XX 泰富項目可行性分析簡報 XX 泰富於香港注冊成立，現于香港聯合交易所上市，並為恒生指數成份股之一。XX 泰富之最大股東為中國國際信托投資(香港集團)有限公司，是北京中國國際信托投資公司的全資附屬公司。

　XX 泰富有限公司(“XX 泰富”)的業務集中在香港及廣大的內地市場，業務重點以基建為主，包括基礎設施(如橋、路和隧道)、能源項目、環保項目、航空以及電訊業務。另外，本集團亦有透過其全資附屬機構大昌貿易行有限公司及慎昌有限公司進行貿易及分銷業務。該集團在港擁有多項物業項目，包括大型住宅及優質商用物業。于一九九七年，公司的總部大樓“XX 大廈”更于中區海旁落成，為香港海濱的重要標志。(摘自 XX 泰富網站) XX 泰富經過較全面調查、分析，對揚州城市的發展前景充滿信心，認為房地產業市場還具有很大發展潛力和運作空間。因此，XX 泰富擬引入國內外高尚居住社區開發理念，在揚州規模性發展 XX 泰富的品牌居住社區——XX 泰富花園。我們期待著社會、企業各界的共同參與，把 XX 泰富花園開發建設為揚州市第一高尚名牌住宅小區，為揚州市民創造出卓越美好的生活居住環境。

　第一章 揚州房地產市場綜合分析 一. 揚州 2004 年房地產市場概述 1. 開發投資情況 揚州市統計局、房管局的統計數據顯示：2004 年全年市區累計完成房地產開發投資 35.16 億元，與 2003 年相比增幅 33.3%。按用途分，住宅投資 29.78億元，2003 年為 20.25 億元；辦公用房建設投資 0.33 億元，2003 年為 0.94億元；商業用房投資 4.10 億元，2003 年為 2.67 億元。

　 市區 2004 年 1-12 月份累計房屋竣工面積 139.47 萬 m 2 ，同比增長 23.3%。其中住宅面積 118.88 萬 m 2 ，辦公用房 2.42 萬 m 2 ，商業用房 16.59 萬 m 2 ，其他用房 1.58 萬 m 2 。而 2003 年全年累計房屋竣工面積萬 113.08m 2 ，其中住宅101.02 萬 m 2 ，辦公用房 2.99 萬 m 2 ，商業用房 6.41 萬 m 2 ，其他用房 5.64 萬m 2 。比較圖如下：

　 【結論】

　從比較圖可以看出，2004 年房地產的投資量與 2003 年相比，開發投資與施工面積都呈增長趨勢，特別是 2004 年第四季度開發投資金額比以往都高。在 2004 商業的投資及竣工面積都比 2003 年有大幅度增長。2004 年房地產市場著實紅火了一把，即便政府對房地產行業已作了宏觀調控，隨著揚州地區本身的發展，本地及外地的開發商對揚州的房地產市場依舊看好。

　2. 土地供應情況 揚州市國土資源局對土地實行有計劃、有步驟的供應，土地出讓全部采用掛牌、拍賣方式。2004 年 1-12 月份共出讓土地 266.46 萬 m 2 ，成交金額 16.91億元。2003 年揚州市區出讓土地達到 481.4 萬 m 2 ，則 2004 年比 2003 年減少了 214.94 萬 m 2 ，同比減少 44.6%。

　【結論】自 2004 年 4 月 29 日，國務院辦公廳下發了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，全省在宏觀調控中停止供地半年后，揚州市的土地投放量也明顯減少，可見政府對土地的投放量的控制效果顯著，從而合理的推動房地產的發展。2004 年一至四季度土地投放量呈波浪式起伏，特別是到了第四季度，投放土地總量達到年度總和的 38%。

　3. 銷售情況 2004 年度銷售備案登記情況表（單位：m 2 ）

　季度 總體 商業辦公 別墅 住宅 2003 年全年批準預售 1688900 199600 147900 1297600 2003 年全年銷售 1153100 162678 73975 916447 2003 年全年銷售率 68.28％ 81.50％ 50.02％ 70.63％ 2004 年全年批準預售 202.28 萬 37.12 萬 8.62 萬 117.18 萬 2004 年全年銷售 1330705 211097 117638 1001971 2004 年全年銷售率 65.79% 56.87% 136.47% 85.50%

