成本是商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值范疇，是商品價(jià)值的組成部分。人們要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或達(dá)到一定的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源，其所費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)及其對(duì)象化稱(chēng)之為成本。 并且隨著商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，成本概念的內(nèi)涵和外延都處于不斷地變化發(fā)展之中。從另一個(gè)角度成， 以下是為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)有效成本和無(wú)效成本5篇 , 供大家參考選擇。

房地產(chǎn)有效成本和無(wú)效成本5篇

【篇一】房地產(chǎn)有效成本和無(wú)效成本

房地產(chǎn)建安成本造價(jià)

1、多層砌體住宅：鋼筋：30KG/m2砼：0.3～0.33m3/m2

2、2、多層框架：鋼筋：38～42KG/m2砼：0.33～0.35m3/m2

3、3、小高層11～12層：鋼筋：50～52KG/m2砼：0.35m3/m2

4、4、高層17～18層：鋼筋：54～60KG/m2砼：0.36m3/m2

5、5、高層30層H=94米：鋼筋：65～75KG/m2砼：0.42～0.47m3/m2

6、6、高層酒店式公寓28層H=90米：鋼筋：65～70KG/m2砼：0.38～0.42m3/m2

7、7、別墅：混凝土用量和用鋼量介于多層砌體住宅和高層11～12層之間；以上數(shù)據(jù)按抗震7度區(qū)規(guī)則結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

二、普通多層住宅樓施工預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1、室外門(mén)窗（不包括單元門(mén)、防盜門(mén)）面積占建筑面積0.20～0.24

2、模版面積占建筑面積2.2左右

3、室外抹灰面積占建筑面積0.4左右

4、室內(nèi)抹灰面積占建筑面積3.8

三、施工功效

1、一個(gè)抹灰工一天抹灰在35平米

2、一個(gè)磚工一天砌紅磚1000～1800塊

3、一個(gè)磚工一天砌空心磚800～1000塊

4、瓷磚15平米

5、刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍壓光90平米/天

四、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

1、混凝土重量2500KG/m3

2、鋼筋每延米重量0.00617×d×d

3、干砂子重量1500KG/m3，濕砂重量1700KG/m3

4、石子重量2200KG/m3

5、一立方米紅磚525塊左右（分墻厚）

6、一立方米空心磚175塊左右

7、篩一方干凈砂需1.3方普通砂

1、水泥：普通水泥比重為3：1，容重通常采用1300公斤/立方米。

2、2、建筑垃圾：1.5~1.8T/M3

1、 天然花崗巖：2500-2800kg/m3

2、C35混凝土：2400-2500kg/m3;24KN/m3

3、水泥砂漿：1800-2000kg/m3;20KN/m3

4、一般貼面石材：1000kg/m3以上

5、一般石砂墊層：1400-1700kg/m3

6、粘土磚、灰砂磚:1600-1800kg/m3

7、 粘土空心磚：1000-1400kg/m3

8、 8、新型輕質(zhì)磚：150-250kg/m3

9、普通粘土：1500-1800kg/m3（視含水量）

10、泥炭等腐質(zhì)土:200-300kg/m3（視混合比例）

11、陶粒或珍珠巖:20-30kg/m31噸等于多少升？油的密度：0.81*1000千克/立方米，比水的密度小，所以能浮在水上在。理論上1立方米的水等于1噸，因?yàn)閙=ρ*v(即質(zhì)量等于密度乘以體積)，所以1噸油的體積=1000立方米/0.81*1000千克/立方米=1.235千克=1235升，所以1噸油=1235升油1噸瀝青混凝土等于多少立方?荷載規(guī)范寫(xiě)的瀝青混凝土密度按2.4t/立方米；定額上寫(xiě)的是2.36；碎石一個(gè)立方是多少噸？碎石顆粒越小重量就越大；一般的堆積密度1.8噸/立方米左右.一方土等于多少噸位一方土等于1立方米。多少噸位要看是什么土，沙土2噸、粘土2.5噸、混凝土3噸左右。

房地產(chǎn)建筑成本（按建筑平方米算）

1、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100~165元/平方米；

4、砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墻工程（包括保溫）：50~100元/平方米（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá)300~1000元/平方米；

