說明書、出廠合格證等資料以附件的形式訂錄在《設(shè)備檔案》附頁內(nèi)。

　4.6.2 設(shè)備檔案附件頁應(yīng)記錄 4.6.1 所述資料。

　4.6.3 設(shè)備檔案應(yīng)裝訂成冊進(jìn)行保管。

　4.6.4 上述資料在使用時應(yīng)使用復(fù)印件，以保證資料的完整和使用壽命。

　 5

　記錄

　《設(shè)備臺賬》

　HDXX-GC-003-A-01 《設(shè)備檔案》

　HDXX-GC-003-A-02

　《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄》

　HDXX-GC-033-A-01

　? 周報(bào) 報(bào) 告、月 報(bào) 告、年 報(bào) 告制度

　1

　 目的

　及時反映工程部的工作進(jìn)度，以便上級更好地了解工程進(jìn)度；作出工作計(jì)劃，

　根據(jù)計(jì)劃有條不紊地開展各項(xiàng)工作，加快工作進(jìn)程。

　2

　 適用范圍 圍：

　：

　工程部全體員工。

　3

　 職責(zé) 3.1 工程部各主任必須每周向工程經(jīng)理提交周報(bào)告，周報(bào)告必須按《工程部周工作報(bào)告》格式填寫，字跡工整，簡明準(zhǔn)確，內(nèi)容詳實(shí)。

　3.2 工程部月度工作報(bào)告由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)編寫；各專業(yè)主任負(fù)責(zé)編寫本專業(yè)月度工作報(bào)告，提交工程部經(jīng)理。

　3.3 工程部年度工作報(bào)告由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)編寫。

　4

　 內(nèi) 內(nèi)容 容

　4.1 周報(bào)告的主要內(nèi)容 4.1.1 本周計(jì)劃維修工作完成情況，工作進(jìn)度，未完成工作項(xiàng)目及未完成原因，預(yù)計(jì)完成時間等。

　4.1.2 本周《客戶服務(wù)通知單》完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)量和項(xiàng)目、未完成原因、預(yù)計(jì)完成時間、本周返單率等等。

　5.3

　4.1.3 下周工作計(jì)劃，計(jì)劃工作項(xiàng)目、計(jì)劃完成時間、執(zhí)行人等。

　4.2 月報(bào)告的主要內(nèi)容

　4.2.1 人員變動情況 4.2.2 本系統(tǒng)各設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況。

　4.2.3 本月《客戶服務(wù)通知單》的數(shù)量、故障原因、維修結(jié)果及完成率。

　4.2.4 零配件的更換及使用情況，庫存情況。

　4.2.5 操作規(guī)程是否存在改善意見。

　4.2.6 維修計(jì)劃完成情況，如有未完成事項(xiàng)，必須寫明未完成原因。

　4.2.7 人員工作的服務(wù)態(tài)度、勞動紀(jì)律、工作標(biāo)準(zhǔn)及積極性等。

　4.2.8 能源的使用情況。

　4.2.9 特別事故。

　4.2.10 是否有明顯須改進(jìn)的工程事項(xiàng)。

　4.2.11 整體意見。

　4.3 年報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容

　4.3.1 在整體上對一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進(jìn)行評估，評價其操作性、有效性， 4.3.2 制定下一年度的工作目標(biāo)。目標(biāo)應(yīng)詳細(xì)具體且經(jīng)過努力確實(shí)能夠達(dá)到。

　4.3.3 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案之改進(jìn)意見 4.3.4 設(shè)備設(shè)施功能的加強(qiáng)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。

　4.3.5 重大維修保養(yǎng)、改造工程的進(jìn)行及維修保養(yǎng)計(jì)劃。

　4.3.6 環(huán)保節(jié)能管理計(jì)劃。

　4.3.7 人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面的改進(jìn)。

　 5

　 相 關(guān)記錄

　《工程部周工作報(bào)告》

　 HDXX-GC-004-A-01 《工程部月管理報(bào)告》

　 HDXX-GC-004-A-02 《客戶服務(wù)通知單》

　 HDXX-GC-002-A-01

　? 能源管理制度

　1

　 目的

　合理使用設(shè)備設(shè)施，使其達(dá)到最大限度的工作效率，減少能耗費(fèi)用支出。

　2

　 適用范 圍 園區(qū)內(nèi)所有運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施。

　3

　 職責(zé)

　3.1 各部門委派一名節(jié)能管理員，協(xié)助、督促和落實(shí)工程部節(jié)能工作的開展。

　3.2 主任負(fù)責(zé)節(jié)能工作開展的指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

　4

　 管理制度

　4.1 成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組，各部門均應(yīng)設(shè)兼職節(jié)能管理員。