　 從 2004 年的批準預售及 2003 年的批準預售情況分析，2004 年全年市區的批準預售總量比2003年上漲了19.8%，并且各類物業的實際銷售面積比2003的銷售都有所增長。

　2004 年批準銷售的商業用房比 2003 年增長 85.9%，給銷售帶來了一定的銷售壓力，2004 年商業用房銷售率為 56.87%，則有一大部分留在 2005 年的市場； 別墅項目在 2004 年銷售量達到 11.68 萬 m 2 ，是唯一的銷售面積超過批準銷售的物業，但因為國家對別墅用地的控制，2004 年的批準預售量比 2003 年減少 41.72%，在 2004 年別墅的需求量增大，銷售情況好。

　2004年揚州普通住宅批準銷售量比2003年減少9.7%，實際銷售面積2004年比 2003 年增長 9.3%，2004 年經濟實用房的批準預售量比較大。

　【結論】

　總的來說，2004 年揚州房地產市場發展比較火熱。2004 年推出的樓盤也達到近幾年的高峰，東、北、南三區在 2004 年也推出了不少樓盤；2004年商業推出量更大，給 2005 年帶來了不小的壓力，銷售前景不容樂觀；別墅樓盤在 2004 年需求旺盛，前景看好。

　4. 價格走勢 揚州市區普通商品住宅（含限價商品房）總體價格趨勢29631943198324682559268927552920295518502150245027503050335002年4季度 03年1季度 03年2季度 03年3季度 03年4季度 04年1季度 04年2季度 04年3季度 04年4季度元/m 2

　【結論】

　統計分析普通商品住宅的價格走勢 2004 年 4 季度相比 2003年 4 季度上漲了 274 元/㎡,由于 4 季度相對是旺季，同時有一些新的樓盤亮相，4 季度價格比上季度略有上升，為 2963 元/㎡，總體來說上升幅度較小，平穩略升的狀態。

　二. 2004 年房地產土地出讓分析 1. 2004 年土地出讓總結 招商時間 商業金融辦公 住宅 商業住宅 其它 合計 2004.2.27 130 131

　 2 2004.3.4 132

　1 2004.3.18 133

　1

　2004.4.13 135

　1 2004.5.12 139 137、140、141、142、143 136、138

　8 2004.7.30 145、148、149 146、147、

　 5 2004.9.20 151、152、153、

　150、 155 5 2004.11.12 158

　1 2004.11.26 159、160

　2 2004.12.10 161、162、167、170、171、 163、172 165、166、168、169、

　11 2004.12.24 173、181、182、183A、183B、185、186 176、187、188、189、190 177、178、179、180

　16 從 2004 年的土地出讓來分析，上半年只是出讓 13 塊地，而下半年則出讓了 40 塊地。從出讓地塊上來看同 2003 年地 49 塊地大致在數量上持平。

　2. 土地出讓分區域分析 區域 東區 西區 南區 北區 中心區 地塊 130、135、136、137、138、147、150、171、172、173、175、180、181、189 133、139、140、141、142、145、148、149、152、153、160、161、162、163、165、166、167、177、178、179、183A、183B、185、186、155、158 131、143、146、151、168、182 132、169、170

　177、178、190 面積 724991 1203330 207113 421928 109847 比例 27.18% 45.12% 7.77% 15.82% 4.12% 從上表明顯可以發現，東區地土地出讓比例在增大，東區的土地出讓面積已經占到 27％。北區的土地出讓面積也達到 16％。總體統計分析 2004 年全年土地出讓面積約在 267 萬平方米，同去年的 399 萬平方米有一定的差距，但是中間的差距正好同京華城中城的 135 萬平方米相當。因此排除京華城中城的特例，總體上出讓土地面積今年同去年大致相當。

　3. 土地出讓分用途分析 出讓性質 住宅 商住 商業金融 其他

　地塊 131、137、140、141、142、143、146、147、163、172、176、187、188、189、190 136、138、150、165、166、168、169、177、178、179、180 130、132、133、135、139、145、148、149、151、152、153、158、159、160、161、162、167、170、171、173、175、181、182、183A、183B、185、186 155 面積 1346397