7、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

9、門(mén)窗工程（不含進(jìn)戶門(mén)）：每平方米建筑面積門(mén)窗面積約為0.25~0.5平方米(與設(shè)計(jì)及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價(jià)90~300元/平方米，一般為90~150元/平方米，如采用高檔鋁合金門(mén)窗，則可能達(dá)到300元/平方米；

10、土方、進(jìn)戶門(mén)、煙道及公共部位裝飾工程：30~150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價(jià)越高）；

11、地下室（如有）：增加造價(jià)40~100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

12、電梯工程（如有）：40~200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米；

13、人工費(fèi)：130~200元/平方米；

14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般約為70~100元/平方米；

15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70~150元/平方米；

16、塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等（約為總造價(jià)的5~8%：約60~90元/平方米；

17、臨時(shí)設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、道路、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：30~50元/平方米；

18、檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用：10~30元/平方米；

19、承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和*10%=90~180元/平方米；

20、上交國(guó)家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.3~3.5%):33~70元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。以上沒(méi)有算精裝修，一般造價(jià)約為1000~2000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。以上沒(méi)有包括部分國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價(jià)一般為500~1500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡(jiǎn)裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。

21、設(shè)計(jì)費(fèi)（含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用）：15~100元/平方米；

22、監(jiān)理費(fèi)：3~30元/平方米；

23、廣告、策劃、銷(xiāo)售代理費(fèi)：一般30~200元/平方米，高者可達(dá)500元/平方米以上；

24、土地費(fèi)：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70~100萬(wàn)/畝，容積率一般為1.0~2.0，故折算房?jī)r(jià)為：525~1500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200萬(wàn)元/畝，折算房?jī)r(jià)為：1500~3000元/平方米，核心區(qū)域可達(dá)300萬(wàn)元/畝以上，單方土地造價(jià)更高；一線城市甚至有高達(dá)20000元/平方米以上的土地單方造價(jià)；三線城市、縣城等土地單方造價(jià)較低，一般為100~500元/平方米，也有高達(dá)2000元/平方米以上的情況；

25、土地稅費(fèi)與前期費(fèi)，一般為土地費(fèi)的15%左右，二線城市一般為100~500元/平方米，各地標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。

*結(jié)論：基本建設(shè)費(fèi)是固定的，即使是不收土地款的動(dòng)遷房，以國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)承建，造價(jià)也難以少于1000元/平方米。實(shí)際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500~1800元/平方米左右，檔次越高，造價(jià)越高。能讓利的主要是：小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費(fèi)及地方政府部分的稅費(fèi)、廣告策劃銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。另外，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)品質(zhì)也有一定關(guān)系，如果一味壓價(jià)，品質(zhì)是要差一些；民營(yíng)開(kāi)發(fā)商比國(guó)營(yíng)/政府開(kāi)發(fā)商的成本確實(shí)也低一些，這主要有兩方面的原因，一是大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)主要以效益為主導(dǎo)，成本一般控制得好一些，二是民營(yíng)企業(yè)腐敗成本相對(duì)要低一些。不論何種原因，同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會(huì)超過(guò)100~200元/平方米。

