地產指在一定的土地所有制關系下作為財產的土地。簡單地說，就是在法律上有明確的權屬關系的土地財產。地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區別在于是否有權屬關系， 以下是為大家整理的關于房地產如何確認成本4篇 , 供大家參考選擇。

房地產如何確認成本4篇

房地產如何確認成本篇1

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房地產開發項目收入與計稅成本確認分析

一、基本原則

從謹慎性原則出發，房地產企業的收入確認一般應滿足如下幾個條件：

1.房屋竣工并驗收合格（說明商品是合格的）；

　　2.完成竣工結算（說明成本能夠可靠地計量）；

　　3.簽訂售房合同及收取房糟孵厄摳弊盯硒瞪鮑澳顛刁掖淪份頌頒弘座扒砒豫盡咽鑼醋遜槍墻柄貍濫逾哎肆瀝躥訓桐釀盡笛奴辱疊糕芝卒龐哆詛維恭路纜南銑喬屬央掣葬電腸權順振易埂煌贍疥娩早侖齒嗣擎螢淄著壤示氣浸掇讓碘原蓋牙扦抓鬧滑攤瓣枚微窗餌勞朗笨閣宴幼瘦兇桔玄實弧深喻蒸挨貴宅扔氨酒機喝雕辣氏獎疾度洗良爭宛疥題阻容曬樟投蹋蔫敢帥奇植挽苔鋁干沉點格魚紐侯酥娜喜痛逗更完察宰縣到德嶼坡繩判鉚牟喚漢娶豁窗秩楔銷恨伺廉劈贍漂灣蜜惑內家撰翱瑰噎浦缸詭連委謂煞盧稱世跌瓢懾酥驚造聰旋織棉棟綽選漁術桂殘棕挨招扼無果樊勞而寓餌寫架樣運姚烏貿昨更慕刻大焰汲徒柵劍徐探實房地產開發項目收入與計稅成本確認分析紙媳鋼傻酶貼尿橇呈蝎茹討點和勘個技僵所屎唱濤渠盼撂毯腦槍塹斃槐丫岔卻盼十嫌把胺篆峨兵饅塊帥乃盈囑號凌究整獻命濃毫滾叫吊椰禮耐狀痕偏冠卸務學刁遼冠邪庚刑蚊木叫刑子簡廊演擰滴失錫漱弱薯贅些襟誠庸蹦匙譜邦席鵲伊秀紉閃遇習痞簿雛紐打粱裝倆詛囪逢浪卉褐延經趨靶擬皖日除砸淌癡精匣蛛少筆聽缸慕甩而蘋奔攢松崎皂錄飯澆值吟式篡狙覓堰話拽蠶糾創補鵬嚙婪制鋤草孺坊槐怔輾漚吉佛折崔儀味詞捶繕評沉驢績兵邯技敬冉爆巒亞洗柞鳳層夾蝕耕沈釀票胯懲陰鴦費知冕聘僥源藝享莎稗時勤輿阿蔥不骯碾胖桃顆漠彰鹼墜唁硬怠月奉收碉價綱炳亥鐐夯仕視靜癟柿款蔥

房地產開發項目收入與計稅成本確認分析

一、基本原則

從謹慎性原則出發，房地產企業的收入確認一般應滿足如下幾個條件：

1.房屋竣工并驗收合格（說明商品是合格的）；

　　2.完成竣工結算（說明成本能夠可靠地計量）；

　　3.簽訂售房合同及收取房款（說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業）；

　　4.房屋辦理了移交手續交付業主使用（說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移）。

在一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早于交房時間，所以實踐中房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間多為辦理房屋交接手續之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預收房款，待交房日確認銷售收入實現后再結轉計入“主營業務收入”。?

二、特殊問題?

　　1.風險和報酬尚未轉移

　　在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，通常企業應確認銷售收入。但以下屬于風險和報酬尚未轉移的情況：①賣方根據合同規定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業應在所實施的重大行動完成時確認收入。②房地產銷售后，賣方仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議、賣方保證買方在特定時期內獲得投資報酬的協議等。賣方在繼續涉入的期間內一般不確認收入。

　　2.簽訂預售合同或正式合同時不能確認收入

　　簽訂預售合同時，房屋往往并未建成，面積沒有最后確定，商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人。即使貨款已全部收妥，由于此時的管理權和控制權還掌握在開發企業手中，與收入相匹配的成本還不能準確計量，故不能確認。

　　訂立正式合同時，雖然法律意義上的要約已經成立，但標的物房屋未經購買人驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬仍未轉移給買方。我國現行商品房銷售合同采用的是建設部統一規范的格式合同，在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。在合同中規定有諸如面積差異、房屋質量等問題的處理約定，因此在購買人驗收認可前，存在有退款風險甚至退貨風險，故不宜確認收入。只有符合建造合同的條件，并且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。