　 563428

　 752681

　 4703 比例 50.48% 21.12% 28.22% 0.18% 2004 年的商業金融土地出讓達到 75 萬平方米，按照最小的容積率 1.2 計算，則粗略計算就有 90 萬平方米，考慮到眾多的商業地塊容積率都達到 2－3。則實際推出的量將大大超過這個數據。另外還考慮到商住用地大約還有 15％以上的商業面積，按照商住用地的粗略容積率 1.4 計算，則在商住用地上還有 10－20 萬平方米的供應量。而分析近兩年揚州的商業營業用房的銷售量都不超高

　20 萬平方米。則 2004 年的商業供應量就需要揚州消化 5 年以上。

　三. 2005 年揚州房地產市場預測 分析揚州 2004 年房地產的情況，同時根據國家及揚州的政策影響，預計2005 年揚州市房地產市場會出現以下趨勢：

　1. 土地控制更加嚴格 2004 年末，國務院下達了關于深化改革嚴格土地管理的決定。國土資源部副部長李元表示，明年我國將繼續實行從嚴從緊的建設用地供應政策，收緊“地根”。揚州 2004 年末大批量推出初看有點突然，尤其在 11－12 月份在前面的土地還沒有成交的情況下又推出大量的土地。但知情人士分析主要是基于在國務院的新規定正式執行前搶先推出。由于近兩年國家的土地控制，揚州新征用的農業用地有限，可以說 2003 年、2004 年的土地供應主要是揚州以前貯備的土地。經過兩年的消化，預計也消化了很大部分。尤其從 12 月 24 日推出的土地看，只有一塊地是生地，其它都是熟地。預計 2005 年揚州的土地供應量會有所減少，特別是上半年有可能和 2004 年上半年一樣，土地供應量不大。

　2. 西南區域及其周邊會成為新的住宅開發熱點區域 2004 年西南區的優勢和重要性得到了充分的認識，開發項目鱗次櫛比，呈現出一片繁榮的景象。累計在建和掛牌的地塊有 117 號、98 號、74 號、106號、100 號、73A 號、73B 號、126 號、105A 號、105B 號、141 號； 129號、145 號地塊等近 20 塊地幅。其中 73A 號地塊，開發商為揚州金鑫房地產開發公司，開發的金湖灣小區項目位于順達路和振興路之間，規劃建筑面積 18 萬㎡，以別墅項目為主，兼有多層和小高層項目，占據了整整一條街區。

　73B 地塊的明星花園以多層和小高層項目為主，規劃建筑面積 26 萬㎡；126號地塊的南浦花園以別墅和多層項目為主，建筑面積 6 萬㎡；105A 號地塊的星都芳庭以多層和小高層項目為主，規劃建筑面積 21 萬㎡；105B 號地塊的淮左

　郡項目，以聯排別墅為主，兼有多層，建筑面積 9 萬㎡；141 號地塊規劃土地面積 11 萬㎡，18 米建筑高度的限制，決定了該地塊將以別墅和多層項目為主；142 號約 12 萬㎡的土地面積，規劃將由中高層項目為主，屆時該區可能會誕生南區地塊的第一個高層項目；再加上年末推出的西南板塊的多幅土地，西南區域的市場供應量勢必成為揚州的一個重點區域。

　3. 商業項目可能存在問題 2004 年下半年推出很多商業項目，預計全年的商業用房的批準預售量在 33萬 m 2 以上，2003 年商業辦公用房的銷售量在 16 萬 m 2 。樂觀地預計 2004 年全年的銷售量在 18－20 萬 m 2 ，2004 年還有幾個大型的商業在 2005 年推出，如濱河城的 8 萬 m 2 、珠寶城一期 6 萬 m 2 、凱運天地 5 萬 m 2 、財富廣場 7 萬m 2 、紅星美凱龍 18 萬 m 2 、京華城中城 18 萬 m 2 等等。在 2004 年末又有一批商業熟地推出，這些地塊開發快的話，在 2005 年都可以面市。如此大的商業供應量勢必給商業項目帶來巨大的壓力。分析近兩個季度的數據，揚州的商業批準預售量從 2 季度的占住宅的 30%到 3 季度約占住宅的 50%。而從一個成熟的市場來看，商業的推出量如果占住宅的 10－20%的比例是正當范圍內。由于揚州的商業開發這幾年剛開始興起，會有一個急劇市場補充期，但是近 50%的市場份量來看還是偏大。同時從二手房非住宅的成交量來分析，從一季度開始成交量逐步減少。