超高層五星級(jí)酒店的建安成本標(biāo)準(zhǔn)如下（元/平方米）：

1樁基工程（受力樁）總建筑面積180-200

2地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐地下室建筑面積4000-4400

3黑乎乎建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積900-990

4外墻玻璃幕墻外立面建筑面積1300-1600

5結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積1000-1200

6給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積370-400

7噴淋、氣體消防總建筑面積110-120

8污水處理（含管線）總建筑面積40-45

9空調(diào)工程地上建筑面積600-660

10地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積190-210

11照明、防雷、動(dòng)力、變配電總建筑面積900-990

12電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳總建筑面積530-580

13煤氣工程總建筑面積50-55

14電梯、自動(dòng)扶梯總建筑面積360-400

15室外總體總建筑面積120-135

16室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積3500-3900

17雜項(xiàng)工程總建筑面積300-350

18洗衣房設(shè)備地上建筑面積170-190

【篇二】房地產(chǎn)有效成本和無(wú)效成本

一、?房地產(chǎn)企業(yè)成本的概念和目標(biāo)成本的作用
1、目標(biāo)成本的作用
2、目標(biāo)成本管理內(nèi)容
（1）編制目標(biāo)成本或計(jì)劃成本
（2）分階段對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃成本進(jìn)行檢查、修正
3、目標(biāo)成本編制的方法
分享：投資估算（歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)）
4、項(xiàng)目全成本的縱向分解
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段成本控制?要點(diǎn)
1、土地投資論證階段成本測(cè)算
案例：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型
2、項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算
4、案例：項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)
5、方案設(shè)計(jì)階段控制要點(diǎn)
6、初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn)
7、施工圖設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)
8、工程實(shí)施階段控制要點(diǎn)
9、景觀工程成本控制要點(diǎn)
10、材料設(shè)備采購(gòu)管理原則
11、銷(xiāo)售中心、樣板房的成本范圍
12、體驗(yàn)區(qū)樣板景觀成本管理
三、標(biāo)桿企業(yè)的合同管理解析
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的主要合同類(lèi)型和內(nèi)容
2、房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的合同管理模式
3、行業(yè)內(nèi)合同標(biāo)準(zhǔn)化狀況介紹
案例：標(biāo)桿地產(chǎn)合同標(biāo)準(zhǔn)版本
四、?如何設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)工程合同主要條款
1、合同標(biāo)準(zhǔn)的描述與范圍劃分
2、雙方的工作：主要責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)
3、合同價(jià)款：價(jià)格形式、計(jì)價(jià)方式
4、合同工期：總工期及節(jié)點(diǎn)工期，開(kāi)竣工要求，確認(rèn)方式
5、質(zhì)量要求：技術(shù)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
6、安全文明及配合：措施要求及費(fèi)用
材料管理：供應(yīng)方式、檢驗(yàn)方法等
變更管理：可變范圍、程序、計(jì)價(jià)等
支付條件與程序
違約、索賠與獎(jiǎng)懲
爭(zhēng)議的解決及合同的中止方式
其他附加條件內(nèi)容
案例：標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)合同條款特點(diǎn)解析
標(biāo)桿企業(yè)如何應(yīng)對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)
五、?不同階段的工程合同管理內(nèi)容
招投標(biāo)階段的合同管理
施工階段的合同管理
支持文件《變更簽證控制程序》《甲供材控制程序》
結(jié)算階段的合同管理
支持文件《結(jié)算管理指引》
六、標(biāo)桿企業(yè)如何建立標(biāo)準(zhǔn)合同管理體系
合同標(biāo)準(zhǔn)化的組織工作與責(zé)任部門(mén)
標(biāo)準(zhǔn)合同（模塊化）的過(guò)程如何建立
進(jìn)行合同后評(píng)價(jià)的方法與要點(diǎn)
案例：標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)合同評(píng)價(jià)模板解析

【篇三】房地產(chǎn)有效成本和無(wú)效成本

房地產(chǎn)投資全成本管理

一、可行性研究分析

1、含義和目的

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究是在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。

可行性研究的根本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

2、成本管理中的意義

a．作為申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)

b．項(xiàng)目申請(qǐng)投資的依據(jù)

c．是籌集建設(shè)資金的依據(jù)

d．是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

e．是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

3、可行性研究分析構(gòu)成

一般來(lái)說(shuō)，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。
??? ①.封面
?? ? ②.摘要

③.目錄
??? ④.正文：通常包括的具體內(nèi)容有：項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析、結(jié)論與建議等12個(gè)方面。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告如用于向國(guó)家計(jì)劃管理部門(mén)辦理立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)，還應(yīng)包括環(huán)境分析、能源消耗及節(jié)能措施、項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)等方面的內(nèi)容。
??? ⑤.附表

⑥.附圖?

4、可行性研究投資分析案例

二、項(xiàng)目總投資組成

1、項(xiàng)目總投資

包括項(xiàng)目全部投資成本費(fèi)用，不含房地產(chǎn)各種所得稅費(fèi)用。

項(xiàng)
目
總
投
資

開(kāi)發(fā)建

設(shè)成本

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（占開(kāi)發(fā)建設(shè)成本98.4%）

固定資產(chǎn)投資（占開(kāi)發(fā)建設(shè)成本1.6%）

經(jīng)

營(yíng)

成

本

經(jīng)營(yíng)資金

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

修理費(fèi)用

經(jīng)營(yíng)稅金及附加

其它經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用

土地增值稅

2、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本

包括土地費(fèi)用、工程成本、銷(xiāo)售成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)利息等，具體組成見(jiàn)下表：