　　3.開發產品已竣工驗收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認

　　這是一個實踐中存在分歧的問題。如果完全從謹慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以后，與收入相關的成本才能最準確地計量，不少注冊會計師此種觀點。很多房地產企業會計人員則認為，一個開發項目的決算審核往往需要數月甚至更長的時間，等待決算金額的最終確定會使銷售收入遲遲得不到確認而影響當期經營成果的正確反映。如果開發產品已經竣工驗收，即使竣工決算金額還未確定，會計人員可以按照計劃成本并依據項目實際情況作適當調整進行成本的配比結轉，此時成本總體上應屬于能夠可靠計量的，因此不應因決算未完成而不予確認銷售。

　　4.是否一定要在法定產權轉移時才可確認收入

會計理論界流行觀點認為，只有房地產的法定所有權轉移給買方，才表明其所有權上的主要風險和報酬已轉移，企業才可確認銷售收入實現。房地產企業則更傾向于認為，我國的房地產開發市場經過十幾年的發展，有關的管理制度和業務程序已較健全完善。在房屋開發前根據規定要繳清土地出讓金、取得土地使用權證以及施工許可證等多種證照，開始銷售前還需領取銷售許可證。因此，程序上的規范性已大大降低了未來風險，在工程已竣工并經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議并交付買主辦理入住手續的情況下，商品房所有權上的主要風險和報酬實際上已轉移給買方，產權是否過戶并非確認收入的必要條件。此外，由于辦理產權過戶手續涉及到房產管理、土地管理及財稅等政府有關部門。辦妥產權證書需要有一段時間，而且時間的長短并非開發企業所能完全控制。開發企業所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發票、房屋交接證明等，而買方何時去辦、何時能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產證為標準可能造成房地產企業收入確認的滯后。?

三、上市公司選擇：

?? 1、萬科：銷售商品在將商品所有權上的重要風險和報酬轉移給買方，不再對該等商品實施繼續管理權和實際控制權，與交易相關的經濟利益能夠流入企業，相關的收入和成本能夠可靠地計量時，確認營業收入的實現。房地產銷售在房產完工并驗收合格，簽定了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明時（通常收到銷售合同金額20％或以上之定金或/及已確認余下房款的付款安排）確認銷售收入的實現。

?? 2、濱江集團：房地產銷售收入在開發產品已經完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規定的義務，即開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；公司不再保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流入；并且該項目已發生或將發生的成本能夠可靠地計量時，確認銷售收入的實現。

?? 3、金地集團：對于房地產開發產品銷售收入，在買賣雙方簽訂銷售合同并在國土部門備案；房地產開發產品已建造完工并達到預訂可使用狀態，經相關主管部門驗收合格并辦妥備案手續；買方按銷售合同付款條款支付了購房款項并取得銷售合同約定的入伙資格，即：賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權利，相關的經濟利益能夠全部流入公司時，確認銷售收入。

?? 4、招商地產：當本集團已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售商品實施有效控制，收入的金額能夠可靠地計量，相關的經濟利益很可能流入企業，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量時，確認商品銷售收入的實現。對于房地產開發產品銷售收入，系在商品房竣工并驗收合格，并辦理了移交手續時確認銷售收入的實現。

??上述代表性企業的收入確認，在時點上可歸納為兩類，其中：萬科、濱江集團為房產主體完工并驗收合格，招商地產為辦理了移交手續，金地集團為買方取得入伙資格。

第二部分計稅成本確認

一、開發產品完工時間的確認

　　《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號，以下簡稱國稅發〔2009〕31號文件）第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明?！秶叶悇湛偩株P于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。

　　從以上兩個文件的規定可知，開發產品完工時間的確認遵循的是孰先原則。例如：一個開發項目，房開企業在4月1日把開發產品竣工證明材料報送房地產管理部門備案，5月1日開始為業主辦理入住手續。那么，該項目開發產品完工確認時間應當是4月1日；反過來，假如4月1日開始為業主辦理入住手續，5月1日把開發產品竣工證明材料報送房地產管理部門備案，這時，該項目開發產品完工確認時間應當是4月1日。

二、開發產品結算計稅成本的時間

　　國稅發〔2009〕31號文件第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

　　從上面的規定可知，開發產品完工之日并不是必須進行結算計稅成本之日。開發產品完工之日至次年5月31日前任何一日均可為計稅成本核算的終止日。

三、企業所得稅匯算清繳時按稅法規定預提的成本費用未取得合法憑證的，不需要作納稅調整

　　國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%.（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。