　4.2 節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況，并采取相應(yīng)節(jié)能措施。重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理的重要內(nèi)容。

　4.3 工程部應(yīng)進(jìn)行每月能耗統(tǒng)計(jì)并繪制成曲線表，以進(jìn)行不同年份不同月份的能耗比較。

　4.5 供配電系統(tǒng)應(yīng)對無功負(fù)荷進(jìn)行補(bǔ)償，以提高功率因數(shù)。功率因數(shù)應(yīng)控制在 0.9以上。應(yīng)根據(jù)變壓器負(fù)荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運(yùn)行方式。變壓器負(fù)載率經(jīng)常小于 30%時，應(yīng)退出運(yùn)行；應(yīng)經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。

　4.6 制冷機(jī)組應(yīng)安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同負(fù)荷要求，開、停部分機(jī)組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運(yùn)行效率。

　4.7 空調(diào)機(jī)組運(yùn)行時應(yīng)對于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少新風(fēng)處理能耗；對于非 24 小時營業(yè)場所，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)量調(diào)節(jié)，根據(jù)負(fù)荷的大小來改變送風(fēng)量。

　4.8 照明系統(tǒng)燈具應(yīng)定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。

　4.9 照明和動力用電應(yīng)分別裝表計(jì)量，內(nèi)部可分層、分區(qū)、分部門裝表計(jì)量，依據(jù)獎節(jié)罰超原則，制訂考核辦法。

　4.10 工程部應(yīng)在所有使用部門安裝相應(yīng)的計(jì)量儀表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。

　4.11 工程部應(yīng)派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關(guān)人員進(jìn)行教育并懲罰。

　4.12 工程部各級管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況，以及各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　4.13 工程部應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識和方法，不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。

　4.14 充分應(yīng)用樓宇自動化控制（BAS）進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時間、天氣等變化因素，時刻調(diào)整設(shè)備運(yùn)行參數(shù)。

　4.15 加強(qiáng)管道保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。

　4.16 照明燈具應(yīng)盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。

　4.17 在可能情況下，通過技術(shù)改造，使電梯/手扶梯達(dá)到智能管理和運(yùn)行。

　4.18 盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開關(guān)，如：聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時間控制開關(guān)、延時控制開關(guān)等。

　4.19 合理使用設(shè)備設(shè)施，使其最大限度的達(dá)到工作效率。

　4.20 經(jīng)常檢修設(shè)備設(shè)施，使設(shè)備設(shè)施保持良好的潤滑、密封的運(yùn)行狀態(tài)。

　5 5

　 相 關(guān)記錄

　《能源消耗統(tǒng)計(jì)表》

　 HDXX-GC-005-A-01

　? 設(shè) 設(shè) 施 設(shè)備 管理制度

　1. 目的

　規(guī)范設(shè)施設(shè)備管理，延長其使用壽命，保障設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

　1. 適用范 圍

　適用于園區(qū)內(nèi)所有的設(shè)施設(shè)備。

　3. 職責(zé)

　3.1 工程部資產(chǎn)管理員必須做好設(shè)施設(shè)備的臺帳，嚴(yán)格做好設(shè)施設(shè)備的庫存管理。

　3.2 工程部經(jīng)理做好設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃與申購計(jì)劃。

　3.3 其他各部門人員對設(shè)施設(shè)備的改裝、移位提出合理性建議。

　4. 內(nèi) 內(nèi)容 容

　 4.1

　設(shè)備技術(shù)檔案管理

　4.1.1 各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定程序借用。

　4.1.2 每一臺設(shè)備應(yīng)設(shè)立一張《設(shè)備登記卡》，并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊?！对O(shè)備登記卡》應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。設(shè)備應(yīng)每年按《設(shè)備登記卡》進(jìn)行一次全面的清點(diǎn)核對，應(yīng)該做到帳物相符。

　4.1.3 每一獨(dú)立用戶單元需設(shè)立一張《單元設(shè)備檔案卡》，以便于掌握對用戶設(shè)備設(shè)施的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。

　4.1.4 所有技術(shù)檔案如需復(fù)印，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。

　4.1.5 工程部技術(shù)檔案管理人員必須嚴(yán)格執(zhí)行本制度，不得遺失技術(shù)檔案，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，不得隨意復(fù)印、外借，否則應(yīng)按《員工守則》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　4.2

　新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理

　4.2.1 凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供

　應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請上級批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

　4.2.2 工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。

　4.2.3 新增設(shè)備驗(yàn)收后，驗(yàn)收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。