開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用

工程開(kāi)

發(fā)成本

一、土地費(fèi)用

二、前期工程費(fèi)用

三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

四、建筑安裝工程費(fèi)

五、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

管理費(fèi)用

七、管理費(fèi)用

銷(xiāo)售成本

八、銷(xiāo)售費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

九、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

十、其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

十一、利息

3、經(jīng)營(yíng)成本

經(jīng)

營(yíng)

成

本

經(jīng)營(yíng)資金

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

修理費(fèi)用

經(jīng)營(yíng)稅金及附加

其它經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用

土地增值稅

三、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本控制

1、工程開(kāi)發(fā)成本

1.1、成本控制相關(guān)名詞解釋

①、目標(biāo)成本：指對(duì)將要發(fā)生的項(xiàng)目預(yù)先確定的在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本和利潤(rùn)目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。

②、責(zé)任成本：將目標(biāo)成本進(jìn)行責(zé)任分解，結(jié)合各專(zhuān)業(yè)崗位的職責(zé)，明確在成本管理中“誰(shuí)來(lái)做”，“做什么”的關(guān)系，將目標(biāo)成本落實(shí)到實(shí)處。

③、進(jìn)度成本預(yù)警（動(dòng)態(tài)成本）：動(dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。指項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)適時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制，并在項(xiàng)目整個(gè)生命周期任一時(shí)間點(diǎn)，都能適時(shí)分析。

④、實(shí)際成本：指項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)成本進(jìn)行結(jié)算分析出來(lái)的實(shí)際投入成本金額計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值。

⑤、年度成本資金：指根據(jù)公司當(dāng)年整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，針對(duì)在該年所有投入的項(xiàng)目進(jìn)行資金預(yù)算以達(dá)到年度投資資金控制的目的。

⑥、目標(biāo)成本考核：通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行進(jìn)度成本預(yù)警分析，以目標(biāo)成本為參照對(duì)象，區(qū)別成本在執(zhí)行過(guò)程中目標(biāo)成本外的數(shù)據(jù)，借助經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)，對(duì)考核結(jié)果扣、加分措施。

⑦、責(zé)任成本考核：根據(jù)各專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋考核評(píng)價(jià)其職責(zé)的履行情況，根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。

⑧、數(shù)據(jù)庫(kù)：在完成項(xiàng)目成本業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估考核同時(shí)對(duì)項(xiàng)目生命周期中的成本控制得失進(jìn)行總結(jié)，并將之與項(xiàng)目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)”進(jìn)行歸檔，在此基礎(chǔ)上提煉關(guān)鍵成本指標(biāo)。

1.2、成本控制的四步驟

①、目標(biāo)成本

a、目標(biāo)成本設(shè)定原則

目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位----什么樣的企業(yè)決定什么樣的產(chǎn)品

目標(biāo)成本設(shè)定與項(xiàng)目定位----不同項(xiàng)目的檔次要求決定什么造價(jià)的成本

目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利----企業(yè)做的是產(chǎn)品非作品，目標(biāo)盈利值決定花掉多少成本

目標(biāo)成本設(shè)定的市場(chǎng)原則----適時(shí)的市場(chǎng)決定什么樣的成本

【篇四】房地產(chǎn)有效成本和無(wú)效成本

成本法—房地產(chǎn)評(píng)估2

房地產(chǎn)評(píng)估使用成本法主要對(duì)象
　　政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園、新開(kāi)發(fā)土地等沒(méi)有收益，也很難進(jìn)入市場(chǎng)交易，則可選擇成本法。
　　應(yīng)用舉例
　　[例]某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m?2?，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的35%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。
　　該土地的各項(xiàng)投入成本均己知，可用成本法評(píng)估。
　　（1）計(jì)算土地取得費(fèi)。
　　土地取得費(fèi)?=10萬(wàn)元/畝=150元/平方米
　　提示：1畝=667平方米
　　（2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。
　　土地開(kāi)發(fā)費(fèi)?=2億元/平方公里=200元/平方米
　　提示：1平方公里=106平方米
　　（3）計(jì)算投資利息
　　土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則，
　　土地取得費(fèi)利息?=150×[（1+6%）2－1]
　　=18.54（元/平方米）
　　土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息?=200×35%×[（1+6%）1?.5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1]
　　=6.39＋3.84
　　=10.23（元/平方米）
　　（4）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)?=[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）
　　（5）計(jì)算土地價(jià)值。
　　土地單價(jià)?=[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）
　　=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）
　　=475.84（元/平方米）
　　土地總價(jià)?=475.84×15000=7137600（元）
　　該宗地單價(jià)為?475.84元/平方米，總價(jià)為7137600
　　三、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟
　　新建房地產(chǎn)價(jià)值
　　=土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)）
　　四、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟
　　建筑物價(jià)值＝重置成本－年貶值額×已使用年限?
　　1.重置成本
　　應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)
　　2.貶值額
　　（2）貶值額的計(jì)算方法
　　計(jì)算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法
　　考試大@提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實(shí)體性貶值的計(jì)算方法原理基本一樣，不再重述。或者參照175頁(yè)最下面的公式。