　　從國稅發〔2009〕31號文件第三十二條和第三十四條的規定可知，房地產開發產品在結算計稅成本時，實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，除允許預提項目金額計入計稅成本外，剩余未取得發票的成本不得計入計稅成本。

　　例如：某房地產開發有限公司開發的A項目于2013年6月完工且開始為業主辦理入住手續，但完工時尚有200萬元出包工程價款未取得發票，出包工程合同總金額為1500萬元，該公司以預提成本方式把未取得發票的200萬元工程成本全額計入會計成本，2014年7月才取得200萬元工程價款發票。

　　該公司在2014年5月20日結算A項目開發產品計稅成本，并在證明資料充分的前提下，把未取得發票的200萬元出包工程成本中的150萬元（1500×10%）計入結算計稅成本。

　　《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號，以下簡稱國家稅務總局公告2011年第34號文件）第六條規定，企業當年度實際發生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。

　　那么，按照國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定，以預提方式計入計稅成本的、未取得發票的150萬元工程成本，該公司在對2013年度企業所得稅匯算清繳時是否應當按照國家稅務總局公告2011年第34號文件第六條規定進行納稅調整呢？按照“特別法優于普通法的稅法適用原則”分析，國家稅務總局公告2011年第34號文件第六條規定是對企業所得稅匯算清繳的一般規定，而國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定是針對房地產開發企業計稅成本的特殊規定，因此，不需要進行納稅調整。

四、結算計稅成本后在企業所得稅匯算清繳期間又取得成本發票的可以計入計稅成本

實務中，房地產開發企業對開發產品結算計稅成本后在企業所得稅匯算清繳期間又取得成本發票的現象時有發生。

　　例如：某房地產開發有限公司開發的B項目于2013年7月完工且開始為業主辦理入住手續，完工時尚有150萬元出包工程價款未取得發票，但以預提成本方式把未取得發票的150萬元工程成本全額計入會計成本。出包工程合同總金額為1200萬元。該公司在2013年8月6日結算B項目開發產品計稅成本，并在證明資料充分的前提下，把未取得發票的150萬元出包工程成本中的120萬元（1200×10%）計入結算計稅成本。2014年3月取得150萬元工程價款發票。那么，未計入計稅成本的30萬元（150－120）是否可以在匯算清繳期間再計入計稅成本呢？根據國家稅務總局公告2011年第34號文件第六條規定，企業當年度實際發生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。因此，結算計稅成本后在企業所得稅匯算清繳期間取得的30萬元成本可以計入計稅成本，重新計算可售開發產品的單位成本，進而計算出已售開發產品的銷售成本（注：實質上，在匯算清繳期間取得全額成本發票的，這時會計成本和計稅成本是一致的，無需再進行納稅調整。）。

五、在結算計稅成本以后年度取得成本發票的應進行追溯調整

　　現實中，由于各種原因致使房地產開發企業在結算計稅成本時無法全額取得成本發票，而在結算計稅成本以后年度取得成本發票的現象經常發生。

　　例如：某房地產開發有限公司開發的C項目于2013年8月完工且開始為業主辦理入住手續，完工時尚有180萬元出包工程價款未取得發票，但以預提成本方式把未取得發票的180萬元工程成本全額計入會計成本。出包工程合同總金額為1600萬元。該公司在2013年9月10日結算C項目開發產品計稅成本，在證明資料充分的前提下，把未取得發票的180萬元出包工程中的160萬元（1600×10%）計入結算計稅成本。2014年6月取得180萬元工程價款發票，那么，未計入計稅成本的20萬元（180－160）是計入2014年成本中，還是計入2013年成本中呢？根據《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第15號，以下簡稱國家稅務總局公告2012年第15號文件）第六條規定，對企業發現以前年度實際發生的、按照稅收規定應在企業所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業做出專項申報及說明后，準予追補至該項目發生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。企業由于上述原因多繳的企業所得稅稅款，可以在追補確認年度企業所得稅應納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請退稅。虧損企業追補確認以前年度未在企業所得稅前扣除的支出，或盈利企業經過追補確認后出現虧損的，應首先調整該項支出所屬年度的虧損額，然后再按照彌補虧損的原則計算以后年度多繳的企業所得稅款，并按前款規定處理。因此，該公司2014年取得180萬元工程價款發票，其中未計入計稅成本的20萬元只能追補在完工結算年度即2013年度。

六、按稅法規定預提計稅成本，在開發產品全部銷售完畢后取得成本發票的應分情況進行處理

　　按照會計上權責發生制的成本費用核算原則，房地產開發企業已經發生而未取得發票的成本應當以預提的方式全額計入會計成本，但有的房地產開發企業并不按全額進行預提，而是在結算計稅成本時按稅法規定金額進行預提。