　4.2.4 物業(yè)設(shè)備設(shè)施需改裝、移位時，對一般容易改裝、移位的設(shè)備設(shè)施，由使用專業(yè)提出申請，報(bào)請部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價格較高或需對原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門經(jīng)理報(bào)請上級批準(zhǔn)，并由工程部提出方案后再進(jìn)行施工。設(shè)備設(shè)施改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)備設(shè)施的改裝、移位的資料除存檔外，還應(yīng)對相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。凡任意改裝、移位設(shè)備設(shè)施或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責(zé)任。

　4.2.5 相同設(shè)備的更新和報(bào)廢必須同時辦理。

　4.2.6 設(shè)備的報(bào)廢必須遵循以下原則：

　4.2.6.1 政府指定的淘汰產(chǎn)品 4.2.6.2 已超過使用期限，損壞嚴(yán)重；或是雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但是有嚴(yán)重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。

　4.2.6.3 因?yàn)槭鹿蕮p壞，而修理費(fèi)用接近或超過原價值的設(shè)備 4.2.6.4 無法修復(fù)的設(shè)備

　4.2.7 設(shè)備的報(bào)廢，應(yīng)由使用部門提出申請，由工程部進(jìn)行技術(shù)鑒定后，方可辦理報(bào)廢手續(xù)。價值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)上級批準(zhǔn)。

　4.3

　工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理

　4.3.1 日常手用工具應(yīng)由庫房管理人員根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。

　4.3.2 日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)；需要更新時，必須以舊換新，并經(jīng)專業(yè)工程師批準(zhǔn)。

　4.3.3 日常維修材料和備件，由各專業(yè)根據(jù)需要按月填寫《采購申請單》，制定月度采購計(jì)劃，報(bào)工程部經(jīng)理審批后提交行政人事部匯總，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后由行政人事部負(fù)責(zé)采購。

　4.3.4 特殊情況下，計(jì)劃采購未包含的，并且?guī)旆繘]有存貨時，可以提出臨時采購

　申請，由工程部各專業(yè)填寫《采購申請單》，經(jīng)工程部經(jīng)理和總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，交行政人事部執(zhí)行采購。

　4.3.5 所有采購物品必須交庫房管理員驗(yàn)收并辦理入庫登記手續(xù)。

　4.3.6 本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分。工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。

　4.3.7 公用工具歸資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)保管及借出（各種電動工具原則上由庫房統(tǒng)一保管），需要時應(yīng)進(jìn)行使用登記。

　4.3.8 專業(yè)自用工具由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)保管及使用，機(jī)房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，值班工具應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。

　4.3.10 根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。

　4.3.11 所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類工具的正常使用。

　4.3.12 公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫《工具借用記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。

　4.3.13 借用公用工具歸還時，須由庫管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負(fù)責(zé)照價賠償。

　4.3.14 專業(yè)自用工具必須由專業(yè)工程師進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由專業(yè)工程師照價賠償。

　4.3.15 全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具。凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具并因此造成工具損壞者，應(yīng)由損壞者按工具原價賠償。

　4.3.16 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。不得使用任何工具干私活。

　4.3.17 所有工具要愛惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期報(bào)廢時，無論公用工具還是個人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。

　4.3.18 專業(yè)員工需領(lǐng)料時，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，完成報(bào)修后，填寫材料耗量單。主任對

　領(lǐng)用量和耗用量進(jìn)行核銷，由專業(yè)工程師簽字，并由工程部經(jīng)理確認(rèn)。

　4.3.19 對進(jìn)口備件或其他價值較高的物品應(yīng)采用以舊換新的制度。

　4.3.20 材料使用后要在《客戶服務(wù)通知單》上填寫清楚，并經(jīng)主任確認(rèn)。多余材料必須退回庫房。

　5 5

　 相 關(guān)記錄

　《采購申請單》

　 HDXX-GC-006-A-01

　《工具借用記錄表》

　 HDXX-GC-006-A-02 《設(shè)備登記卡》

　 HDXX-GC-006-A-03 《單元設(shè)備檔案卡》

　 HDXX-GC-006-A-04 《工程項(xiàng)目質(zhì)保期及單位聯(lián)系情況一覽表》

　 HDXX-GC-006-A-05

　《客戶服務(wù)通知單》

　 HDXX-GC-002-A-01

　? 報(bào) 報(bào) 告制度

　1. 目的

　規(guī)范設(shè)施設(shè)備管理，延長其使用壽命，保障設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

　2. 適用范 圍

　適用于工程部全體人員。

　3. 職責(zé)