【篇五】房地產(chǎn)有效成本和無(wú)效成本

房地產(chǎn)建筑成本

1、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100~165元/平方米；

4、砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墻工程（包括保溫）：50~100元/平方米（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá)300~1000元/平方米；

7、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

9、門(mén)窗工程（不含進(jìn)戶門(mén)）：每平方米建筑面積門(mén)窗面積約為0.25~0.5平方米(與設(shè)計(jì)及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價(jià)90~300元/平方米，一般為90~150元/平方米，如采用高檔鋁合金門(mén)窗，則可能達(dá)到300元/平方米；

10、土方、進(jìn)戶門(mén)、煙道及公共部位裝飾工程：30~150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價(jià)越高）；

11、地下室（如有）：增加造價(jià)40~100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

12、電梯工程（如有）：40~200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米；

13、人工費(fèi)：130~200元/平方米；

14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般約為70~100元/平方米；

15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70~150元/平方米；

16、塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等（約為總造價(jià)的5~8%：約60~90元/平方米；

17、臨時(shí)設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、道路、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：30~50元/平方米；

18、檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用：10~30元/平方米；

19、承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和*10%=90~180元/平方米；

20、上交國(guó)家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.3~3.5%):33~70元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。

以上沒(méi)有算精裝修，一般造價(jià)約為1000~2000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。以上沒(méi)有包括部分國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價(jià)一般為500~1500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡(jiǎn)裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。

21、設(shè)計(jì)費(fèi)（含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用）：15~100元/平方米；

22、監(jiān)理費(fèi)：3~30元/平方米；

23、廣告、策劃、銷(xiāo)售代理費(fèi)：一般30~200元/平方米，高者可達(dá)500元/平方米以上；

24、土地費(fèi)：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70~100萬(wàn)/畝，容積率一般為1.0~2.0，故折算房?jī)r(jià)為：525~1500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200 萬(wàn)元/畝，折算房?jī)r(jià)為：1500~3000元/平方米，核心區(qū)域可達(dá)300萬(wàn)元/畝以上，單方土地造價(jià)更高；一線城市甚至有高達(dá)20000元/平方米以上的土地單方造價(jià)； 三線城市、縣城等土地單方造價(jià)較低，一般為100~500元/平方米，也有高達(dá)2000元/平方米以上的情況；

25、土地稅費(fèi)與前期費(fèi)，一般為土地費(fèi)的15%左右，二線城市一般為100~500元/平方米，各地標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。

?

??????? 結(jié)論：基本建設(shè)費(fèi)是固定的，即使是不收土地款的動(dòng)遷房，以國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)承建，造價(jià)也難以少于1000元/平方米。

?????? 實(shí)際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方 米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500~1800元/平方米左右，檔次越高，造價(jià)越高。

??????? 能讓利的主要是：小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費(fèi)及地方政府部分 的稅費(fèi)、廣告策劃銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。另外，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)品質(zhì)也有一定關(guān)系，如果一味壓價(jià)，品質(zhì)是要差一些；

???????? 民營(yíng)開(kāi)發(fā)商比國(guó)營(yíng)/政府開(kāi)發(fā)商的成本確實(shí)也低一些，這主要有兩方面的原因，一是大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)主要以效益為主導(dǎo)，成本一般控制得好一些，二是民營(yíng)企業(yè)腐敗成本相對(duì)要低一些。

???????? 不論何種原因，同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會(huì)超過(guò)100~200元/平方米。

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