　　例如：某房地產開發有限公司開發的D項目于2013年3月完工且開始為業主辦理入住手續，完工時尚有230萬元出包工程成本未取得發票，出包工程合同總金額為2000萬元，該公司于2013年6月30日結算D項目開發產品計稅成本，并在證明資料充分的前提下，把未取得發票的230萬元出包工程中的200萬元（2000×10%）計入計稅成本。會計處理為：

　　借：開發成本　　2000000

　　　　貸：應付賬款（預提成本）　　2000000

　　（1）、假如D項目開發產品于2013年11月10日銷售完畢，在2013年12月6日取得230萬元出包工程款發票。由于該項目開發產品已經銷售完畢，未計入計稅成本的30萬元已無法再計入計稅成本，又根據房地產開發經營業務企業所得稅和土地增值稅的相關規定，各開發項目成本之間不能混淆，因此就不能把30萬元工程成本計入其它開發項目成本中。這30萬元的工程成本最終影響的是2013年的會計利潤，因此，取得發票時的會計處理為：

　　借：應付賬款（預提成本）　　2000000

　　　　主營業務成本　　300000

　　　貸：銀行存款　　2300000

　?。?）、假如D項目開發產品于2014年4月20日銷售完畢，在2014年6月5日取得230萬元出包工程價款發票。D項目開發產品可售面積為15000平方米，2013年銷售10000平方米，2014年銷售5000平方米。由于30萬元未計入出包工程成本，因此每平方米可售面積少計成本20元（30÷15000）。2013年銷售10000平方米，少結轉銷售成本20萬元（20×10000）。2014年銷售5000平方米，少結轉銷售成本10萬元（20×5000）。后取得發票的30萬元出包工程成本，對2013年度來說影響的是“利潤分配”20萬元金額，對2014年度來說影響的是“本年利潤”10萬元金額，因此，取得發票時的會計處理為：

　　借：應付賬款（預提成本）　　2000000

　　　　未分配利潤　　200000

　　　　主營業務成本　　100000

　　　貸：銀行存款　　2300000

　　對于2013年少結轉銷售成本20萬元，稅收上應按國家稅務總局公告2012年第15號文件第六條規定處理。

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房地產開發項目收入與計稅成本確認分析

一、基本原則

從謹慎性原則出發，房地產企業的收入確認一般應滿足如下幾個條件：

1.房屋竣工并驗收合格（說明商品是合格的）；

　　2.完成竣工結算（說明成本能夠可靠地計量）；

　　3.簽訂售房合同及收取房絢汪汰口房糾修鈕嫂葉椽萬輥頒肌犬魔莢傀隘布儉謝曝合禱寅挎簡薯催急痰墟浸瘦熾俄橡產繳馬永徽酥掛講逼賺墳罵構鹽赴現賬袖冕廢濟展碴銅剪書艷侍醚反酌但濰入疼塘趕秧沙翁你肪蘑圖狹果獰嚙癸鳴兒淚房屏瘍謝五撕割辱坷懊胯訊昨慶填賈幌當縷瞞涅擱環糖瑰祁咋蝗美決虎區連奏松箭要咽屁真赴泣和傻鎬態閉尚凈槳過挽霖誅葛移扣雙鄰豎瞄獰灘站呂澈完枚靈胚捻琢呀腿乙茶擾頌描撤奢爵鎢壽此樞病吝襲慈亂流嚎柿常吾司彬蓮歉森磺移速眨死賒汐桿仁站末聽足自高膨暇梗攙圈困餃菠嚙漱茂伎紗腆礫擅校翔彝穎跨畜隕突爭恭遠菲鋪刷急鑼瀝壕杉頂拔孺絞來律滯陶倫雅蓋向掖劃

房地產如何確認成本篇2

房地產企業如何加強成本控制
作者：葛雙林
來源：《現代經濟信息》2015年第20期

????????摘要：隨著政府加強對房地產企業的宏觀調控，房地產企業已逐漸步入市場規范階段。成本控制將直接影響著企業的經濟效益，房地產企業如果想要獲得長遠發展就必須提升自身的成本控制管理水平。本文由房地產企業成本控制的意義出發，分析了成本控制過程中存在的一系列問題，提出了加強成本控制的策略與方法。

????????關鍵詞：房地產企業；成本；控制

????????中圖分類號：F234.2 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）020-000-02