　4. 商品房價格穩中有升 影響房地產市場的根本因素是市場供求關系。當有效供給不足，必然導致房價上漲，而房價上漲又減少了有效需求，從而增加有效供給，最終達到一個平衡點。2004 年揚州市的土地供應已較 2003 年有所減少，土地的稀缺性使開發成本中土地價格不會下降；對開發商要求越來越高，國家強制性規定環保、節能材料使用等加大了建筑成本。但是由于限價住宅商品房的大量投入，將抑制整體房價快速、大量上升。2005 年揚州市房地產市場從總體上看，沒有引起房地產暴

　漲和暴跌的不穩定性因素，總體保持平穩略升的趨勢。

　5. 東區發展漸成規模、北區低位抬頭 2004 年，揚州東區及北區普通住宅所占市場份額趨勢如下圖：

　38.46%5.20%36.70%1.87%8.92%6.94%3.30%3.44%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%第一季度 第二季度 第三季度 第四季度東部北部 在 2004 年東區的市場份額變動較大，在二季度市場份額達到全市的最低點，而在第三季度卻達到了 36.70%，第四季度又比第三季度上升了 1.76%，三四季度均位居第二，僅次于西區，說明東區的規模與優勢正日漸形成，其發展勢頭不亞于西區。

　北區在 2004 年市場份額在后三季度處于上升趨勢，但市場份額不是很高。根據土地的出讓情況來看，北區在 2005 年將會有很多新的樓盤推出。

　四. 競爭性項目分析 京華城中城 a、 基本概況：由揚州京華城中城生活置業有限公司開發，位于文昌西路，揚州火車站旁。總建 267 萬平方米的超大體量，住宅 130 萬平方米，復合多層、聯排低層、小高層、高層多種建筑，是揚州目前規模最大的樓盤，商貿與住宅相結合。分四期開發，目前開發第一期，別墅 67 棟，小高層 21 棟。

　b、 推廣訴求：“京華城中城，揚州的新市中心”。功能齊全的城市中心，所有生活所需全滿足。小區規模大，與人工湖相連，面積達到 271 畝，且有百萬平方米全生活廣場，首期建設 18 萬平方米。

　c、 定位與銷售：定位“新揚州市中心第一大高檔住宅區”，目前第一期在售，2004 年 11 月 7 日開盤，擬定 2006 年 3 月入伙。聯排別墅面積區間190-210m 2 ，疊加別墅 140-160 m 2 。一期銷售不到 30%，標準層均價 3600元/ m 2 ，疊加均價 4600 元/ m 2 ，聯排均價 5100 元/ m 2 。

　d、 主要優劣勢：規模大，配套全，開發商資金雄厚。但價格較高，且剛開始建設，小區尚看不出什么規模，價格不夠合理，所以銷售不太好。

　e、 項目競爭性：揚州房地產市場的大盤，目前建設銷售正在進行中，開發種類多，但其價格不夠合理，如果項目開發出一定規模，且銷售價格合理，對揚州房地產在售樓盤的影響都比較大。由于該項目隨后幾年內保持較大的推盤量，產品類型與價位均較為接近，所以與本項目存在有直接競爭。

　凱運天地 a、 基本情況：揚州凱運房地產開發有限公司開發，地處揚州市古運河東岸；項目總占地 324 畝；項目建筑面積 29.05 萬㎡（住宅 20.26 萬 m 2 ）；容積率 1.38；綠化率 37%。共有 1292 戶，住宅，計 1292 戶（多層 26 幢約 8.69萬 m 2 、小高層 12 幢約 11.57 萬 m 2 、公建配套用房 17 幢約 8.97 m 2 ）。

　b、 三期銷售情況：2005 年 03 月 06 日開盤，現售住宅，商鋪未售。共推出 103 套，已經銷售多于 80%，在售小高層與多層均價 3900 元/m 2 ，三室兩廳兩衛，120 m 2 ，所占比例 80%，兩室兩廳兩衛，90 m 2 ，共 10 戶左右。主要客戶為私營業主、夫妻雙方都有固定收入人群。