　3.1 各系統(tǒng)操作人員及維修人員做好運(yùn)行記錄與值班記錄。

　 3.2 各專業(yè)主任檢查記錄情況，發(fā)現(xiàn)問題及時組織解決。

　3.3 專業(yè)主任不能解決的問題或重大問題須及時書面報(bào)告工程經(jīng)理。

　4

　內(nèi) 內(nèi)容 容

　4.1 各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或值班記錄中書面報(bào)告上級領(lǐng)班：

　4.1.1 所轄設(shè)備設(shè)施非正常操作的開停及開停時間。

　4.1.2 所轄設(shè)備設(shè)施除正常操作外的調(diào)整。

　4.1.3 所轄設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺檢修。

　4.1.4 零部件更新、代換、或加工修理。

　4.1.5 運(yùn)行人員因公離崗，須報(bào)告離崗時間及去向。

　4.1.6 運(yùn)行人員請假、換班、加班、倒休等。

　4.2 各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告上級領(lǐng)班：

　4.2.1 執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在重大故障隱患。

　4.2.2 重要零部件的更換、代替或加工修理。

　4.2.3 系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。

　4.2.4 維修人員請假、加班、倒休等。

　4.3 各系統(tǒng)領(lǐng)班，在下列情況下必須書面報(bào)告本專業(yè)主任：

　4.3.1 重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施除正常操作外的調(diào)整。

　4.3.2 變更運(yùn)行方式。

　4.3.3 主要設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺檢修。

　4.3.4 系統(tǒng)故障或正常檢修。

　4.3.5 零部件更新、改造、或加工修理。

　4.3.6 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。

　4.3.7 所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等。

　4.3.8 須與外專業(yè)或外部門、外單位聯(lián)系。

　4.4 專業(yè)主任在下列情況下必須以書面形式報(bào)告工程部經(jīng)理：

　4.4.1 重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺檢修。

　4.4.2 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響用戶使用。

　4.4.3 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。

　4.4.4 系統(tǒng)運(yùn)行方式改變。

　4.4.5 影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。

　4.4.6 設(shè)備零部件的更新、代換或加工維修。

　4.4.7 系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。

　4.4.8 人員調(diào)度及專業(yè)重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　4.4.9 所屬人員請假、換班、倒休、加班等。

　4.4.10 對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。

　4.4.11 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。

　4.4.12 維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。

　4.4.13 每周工作小結(jié)及月度工作報(bào)告。

　4.5 除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，必須立即向上級人員匯報(bào)，不能及時聯(lián)系到上級人員時，可以越級匯報(bào)。

　5 5

　 相 關(guān)記錄

　《值班記錄》

　HDXX-GC-007-A-01

　? 安全運(yùn) 運(yùn) 行管理制度

　1. 目的

　提高員工安全服務(wù)意識，規(guī)范員工施工安全操作，減少事故的發(fā)生。

　2. 適用范 圍

　適用于園區(qū)內(nèi)全體員工。

　3. 職責(zé)

　3.1 工程部人員須定期檢查設(shè)施設(shè)備的安全性，對存在安全隱患的設(shè)施設(shè)備必須及時處理，處理時必須注意自身安全，嚴(yán)格按照安全操作規(guī)程進(jìn)行操作。

　3.2 安管部人員負(fù)責(zé)監(jiān)管施工人員安全操作情況。

　 4.內(nèi) 內(nèi)容 容

　4.1 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同安管部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。各專業(yè)均應(yīng)有專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。

　4.2 各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時消除不安全因素，并須立即上報(bào)本專業(yè)主任、工程部副經(jīng)理或工程部經(jīng)理。

　4.3 應(yīng)根據(jù)勞動局有關(guān)規(guī)定，組織對電工、電梯工、司爐工、電(氣)焊工等特殊工種工作進(jìn)行技術(shù)考核，持有操作證的才能上崗。

　4.4 根據(jù)勞動安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。

　4.5 加強(qiáng)勞動安全教育，在進(jìn)行高危險性的設(shè)備設(shè)施檢修、工作時，主任(值班工程師)或經(jīng)理應(yīng)親自到場指揮。

　4.6 在進(jìn)行有危險的設(shè)備設(shè)施檢修、操作時應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備設(shè)施。如電梯檢修時應(yīng)在所有電梯出入口放置“請勿使用”標(biāo)志等。

　4.7 對變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須按規(guī)定時間進(jìn)行年度檢驗(yàn)。

　4.8 對中央空調(diào)、變配電、鍋爐的壓力表、安全閥等，必須定期送有關(guān)單位進(jìn)行校驗(yàn)。

　4.9 易燃、易爆物品必須存放在危險品倉庫，并應(yīng)控制最大存放量。

　4.10 水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、技術(shù)設(shè)施層、配電室等均應(yīng)上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。鑰匙應(yīng)由專人保管，無關(guān)人員不得借用。