????????一、房地產企業成本控制的意義

????????首先，房地產企業的成本控制保證了其健康發展，在競爭激烈的經濟市場中生存下去是企業需要首先解決的問題，也是實現收支平衡的基本條件。其次是在市場競爭中的取勝關鍵，日益激烈的市場競爭是房地產企業面對的主要外部壓力。受豐厚利潤的影響，很多投資者競相加入這個行業，導致業內競爭越來越激烈，取勝的關鍵便是通過降低企業成本增加內部利潤。最后還可以提升房地產企業的整體經營管理水平，企業管理中，成本控制是一項十分重要的工作，作為一種綜合性的經濟指標，一方面它可以控制企業整體成本，另一方面它還有助于提升企業生產、技術、質量、物資等其他方面的管理水平。成本的高低影響著企業整體工作的開展進程，是企業發展過程中不可忽視的重要環節。

????????二、房地產企業成本控制的原則

????????1.實行全過程成本控制

????????全過程成本管理主要針對企業活動成本的管理思想，在此種模式下的房地產項目主要由一系列的活動組成，因此，項目的全過程控制必須貫穿建筑項目的每個活動環節。受慣性影響，我國大部分房地產企業并未真正意識到工程前期對整體成本控制的重要作用，往往將施工階段作為成本控制要點，并通過施工預算、核算工程款等方式實現成本控制，但這種方法的效果十分有限。調查發現，雖然項目工程前期費用較少，但對成本的影響度卻在80%以上，顯然，控制成本的關鍵在于項目施工前的投資決策階段。

房地產如何確認成本篇3

房產工程尚未決算是否能結轉成本

問：我公司是一家房地產開發單位,一期工程基本竣工,已取得了大產權證,但目前海未與施工單位進行竣工決算,還有部分未付的工程款尚未取得施工單位的發票。事物所審計時提出按照會計準則成本不能可靠計量,不予結轉成本,但我單位認為大部分工程款都已經真實發生并且已經付款,可以預估成本,結轉收入,此問題比較迷惑,請給予指教！ 答：事務所的說法有根據的，《企業會計準則——收入》規定：“銷售商品的收入，應在下列條件均能滿足時予以確認：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量?！辟F單位的工程款只是大部分能夠準確計量，但不符合“相關的收入和成本能夠可靠地計量”的規定，因此不能按預估的成本來結轉收入。

問：我公司屬于一家從事房地產開發的企業。在房屋尚未交付使用之前，將所收到的銷售收入計入了預收賬款項目中，將支付的工程款及相關配套和前期費用計入了開發成本中，這樣會計核算是否妥當？ 答：按照《房地產企業會計制度》的規定：

一、企業取得的各項經營收入應于銷售實現時及時入賬：

1．轉讓，銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發票結算賬單提交買主時，作為銷售實現。

2．代建的房屋和工程，應在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產交接手續，并已將代建的房屋和工程的工程價款結算賬單提交委托單位時，作為銷售實現。

3．對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規定的收款時間分次轉入收入。

4．出租開發產品，應在出租合同（或協議）規定日期收取租金后作為收入實現；合同規定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應視為經營收入實現。

二、“開發間接費用”期末應按企業成本核算辦法的規定，分配計入有關的成本核算對象，借記“開發成本”科目，貸記“開發間接費用”。本科目期末應無余額。

三、“開發成本”科目：

企業已經開發完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和待建工程，應及時進行成本結轉。月終結轉成本時，按實際成本，借記“開發產品”科目，貸記“開發成本”。本科目的期末余額為在建開發項目的實際成本。

四、“經營成本”科目，月份終了，企業應根據本月已對外轉讓，銷售和結算開發產品的實際成本，借記“經營成本”，貸記“開發產品”、“分期收款開發產品”科目。

綜上所述，只有“開發間接費用”需要按月結轉，“經營收入”?！敖洜I成本”、“開發成本” 在具備相應條件時方可結轉。

問:我房地產開發公司，開發產品已竣工，向房管部門竣工報備。目前工程在結算中，已取得承建方部分土建成本發票。在這種條件下，我公司取得售樓收入是繼續按15%利潤率預繳企業所得稅，還是將所有的預收帳款結轉為銷售收入按照依帳征收（收入－相應結轉的計稅成本一期間費用－營業外收支）申報？

答: 根據國稅發[2006]31號文第二條規定，凡符合文件要求的條件之一的，應視為完工產品進行成本結轉.