　c、 戶型配比：三室兩廳兩衛 120 平方米左右（占 80%左右），兩室兩廳一衛 93.15 平方米，復式 180-220 平方米。

　d、 項目優劣勢：品牌效應，規模較大，配套設施較好，揚州綜合整治項目，十大實事工程，五大亮點之一。它創建的是一個品牌，所以從它的售樓處，樣板房都具有特色。周邊市政配套不太好。

　e、 項目競爭性：凱運天地在揚州走的是品牌道路，作了大量宣傳，并與京華城中城一樣用臺灣知名演員作形象代言人，在揚州房地產市場有一定影響，并且帶動了東區的地產市場。以古運河作主打，銷售情況好，位置離市中心不是很遠。目前正在銷售，明后年將仍保持相當數量的住宅推出量，與本項目有同類層次客戶資源，競爭性較大。

　其它競爭項目 金湖灣小區——

　第二章

　 項目概述及客戶定位 一、項目概況 1、地理位置：

　本案位于揚州市邗江北路東側，揚冶路北排澇河北側，地處瘦西湖風景區與西部分區、西北分區交匯處，南距廣潤發和來鶴臺市民廣場約 500 米，地塊周邊分布有海德公園、玫瑰香榭、柳馨花園、翠崗小區、雍華府、山河園、金菊花都錦繡時代等大中型住宅區，所在區域交通便捷，環境優雅，未來發展前景良好。

　208 號地項目區域位置具體如下圖所示：

　2、項目主要經濟技術指標：

　用地面積 區塊（m 2 ）

　綠化率 容積率 建筑密度 規劃用途 限高 502900m 2

　C 區：102400 ≥35% ≤1.2 ≤30% 二類用地 ≤18m D 區：72000 ≥25% ≤2.0 ≤40% 二類用地 ≤36m

　本項目 邗江北路 揚冶公路 雍華府熙園 海德公園 山河園 柳馨花園 廣潤發 錦繡時代 金菊花都 文昌西路 來鶴臺 四望亭路 玫瑰香榭

　E 區：221300 ≥35% ≤1.2 ≤30% 二類用地 ≤18m F 區：107200 ≥35% ≤1.6 ≤30% 二類用地 ≤36m

　3、建筑性質：住宅、商業及配套設施； 4、項目運作現狀 本案為農牧廠搬遷改造項目，不存在拆遷阻力，條件基本具備明年開工。

　5、本案策劃背景 1、內部因素 1）屬規模較大的近臨市中心的項目，開發周期預計為四年，必須考慮項目的可 持續競爭力及品質的超前性； 2）積率較低，對項目整體規劃及單體設計水準要求高。本案必須適應當前主流市場的需求。

　3）本案的綜合成本決定本案市場價格水準處于中上狀態。揚州房價近幾年呈快速穩步上漲狀態。目前揚州較大規模項目均價一般超過 3300 元/平方米，西區普通住宅的房價在 3200-3900 元/平方米，由于目前揚州各城區的發展正日趨平衡，尤其是東區的迅速崛起，價格方面每平方米又比西區少數百元，使得西區與往昔相比，失去了一定的競爭優勢。

　2、外部因素 1）本案屬揚城西區項目，區域形象較佳，樓盤眾多，競爭十分激烈，對本項目的定位精準性、運作專業性及營銷手段的有效性提出了更高的要求，進而為本案帶來新的發展機遇與挑戰。

　二、區域環境分析 1、交通條件 本案目前公共交通設施比較缺乏，但道路交通設施比較完善——邗江北路50 米，規劃中的蜀崗路寬 40 米，揚冶路寬 35 米，隨著未來的發展，這一缺憾將得到有效解決，并使本案具有極佳的交通優勢。

　2、周邊環境 西區將逐步發展成為揚州未來的城市中心區，已初步形成較完善的生活配套設施，醫療、教育、商業配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設施基本齊全，具有居住生活的便利性，且素質較高，而目前本案周邊生活氛圍、商業氛圍和生活配套仍比較缺乏，預計經過 2-3 年的發展，這現狀將逐步得到改善。

　三、區域目標市場客層研究和市場定位 1、目標市場客層特征：

　該區域客戶基本分為三類：

　 追求高檔物業的多次置業人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區域地點、環境景觀、文化氛圍、科技運用、物業品牌等方面。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。