　4.11 各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。

　4.12 重要機(jī)房如變配電室、鍋爐房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。

　4.13 木工作業(yè)場地嚴(yán)禁吸煙，并要每天清除木屑。

　4.14 避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行接地測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。

　4.15 對各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。

　4.16 物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，必須取得動火施工證。

　4.17 電梯維修保養(yǎng)時應(yīng)遵守安全規(guī)定，維修人員必須互相配合并應(yīng)注意聯(lián)絡(luò)。

　4.18 有毒物品的處理

　4.18.1 對懷疑有毒、有害的物品應(yīng)注意保管，與其他物品分開單獨(dú)放置，并設(shè)置明顯的危險品標(biāo)志，并嚴(yán)防泄漏。

　4.18.2 要積極聯(lián)系有關(guān)部門確認(rèn)該物品性質(zhì)，掌握其特點(diǎn)及應(yīng)急處理方法，以便于日后正確的保存及使用該種物品。

　4.18.3 建立完善的保管領(lǐng)用制度，隨時掌握庫存量，防止有毒物品的散失。

　4.18.4 使用剩余的危險品必須及時退回庫房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴(yán)禁隨意拋棄，須收集包裝交回庫房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。

　4.19 密閉地方的工作規(guī)定

　4.19.1 當(dāng)欲進(jìn)入密閉的場所進(jìn)行工作時，嚴(yán)禁未經(jīng)安全測試而直接進(jìn)入該地方。

　4.19.2 可采用火焰試驗(yàn)、活性生物試驗(yàn)或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有有害氣體。但對可能含有可燃?xì)怏w、可燃物的地方嚴(yán)禁采用火焰試驗(yàn)。

　4.19.3 若檢測發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進(jìn)入。應(yīng)利用適當(dāng)設(shè)備進(jìn)行處理直至安全檢測合格，如采用風(fēng)機(jī)強(qiáng)制通風(fēng)為熱力管溝降溫、清除有害氣體。

　4.19.4 工作過程中應(yīng)隨時注意環(huán)境的監(jiān)測，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即將撤離，確保人員安全。

　4.19.5 工作照明應(yīng)選用 36V 安全電壓，工作進(jìn)行中要注意用電安全，防止觸電。

　 ? 高空作業(yè) 業(yè) 安全操作 規(guī)定 定

　1. 目的

　提高作業(yè)人員安全服務(wù)意識，規(guī)范作業(yè)人員高空作業(yè)安全操作，減少事故的發(fā)生。

　2. 適用范 圍

　適用于園區(qū)內(nèi)高空作業(yè)人員。

　3. 職責(zé)

　3.1 高空作業(yè)人員必須嚴(yán)格按照安全操作規(guī)定完成高空作業(yè)。

　3.2 安管部人員負(fù)責(zé)監(jiān)管作業(yè)人員安全操作情況。

　 4.內(nèi) 內(nèi)容 容

　 4.1 從事高空作業(yè)的人，必須進(jìn)行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。

　4.2 遇有 5 級以上大風(fēng)或打雷、下雨等可能發(fā)生危險的情況，應(yīng)停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。

　4.3 對高空作業(yè)的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設(shè)施的安全性能。

　4.4 高空作業(yè)前，必須認(rèn)真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施。

　4.5 作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)防護(hù)網(wǎng)，設(shè)置明顯標(biāo)志劃出危險禁區(qū)，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，以防止意外高空墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。

　4.6 作業(yè)人員應(yīng)正確使用安全裝置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳板兩端。

　4.7 盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時工作，如無法避免則必須做好防護(hù)工作。

　4.8 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。

　4.9 高空作業(yè)區(qū)的沿口、孔洞處，應(yīng)設(shè)置護(hù)欄和標(biāo)志，防止失足踏空。

　4.10 嚴(yán)禁在高空作業(yè)時嬉戲打鬧，嚴(yán)禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。

　4.11 操作人員在 2 米以上檢修設(shè)備設(shè)施，必須帶好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶擋及監(jiān)護(hù)。

　? 安全用電 電 管理制度

　1. 目的

　提高員工安全用電意識，規(guī)范員工用電安全操作，減少事故的發(fā)生。

　2. 適用范 圍

　適用于園區(qū)內(nèi)全體員工。

　3. 職責(zé)