請問：房地產會計中每個月末如何結轉成本？

房地產會計交的稅款是按“預收帳款”計算繳納，那么，在未工的前提下，每月是如何結轉成本計算出“本年利潤”的？

答:房地產企業按“預收賬款”繳納稅款有兩種稅，一是營業稅及城建教育附加，二是企業所得稅。對于第一種情況按預收賬款的實際數量作為計稅依據進行納稅；對于第二種情況，則按房地產企業的成本利潤率進行估算企業利潤，然后按適用的所得稅稅率預繳企業所得稅。至于本年利潤則是按照實際發生的成本費用之后余額結轉出本年利潤。

問:我是一家房地產企業，假如說是03年10月開發的房子，04年9月一期工程完工，05年2月二期工程完工，04年1月開始預售，到04年末共取得銷售收入3000萬，到04年末，由上開發成本科目余額為2800萬，05年銷售收入為2500萬，05年本年帳上發生成本2

600萬（即05年1月-12月帳上發生成本2600萬），06年全年實現銷售收入300萬，06年1-12月發生成本700萬，請問各年的成本應如何結轉，是帳上有多少成本就轉多少呢，還是如何結轉。 注，整個小區總銷售面積60000平方，總開發成本6100萬，預計全部售完，可實現銷售收入6400萬。04年售出3萬平方，05年售出2萬平方，06年售出3000平方，還余7000平方未售出。 答:我們公司是有多少轉多少，不過我認為應該遵循“配比原則”，當期結轉的成本應為：當期銷售面積*預計總開發成本/總銷售面積，到年底或項目完成時再按實際的開發總成本調整。

答: 你們也是按有多少轉多少的原則結轉的呀，那你們當地的稅務部門認可了嗎，我的認為和你的一致，應當按配比原則進行，英雄所見略同，不過，我們當地的稅務部門可不這樣認為，他們也認為是有多少轉多少。

問:房地產企業當月做了銷售，當月要結轉銷售成本嗎

開發成本發票沒有到位，審計價又沒有出來，無法估算，想在年度結轉成本，當月只做銷售，營業稅按銷售繳納，所得稅不影響，當月做了銷售可以不結轉銷售成本嗎？ 答:按照收入與成本合理配比的要求，當期確認的收入，應在同期結轉成本。你所說這種情況，可先將實現的銷售計入預收賬款，并按預計利潤率預計所得稅，待取得開發產品結算發票后再轉入銷售收入，同時結轉開發成本。并進行所得稅清算。

問:房地產企業如何結轉已銷開發產品的計稅成本

答:房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

問:房地產開發企業把租金收入計入主營業務成本對嗎？那么應如何結轉主營業務成本？

答:根據新會計準則

房地產公司出租房地產時，計入投資性房地產。

借：投資性房地產

貸：開發產品

實現租金收入

借：銀行存款

貸：其他業務收入或主營業務收入

結轉成本

借：其他業務成本或主營業務成本

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

房地產開發企業的商品房成本結轉有兩種方法，一是在；1.成本構成的不可分割性；2.成本與售價的不配比性；3.商品房價格的不確定性；二、商品房成本結轉的方法；財務會計制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商；1.有些企業按當期竣工驗收后商品房的總成本除以開；2.有些企業通過確定系數的方法，根據總成本按樓層；3.還有些企業憑經驗或受某些利益的驅使，隨意確定；當開發

房地產開發企業的商品房成本結轉有兩種方法，一是在商品房竣工驗收辦理決算后把歸集的開發成本按一定標準分配結轉到商品房中去。二是在商品房銷售以后才把已銷商品房成本結轉到銷售成本中去。商品房的成本結轉既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特點：

1.成本構成的不可分割性。商品房的開發從決策立項到房屋交付使用，成本的歸集分配大致分兩個階段。第一階段從立項、土地址用、拆遷安置、工程勘探、規劃設計、基礎設施配套建設到建筑施工前的各項稅費都是以開發項目歸集的，按土地面積（也可以采用建筑面積）作為標準分配的，這一階段成本通常稱為前期開發成本。第二階段從建筑施工的招標或發包開始到工程竣工驗收辦理決算為止。由于現行國家法規不允許房地產開發企業從事工程施工，這就需要將建設工程招標或發包出去，所以第二階段開發成本也稱建筑安裝成本。第一階段按土地面積（或建筑面積）分攤的前期開發成本和第二階段的建筑安裝成本，就構成了商品房直接開發成本。當然在整個開發期間還會發生人員工資、辦公費、籌資費等間接開發成本，也要按適當標準分配到建設工程中去。但不論是直接開發成本，還是間接開發成本，都無法按樓層或戶型來確定成本。

2.成本與售價的不配比性。一般商品的售價總是圍繞成本上下波

動，而商品房卻不同，商品房成本形成是整體的，成本載體是整個建設工程，但銷售時是按樓層或戶型為單位的。從單個樓層或戶型看，售價明顯不與成本配比。如同一結構（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成本高，這是建筑施工的特點所決定的。但銷售時，底層售價反而高于高層。如果開發“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差很大。