　 追求高品質生活質量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產品改進，同時又追求居住環境改善、居住品質提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。

　留戀或向往西區優越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，

　同時又對西區又較為眷戀，但西區價格相對較高，由于受經濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產品附加值為代價，以獲取在本區生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經濟條件允許的情況下在考慮地點、環境等其它因素。

　2、本案目標人群特征 本案目標人群來源于全市各個區。在職業特點上主要集中于經商人士、政府官員、外企白領等收入水平較高并且穩定的人群，他們追求高品質的生活質量，對小區的環境、配套設施等要求比區域內現有小區要提高一個檔次。

　3、確定目標客戶 客戶主體：追求高檔物業的多次置業人士。

　客戶輔助體：追求高品質生活質量的改善型客戶。

　4、產品定位：

　綜合上述分析，建議本項目的建筑形式以多層為主，輻以小高層和聯排別墅等產品。

　第三章 規劃設計建議及物業類型配比 一、項目市場形象初步定位 ? 激活社區定位的第一步：社區定位 在揚州、在今天，人們的需求是什么？ 在人均 GDP 超過 2000 美元的揚州市區，基本的物質生活條件是容易達到的，也就是說在居住的需求上更多傾向于“馬斯洛需求”的“自尊需求”和“自我實現”的表現。

　本項目從業主的需求出發，充分研究了揚州地域的、時代的個人需求特點，以“花園城市”激活社區的總體策略。

　? 挑戰市場巔峰的戰略——國際化社區 借用發展商——XX 泰富的國際化開發背景，整合一支國際化的開發團隊打造出的一個具有國際化標準的優秀社區。

　在規劃設計方面更多考慮澳大利亞柏濤、香港的何顯毅、王董等知名建筑設計院；景觀設計建議選擇貝爾高林、美國泛亞易道、德國 WSP 景觀設計、澳大利亞 DCM 等參與設計；以及物業管理、營銷顧問等一支國際化背景的團隊。

　旨在通過國際化團隊制定的一種國際化的居住標準來建立一個市場的高度。

　? 迎合需求的社區定位——花園城市社區 通常意義上的大盤社區給客戶帶來的是“世外桃源”的感覺，環境景觀自然讓人陶醉，但諸多生活配套不便常使人忘而卻步。

　突出本項目緊挨城市未來中心的獨特位置和一個近 70 萬平方米的高品質生活的大盤的市場特性。

　最后我們綜合將本項目的市場定位為：

　國際化花園城市社區 二、現有控規調整建議 根據現有政府對本項目的控制性規劃需求，我司覺得在以下幾點存在局限性：

　1、 商業規劃在 D 區不能體現地塊的最大價值； 2、 E 區限高 18 米導致產品規劃空間太小； 我司建議 XX 泰富在拿地時與政府進行有效協商，盡量避免以上局限。建議做以下修改：

　A、 將商業功能改為 F 區的東南角，可以維持規劃面積和容積率等指標。這樣將更符合商業地塊的“金角銀邊”的原則； B、 將 E 區的限高放寬至 36 米。原有限高下的產品只有多層或別墅類，但通常開發商為了追求利潤會選擇容積率較高的多層住宅，導致小區內出現“兵營式排列”。不能保證足夠的景觀、綠化面積。如果能將限高放寬到 36 米，開發商可以定位小高層住宅產品，在容積率不變的情況下，留空出更多的景觀、綠化面積，有利于提高整個項目的居住檔次和環境。

　根據我司的分析，以上第一點的修改可能性還是較大的，第二點的修改難度存在。以下規劃思路是以考慮實現第一點修改，第二點不修改為前提的。

　三、初步規劃設計思路 1、總體規劃設計思路 擬借鑒國際上大盤社區的發展經驗在揚州市北部地區建設一個高檔次的居住社區。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規劃設計效果。

　 主題鮮明、立意豐富的社區內涵

　暢通有效的交通組織及交通工具停放設置

　優秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計

　經濟、實用、富有創新的社區配套

　充分利用現狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環境、環保有機的相結合

　合理的市政設施配套

　規劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合 具體反映在規劃上，意圖實現“花園城市”構想，規劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區，社區內具有完整的配套服務設施及管理系統，滿足“以人為本”的居住理念。

　2、產品特征 以多層住宅產品為主，低密度住宅與小高層住宅為輔。推出多層住宅、低層聯排別墅、疊拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產品。并以小高層來提高項目容積率。

　3.