　3.1 工程部人員進(jìn)行電氣操作或電氣維修工作時，必須嚴(yán)格按照安全操作規(guī)定進(jìn)行。

　3.2 其他部門須配合工程部的安全用電工作。

　3.3 工程部及時向客服部反映停電緣由，客服部須及時通知業(yè)主停電事宜。

　4.內(nèi) 內(nèi)容 容 4.1 嚴(yán)禁各部門私接或移動電氣設(shè)備和設(shè)施。確因生產(chǎn)或改善服務(wù)質(zhì)量需要，應(yīng)經(jīng)所在部門經(jīng)理批準(zhǔn)，報(bào)請工程部核實(shí)，并由工程部登記注冊。

　4.2 各部門需架設(shè)臨時線路的，應(yīng)由工程部派電工安裝。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。臨時線路應(yīng)符合“低規(guī)”要求，時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。客用區(qū)一般不準(zhǔn)加臨時線。

　4.3 物業(yè)強(qiáng)電系統(tǒng)維修時，應(yīng)該根據(jù)不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應(yīng)遵循下列三項(xiàng)要求：

　4.3.1 根據(jù)工作內(nèi)容和需要，填寫工作票。

　4.3.2 除特殊情況外，原則上應(yīng)有兩人或兩人以上在一起工作。

　4.3.3 應(yīng)有完成保證工作人員安全的組織措施和技術(shù)措施。

　4.4 在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備或設(shè)施上工作時，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施：

　4.5 斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設(shè)備設(shè)施，包括需檢修設(shè)備設(shè)施的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于 0.7m(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時，必須使檢修的設(shè)備設(shè)施至少有一個明顯的斷開點(diǎn)，高壓柜的手動機(jī)均處于斷開位置時，都應(yīng)用鎖鎖住。

　4.6 驗(yàn)電。檢驗(yàn)電氣設(shè)備上有無電壓時，必須使用合格的驗(yàn)電器，驗(yàn)電應(yīng)在電氣設(shè)備的兩側(cè)的各相分別進(jìn)行。

　4.7 裝設(shè)接地線。將檢修的設(shè)備設(shè)施的三相短路并接，可以放掉檢修設(shè)備的剩余電荷，這也是防止突然來電，保護(hù)工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進(jìn)行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關(guān)接地。

　4.8 懸掛指示牌和裝設(shè)遮擋欄。在工作點(diǎn)四周應(yīng)安設(shè)標(biāo)示牌和遮欄，有關(guān)的操作開關(guān)手柄上應(yīng)懸掛“禁止合閘”標(biāo)示牌。

　4.9 電氣操作及維修必須執(zhí)行下列安全組織措施：

　4.9.1 工作票制度。在對物業(yè)各類電氣設(shè)備進(jìn)行檢修時，應(yīng)根據(jù)工作需要，填寫工作票。工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣工程主任，且簽發(fā)人應(yīng)對工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進(jìn)行全面的考慮。

　4.9.2 工作許可制度。在高壓電氣設(shè)備上進(jìn)行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。工作許可人為工程部經(jīng)理，許可人應(yīng)對工作票上的有關(guān)內(nèi)容及安全措施進(jìn)行檢查，并會同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場核對。

　4.9.3 工作監(jiān)護(hù)制度。完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護(hù)人)應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場的情況和有關(guān)安全措施，并應(yīng)始終在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)護(hù)，及時糾正錯誤或違反安全的操作。監(jiān)護(hù)人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。

　4.9.4 工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現(xiàn)場時，所有安全措施應(yīng)保持不動，工作票仍由工作負(fù)責(zé)人執(zhí)存。間斷后可繼續(xù)工作，無需重新通過許可。

　4.9.5 工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點(diǎn)工作，開工前的安全措施可一次做完，但工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時，應(yīng)向工作人員交待新工作點(diǎn)的有關(guān)情況和注意事項(xiàng)。

　4.9.6 在檢修工作完成后，應(yīng)清掃現(xiàn)場后撤離。由工作負(fù)責(zé)人會同運(yùn)行值班人員共同檢查，并交待檢修項(xiàng)目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在此之前，任何人不得將檢修設(shè)備送電運(yùn)行(因檢修工作需要試運(yùn)行者除外)。

　5. 相 關(guān)記錄

　《工作票》

　 HDXX-GC-010-A-01 ? 防火及消防安全管理制度

　1. 目的

　提高員工防火及消防安全意識，規(guī)范員工防火及消防安全操作，減少事故的發(fā)生及增強(qiáng)員工對事故的應(yīng)急處理能力。

　2. 適用范 圍

　適用于園區(qū)內(nèi)全體員工。

　3. 職責(zé)