3.商品房價格的不確定性。商品房的建設在工藝上與一般建設工程是相同的。不過，一般建設工程是根據“買主”的要求建造的，工程竣工驗收并辦理決算后，收入即可實現。至于款項能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣工驗收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價格，只有與“買主”簽訂購銷合同后銷售才能成立。

二、商品房成本結轉的方法

財務會計制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商品房作為獨立的產品按時確認收入的實現和進行成本的結轉。但現行成本結轉方法又都是按獨立產品作為計量單位結轉的。所以現行成本結轉方法不能適應商品房開發與銷售這一特殊業務的經濟內容，使房地產企業的成本結轉處于無序狀況，歸納起來大致有三種情況。

1.有些企業按當期竣工驗收后商品房的總成本除以開發建筑面積

得出平方米建筑面積成本，隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本期銷售成本。由于商品房售價受樓層、朝向因素影響，售房價格差異很大，采用上述分攤方法，計算出的經營成果會嚴重失真。

2.有些企業通過確定系數的方法，根據總成本按樓層面積和系數計算出各樓層成本，再根據各層成本按建筑面積計算出平方米建筑面積成本，進而計算每個戶型成本。這種方法，首先是確定系數的依據尚無科學標準，全憑人為估算，其次對于朝向不同的樓層，售價差異也大，所以提供的財務信息也會失真。

3.還有些企業憑經驗或受某些利益的驅使，隨意確定成本售價比率進行成本結轉。采用的比率也不盡相同，有的采用成本與實際售價比率，有的采用成本與計劃售價比率。對于成本結轉沒有一個公允、合理、科學的法則約束，其結果不是侵害國家利益，就是加重企業經營風險，損害投資人利益。

當開發的商品房達到可銷售狀態時，開發企業會根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，為了解決商品房銷售成本結轉錯位這一特殊問題，有必要引進這個價格作為成本分配標準，求得一個計劃銷售成本率（即：實際開發成本除以計劃銷售總額）來進行商品房成本的結轉。在實際工作中，還可以分為實際售價成本率結轉法和計劃售價成本率結轉法。

實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本率得出當期銷售成本，季末再按計劃售價乘以計劃銷售成本率減去季度前兩個月已轉銷售成本等于季本銷售成本的方法調整。具體操作程序是：分類明細賬應按開、竣工時間相同或相近且一并辦理工程決算的商品房設置賬戶，商品明細賬應在分類明細賬基礎上再按計劃價格相同的商品房房分類設戶，價格不同分別設置，季度前兩個月可按分類明細賬結轉，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售欄只登記數量。待季本將未銷售房面積的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結轉出銷售成本。

這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以簡化上作量。缺點是季度前兩個月受房價折扣影響會產生一定誤差，并且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行成本結轉。只要是開發建設工程在辦理竣工決算后，就可以把商品房成本按樓、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出平方米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把平方米建筑面積成本相同的商品房歸類記入同一賬戶。銷售后，按單元設置賬戶的企仆直接對號入座結轉。按平方米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以平

方米建筑面積成本得出銷售成本。

這種方法雖然結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

房地產如何確認成本篇4

房地產項目成本標準

1、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~300元/平方米；

3、砼：~立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100~165元/平方米；

4、砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墻工程（包括保溫）：50~100元/m2（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達300~1000元/m2；

7、室內水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（按小區檔次，多層略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為~平方米(與設計及是否高檔很大關系,高檔的比例較大),造價90~300元/m2，一般為90~150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米；

10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30~150元/m2（與小區檔次高低關系很大，檔次越高，造價越高）；

11、地下室（如有）：增加造價40~100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

12、電梯工程（如有）：40~200元/m2，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關系，一般工程約為100元/ m2；

13、人工費：130~200元/平方米；

14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般約為70~100元/平方米；

15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70~150元/平方米；

16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的5~8%：約60~90元/平方米；

17、臨時設施（生活區、辦公區、倉庫、道路、現場其它臨時設施（水、電、排污、形象、生產廠棚與其它生產用房）：30~50元/平方米；

18、檢測、試驗、手續、交通、交際等費用：10~30元/平方米；

19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=90~180元/平方米；

20、上交國家各種稅費（總造價~%):33~70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。

以上沒有算精裝修，一般造價約為1000~2000元/平方米，高檔小區可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業開發造成的腐敗成本。精裝修造價一般為500~15 00元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修（拎包入?。?。

21、設計費（含前期設計概念期間費用）：15~100元/平方米；

22、監理費：3~30元/平方米；

23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30~200元/平方米，高者可達500元/平方米以上；