　充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家二級節能標準。

　4.

　本項目所在地的西區作為揚州市房地產開發熱點，在政府市政規劃與投入、住宅市場潛力、發展趨勢、開發方向以及銷售引導上都具有較強的優勢。但在現階段也存在著熱點開發節奏較為緩慢、開發產品單一的弊端。基于揚州區域的外部環境和市場情況，以及 XX 泰富在社區發展、產品規劃和品牌影響力、物業管理等方面的優勢，考慮借鑒國內華南板塊大盤運營的成功經驗，在該地區開發低層、低容積率的住宅為主的項目，具有良好的市場前景。

　四、規劃設計指標及物業類型配比建議 1、該項目目前只有政府做的控制性規劃，在做詳細規劃時，可進行適當調整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調整的，項目用地內規劃支路及配套公建位置可進行調整，容積率也可進行調整，但不能超過政府規劃的上限。

　2、我司擬規劃的經濟技術指標：

　①總用地面積:

　50.29 萬平方米 其中:

　居住用地:

　43.09 萬平方米 商業用地：

　7.20 萬平方米 ②總建筑面積:

　62.70 萬平方米 其中:

　居住建筑面積:

　51.90 萬平方米 商業建筑面積：

　10.80 萬平方米 ③居住用地容積率: 1.20 商業用地容積率: 1.50 ④各分區容積率及產品 分區 容積率 產品 說明 C 區 0.8 聯排、疊加別墅和 花園洋房 低密度住宅區 E 區 1.2 多層住宅

　D 區 1.6 小高層住宅 盡量將 D 區與 F 區的規劃

　F 區 2.0 小高層住宅+商業 功能互換，維持原有面積指標不變。

　⑤住宅建設用地: 51.90 萬平方米。

　產品: 多層

　 51% 四層---五層半花園洋房

　 10% 聯排別墅、疊拼別墅

　6% 小高層

　 33%

　 3、我司擬定住宅容積率為 1.2 左右，擬以多層為主導產品，突出環境設計，強調高尚社區文化氛圍，實現我司規劃設計思路。

　5、居住區主要出入口沿揚冶公路和邗江北路設置,方便交通及與現有居住區的溝通聯系。

　6、由于該項目周邊的開發緩慢，當前基本生活配套設施不健全，需按規劃配套建設公建，規劃配套公建面積約 1.5 萬平米，并考慮部分與項目周邊居住區生活配套設施的資源共享，周邊地區可利用大的商業、醫療、教育、文化、體育以及娛樂設施完備，方便居民使用，規劃中可考慮少建營業性公建。

　五、規劃設計示意草圖

　第四章

　項目開發計劃 一.開發機遇：

　1.根據揚州市政府將本地塊推出時間，預計在今年年中。

　2.該項目周邊的居住區已經開始形成氣候，該項目如果今年開發將具有優勢。

　3.該項目地價支付壓力較大，不適合做儲備項目。

　鑒于以上幾點，建議 2006 年開發該項目，初步預計可在 2006 年初開工。

　二.開發周期安排：

　本項目如果按我司的規劃設想進行調整后，項目總建筑面積為 26.81 萬平米,其中住宅面積約 25.01 萬平米，配套非營業性公建面積 1.5 萬平米，考慮配套的學校約 1 萬平米由合作方建設,我司建設約 0.5 萬平米的非營業性公建,可銷售住宅面積約 25.01 萬平米。營業性公建 0.3 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發計劃中體現,該項目擬分四年開發：

　1、2006 年開發 10 萬平米。

　2、2007 年開發 16 萬平米。

　3、2008 年開發 8 萬平米。

　4、2009 年開發 4.51 萬平米。

　三.項目分期圖：

　 四.銷售周期安排：

　2002 年銷售 6 萬平米，結算 6 萬平米； 2003 年銷售 8 萬平米，結算 8 萬平米； 2004 年銷售 7 萬平米，結算 7 萬平米 2005 年銷售 4 萬平米，結算 4 萬平米。

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