　3.1 工程部須保證消防水泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行，保證正常供水供電。

　3.2 工程部人員須及時通知安管部滅火，并提供必要的協(xié)助，配合安管部進(jìn)行滅火工作。

　3.3 安管部須認(rèn)真做好消防配置的置放與管理工作，發(fā)生火災(zāi)時，要及時做好滅火工作及人流的疏散。

　 4.內(nèi) 內(nèi)容 容

　 4.1 在中央保安監(jiān)控室，應(yīng)具備以下資料及鎖匙：

　4.1.1一套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報(bào)系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括：煙感/溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯位置，消防栓箱破玻璃按鈕和警鈴位置，消防栓和噴淋系統(tǒng)外接消防接合器位置、噴淋泵和消火栓泵位置等。

　4.1.2 一套清楚及準(zhǔn)確的建筑平面圖，圖內(nèi)明確表示各防火卷閘、防火墻、防火門、消防電梯、疏散通道、疏散樓梯等。

　4.1.3 一套各種消防設(shè)備設(shè)施之備件清單。

　4.1.4 一套完整的排煙通風(fēng)圖。

　4.1.5 一套完整的天然氣管道分布圖及閥門位置圖。

　4.1.6 緊急情況時聯(lián)絡(luò)人的電話、手機(jī)號碼等聯(lián)系表。

　4.1.7 所有公共通道門鑰匙。

　 4.2 所有吸煙人員必須在指定地點(diǎn)吸煙，煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙灰缸。

　4.3 維修工作中需要使用易燃材料時，應(yīng)特別小心。各專業(yè)不得存放易燃油料。

　4.4 不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時報(bào)告。

　4.5 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報(bào)，各人員一定要認(rèn)真處理，直到確定火警熄滅或確認(rèn)是誤報(bào)為止。各員工遇事時請保持冷靜，行動時不要過于急躁。

　4.6 任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對講機(jī)或電話報(bào)告發(fā)生火警的位置和本人的動向。

　4.7 各工程人員在巡查時，嗅到異味或懷疑煤氣/石油氣泄漏時，不得在現(xiàn)場使用對講機(jī)、電話或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達(dá)安全地帶后，立即向上級或消防控制中心匯報(bào)。

　4.8 任何用戶的二次裝修和工程部外判施工必須遵循《施工安全防火管理制度》。

　4.9 如發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行，保證供水供電，并及時通知安管人員滅火。

　4.10 發(fā)生火災(zāi)時，工程部應(yīng)做好以下工作：

　4.10.1 工程部經(jīng)理前往消防控制室協(xié)調(diào)救火工作。

　4.10.2 迅速從消防報(bào)警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報(bào)之種類。

　4.10.3 通知工程師有關(guān)情況。

　4.10.4 通知所有當(dāng)值員工，尤其是身處地庫及機(jī)房之員工。

　4.10.5 當(dāng)消防員到場，立刻配合安管員向他們報(bào)告所知情況。

　4.10.6 其他當(dāng)值工程人員留守崗位候命戒備。

　4.10.7 專業(yè)工程師職責(zé)：

　4.10.7.1 立即通知小區(qū)冷水機(jī)組房和配電室發(fā)生火警警報(bào)，關(guān)閉冷水機(jī)組。

　4.10.7.2 確保各消防系統(tǒng)運(yùn)作正常。

　4.10.7.3 向消防指揮員提供技術(shù)意見。

　4.10.7.4 通知與消防操作無關(guān)的工程人員在工程部或本崗位候命。

　4.10.7.5 根據(jù)情況改變以下設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)：

　4.10.7.5.1 開啟適當(dāng)位置的排煙系統(tǒng) 4.10.7.5.2 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)：在正常情況下，應(yīng)將發(fā)生火災(zāi)之樓層、其上兩層和下一層之空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)關(guān)閉，以防止?jié)鉄熉印?/p>

　4.10.7.5.3 根據(jù)消防控制室的指揮，停止客用電梯和手護(hù)電梯。

　4.10.7.5.4 根據(jù)消防控制室的指揮，開啟或停止消防系統(tǒng)水泵運(yùn)行。

　4.10.7.5.5 根據(jù)消防控制室的指揮，關(guān)閉正常照明，保證應(yīng)急照明。

　4.10.8 在冷水機(jī)組房的員工應(yīng)：

　4.10.8.1 立刻察看全機(jī)房范圍，確定警報(bào)是否源自冷水機(jī)組房。

　4.10.8.2 如火災(zāi)在機(jī)房內(nèi)，不要冒險；在可能情況下，關(guān)閉冷水機(jī)組，用現(xiàn)有滅火器將火撲滅。如不能把火撲滅，應(yīng)立刻離開現(xiàn)場。