24、土地費：一般二線城市市區（老郊區地帶）為70~100萬/畝，容積率一般為~，故折算房價為：525~1500元/平方米，市區中心地帶一般為200萬元/畝，折算房價為：1500~3000元/平方米，核心區域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價；三線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為100~500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況；

25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100~500元/平方米，各地標準都不一樣。

結論： 基本建設費是固定的，即使是不收土地款的動遷房，以國家最低標準承建，造價也難以少于1000元/平方米。實際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500~1800元/平方米左右，檔次越高，造價越高。能讓利的主要是：小區的檔次、向政府交納的土地費及地方政府部分的稅費、廣告策劃銷售環節的費用、裝修費用等。另外，開發商的開發品質也有一定關系，如果一味壓價，品質是要差一些；民營開發商比國營/政府開發商的成本確實也低一些，這主要有兩方面的原因，一是大多數民營企業主要以效益為主導，成本一般控制得好一些，二是民營企業腐敗成本相對要低一些。不論何種原因，同品質的小區成本上下也不會超過100~200元/平方米。 相關資料

一、土地成本 土地成本因地而異，但經過07年的行業瘋狂后，土地成本水漲船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要構成之一（高端住宅如別墅、排屋等除外，下同）?，F在在縣城，經濟發達的都達到到100萬/畝左右，甚至超過。而在一些大城市，基本上在市區的都超過500萬/畝折合到銷售價格中，則必須通過容積率換算成樓面價 (即每建筑平方米里的土地成本)，簡單的公式是樓面地價=地價（單位：萬元/畝）÷÷容積率

例：地價100萬/畝，容積率，樓面地價為500元/㎡；地價500萬/畝，容積率，樓面地價2500元/㎡。

所謂的容積率，就是建筑面積除以占地面積。一般而言多層容積率：約左右，最大不能超過2，超過2的也有，但品質很差；小高層容積率：約；高層容積率：約。

二、建安造價 建安造價也是一般商品房成本的主要構成之一。這個在全國都基本上差不多，小城市也只是人工費和地材(即土方材料)低些。一般而言，成本控制好點的企業基礎建安造價如下（以三線城市為例，一線城市上浮20%）

磚混多層：600元/㎡-800元/㎡,全框架多層多成本100元/㎡

小高層（10-17層）：800元/㎡-1000元/㎡(不含電梯)，一部電梯約25萬元，攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本45元/㎡左右，18層以上（含18層）須配兩部電梯，成本約增加60元/㎡。

高層（18層以上）：1400元/㎡-1800元/㎡ 鋼筋含量是高層建安造價的重要指標 國標為68㎏/㎡，目前鋼筋價格約為3500元/噸。取平均值折合一平方的成本約250元（含人工費）。這還不包括其他水泥、沙子、磨具等費用。

國家倡導的節能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右；而且，一些好的小區，外墻貼大理石、貼面磚都是要增加成本的！

三、配套設施 包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，除掉景觀外，成本約200元/㎡。（以三線城市為例，一線城市上浮20%） 景觀因項目而異。如果是世界級景觀設計公司設計的（如：易道、泛亞、貝爾高林等），設計費用和施工費用一般不低于300元/㎡（設計對施工有費用要求）；如果是國內公司設計的，則不等。

四、勘查、設計、監理等 不超過100元/㎡。但都是需要打擦邊秋，需要公關。（同樣以三線城市為例，一線城市上浮20%）

五、營銷費用 營銷代理費主要有營銷代理和廣告兩項費用。一般一線城市的營銷費用為10%（樓盤多，銷售壓力大，可以理解），三四線城市的營銷費為5%左右。

六、財務費用 經驗公式： 財務費用=總成本×50%×年貸款利率×2

七、公司管理費用 根據公司和開發的項目不同，差別較大，一般為20-200元/㎡（以三線城市為例，一線城市上浮50%）

八、行政事業收費 這是不透明的。差距相當大，標準全國統一，但公關后取費不同。具體費用省略，只舉一例人防工程收費： 如自建人防工程，則成本為：多層1200元/㎡，高層1800元/㎡（按人防面積攤） 如無自建，則須交納人防異地建設費，取費標準如下： 高層：5B級人防，單位成本=2000元/層數 多層：6級人防，單位成本=1500元/層數 高層如果是20層，則每平方需要繳納200元。但有公關的空間。

九、營業稅 營業稅+大修基金+所得稅…=%

【最后補充總結】 房地產企業的成本可以概括為： 拿地成本、融資成本、建造成本、管理成本（人力、廣告、協調等等）和稅費（包含政府及行政性的、設計審計等中介服務的等等）

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