　4.10.9 當(dāng)值工程人員發(fā)現(xiàn)所屬區(qū)域發(fā)生火情時職責(zé)：

　4.10.9.1 立刻上報(bào)，不要獨(dú)自冒險， 4.10.9.2 在可能情況下，用手提滅火器嘗試把火撲滅。

　4.10.9.3 如發(fā)覺火勢蔓延，應(yīng)盡快離開現(xiàn)場， 4.10.9.4 與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級之指示行動。

　4.10.10 當(dāng)火被撲滅或確證是誤報(bào)后：

　4.10.10.1 將火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)及其它消防、噴淋系統(tǒng)重置還原，如有消防局官員在場，須征得其同意才可行動。

　4.10.10.2 如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應(yīng)關(guān)閉相應(yīng)區(qū)域信號閘閥，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設(shè)備設(shè)施，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。

　4.10.10.3 檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄。

　4.10.10.4 盡快寫出報(bào)告連同照片及出事原因呈交總物業(yè)經(jīng)理。

　 5

　相 關(guān)記錄

　《事件報(bào)告》

　 HDXX-GC-043-A-01

　? 值 值 班及交接班制度

　1. 目的

　規(guī)范人員值班與交接班管理，有利于端正工作人員的工作態(tài)度，提高工作效率。

　2. 適用范 圍

　適用于園區(qū)內(nèi)工程部全體員工。

　3. 職責(zé)

　3.1 工程部值班人員做好值班與交接班記錄。

　3.2 工程主任對值班人員進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督。

　4.內(nèi) 內(nèi)容 容

　4.1 值班人員應(yīng)按規(guī)定時間提前 15 分鐘到達(dá)工作崗位，進(jìn)行交接班前工作檢查，如接班人未到，當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位。

　4.2 交班：第一交設(shè)備，即設(shè)備運(yùn)行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并做好清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進(jìn)行清洗工作；第四交運(yùn)行記錄、值班記錄和巡視檢查記錄。

　4.3 接班：必須查看當(dāng)天告示牌或值班記錄內(nèi)是否有特別任務(wù)及安排，核對設(shè)備狀況，必要時進(jìn)行空車試運(yùn)轉(zhuǎn)。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負(fù)責(zé)；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報(bào)告專業(yè)工程師或工程部經(jīng)理處理。

　4.4 接班人員接班時必須檢查以下工作：

　4.4.1 查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。

　4.4.2 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。

　4.4.3 檢查所轄設(shè)備設(shè)施之運(yùn)行情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。

　4.4.4 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入值班記錄備注欄， 4.4.5 查看值班記錄中是否有上級主管及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在值班記錄上簽字。

　 4.5 在下列情況時不得交班：

　4.5.1 接班人員未到崗時，應(yīng)通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后 方可進(jìn)行交接班。

　4.5.2 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應(yīng)通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。

　4.5.3 所轄設(shè)備設(shè)施有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。

　4.5.4 交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。

　4.6 當(dāng)發(fā)生事故正在處理時，禁止交接班，接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作，待事故處理完畢后方可進(jìn)行交接班。

　4.7 必須認(rèn)真填寫值班記錄，雙方認(rèn)可后，共同在記錄上簽字。

　4.8 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。

　4.9 值班人員隨時對設(shè)備設(shè)施、管線進(jìn)行巡視檢修，提高設(shè)備設(shè)施完好率。

　4.10 每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備設(shè)施，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備設(shè)施隱患。

　4.11 值班人員每天要認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄、值班記錄、巡視檢查表及其他相關(guān)表格。

　4.12 當(dāng)工作需要離開崗位時，須向主任請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時，必須輪換進(jìn)行，在早、午、晚和夜餐時間所有運(yùn)行機(jī)房應(yīng)有人值班。

　4.13 值班電話為工作電話，不得談?wù)撆c工作無關(guān)的話題，談?wù)摴ぷ魇乱艘喢鞫笠?，不得打私人電話。上班時間內(nèi)不得喝酒、打牌、做與工作無關(guān)的一切活動。

　4.14 須按計(jì)劃及工程師之安排做好設(shè)備設(shè)施日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班

　人員無法處理時，應(yīng)立即報(bào)告上級領(lǐng)班或主任。

　4.15 當(dāng)發(fā)生重大意外事故時（如火災(zāi)等），要冷靜處理，及時向主管和保安部匯報(bào)。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。

　4.16 值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備設(shè)施表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。

　4.17 值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

　5. 相 關(guān)記錄

　《值班記錄》

　HDXX-GC-007-A-01

　 ? 機(jī)房管理制度

　1. 目的

　提供一個舒適安全的機(jī)房環(huán)境，提高員工的工作效率。

　2. 適用范 圍

　適用于園區(qū)內(nèi)全體員工。

　3. 職責(zé)

　3.1 任何人員進(jìn)入...

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