產業園策劃方案

　篇一:產業園區策劃方案

　“臺灣生物科技園區”項目策劃案

　一、臺灣生物科技園區情況簡介

　1.1、項目名稱

　由于本項目是針對臺灣生物科技型企業而設立的因此擬使用名稱為“臺灣生物科技園區”。(以下簡稱科技園區)

　1.2、臺灣科技園區的投資單位為:

　1.2.1、

　公司簡介:

　1.3、項目簡介

　科技園區以天津 XX 科技企業孵化器(地處 XX 區)為依托，享有孵化器提供的研發、生產、經營的場地;通訊、網絡與辦公等方面的共享設施;系統的培訓和咨詢;政策、管理、法律、財務、融資和市場推廣等方面多渠道的支持。

　科技園區將規劃為醫學美容區、養生長照區、綜合商業行政區、學術教育區、生產制造區、科技研發中心集成的一個生物科技產業高新區，共分為六大 產業類別:制藥產業、醫療器材產業、醫學美容產業、醫療保健產業、養生照護產業、農業科技產業。

　二、 建設的背景和意義

　2.1、科技園區坐落地

　臺灣生物科技園區設立在位于天津市 XXX 的天津 XX 科技企業孵化器中(以下簡稱孵化器)。成林道作為天津濱海國際機場

　專用道路，已于 2012 年通車，同時也帶動了成林道周邊環境和業態價值的整體提升。

　2.2、建設的政策環境

　2010 年 9 月份《中共天津市委天津市人民政府關于加快科技型中小企業發展的若干意見》和《天津市科技小巨人成長計劃》兩個重要文件發布實施。文中指出:“科技型中小企業是加快培養和發展戰略性新興產業的重要載體，是提高自主創新能力的生力軍，是推動創新型城市建設的重要力量，加快科技型中小企業發展，對于轉變經濟發展形式，調整優化產業結構，實現天津又好又快發展具有重要意義。” 同時，文件還明確指出，要“加強創新創業載體建設„„ 建立完善科技企業孵化器和加速器體系，支持建設生產力促進中心和技術創新戰略聯盟，為科技型中小企業創新創業提供良好和全方位優質服務。”

　至 2011 年 3 月，天津市科技企業孵化器和相關機構已經達到 40 余家，天津市科技創業企業有 40%在科技企業孵化器內接受孵化服務。到“十二五”期末，天津市科技企業孵化器將達到 100 家以上。2011 年東麗區目標建立 20 家科技企業孵化器。東麗區政府及區科委等部門一貫重視科技載體建設工作，積極制定各種扶持政策，進一步推動東麗區科技企業孵化器的建設和發展。

　2.3、硬件優勢

　孵化器位于河東區和東麗區交接處，距市區和空港開發區很

　近，區位優勢十分明顯。所在成林道是天津機場通道，交通便利。孵化器占地面積 89.42 畝，房屋建筑面積 40300?。有足夠的土地及房屋資源可供利用。在建工程 6000?是二層廠房，稍加改造后即可作為辦公室用，樓前及東邊有很多空閑土地，可作為停車場等項目使用。其余房屋大部分為倉庫，挑高 7 米左右， 隔層改造后可增加使用面積，可用與辦公或生產。

　2.3.2、軟件優勢

　科技園區所在的孵化器隸屬于天津 XX 有限公司，主要從事各類服裝、服飾制品、紡織面料和輔料以及相關裝備的研發、生產、銷售及咨詢服務，是天津市的大型工貿集團，在業內擁有豐厚的資源。

　三、科技園區投資資金的輸入與輸出

　資金輸出

　四、科技園區長遠發展規劃

　4.1、科技園區項目定位

　集生物高科技產品研發、展示、企業孵化、專業人才培訓、商務服務為一體的多功能復合型工業園區。

　4.2、科技園區項目規劃

　本案項目共分成六個功能區:

　綜合商業行政區:園區打造人性化的優質生活環境，將引進科研、生產、辦公、實驗室;白領公寓;展示中心;商務中心;公共會議室;機房以及餐廳、健身房等配套服務用房，以提供從業人員、投資人、科學家、企業經營著一個 生活工作的優質空間。

　養生常照區:配合區內的醫療資源提供年長者一個在身體活動、心智認知、生產力和生活滿意方面都能享受健康樂趣的生活環境，已達到禮運大同篇中老有所養的和諧社會。

　醫學美容區:隨著全球人口持續老化，人們對醫療需求不斷的增加，加上現有技術的進步，未來醫學美容產業將是生產技術的重要一環。引進臺灣醫學美容產業發展經驗建立起中國自主的醫學美容產業發展平臺。

　學術教育區:邀請國內知名學府與此設立分校，并延攬國際上產業界、學術界優秀的專業領軍人物任教，以吸引海內外優秀學生，培養生物科技業未來優質的人才力量，在產學合作下成為全國生物科技人才的養成基地。

　生產制造區:引進疫苗、生物化學新型藥物開發、高端醫療器械、現代科學中藥、現代化農業技術、國民保健品廠商的進駐。

　科技研發中心:

　設立天津生物科技園區種子基金，借鑒美國硅谷的模式，吸納國際精英創 業，讓生物科技醫療的概念于此由概念發展轉化為產業。

　4.3、科技園區招商策略或招商模式

　NO1(明星企業帶動招商

　利用 XX 資本、天津 XX 科技企業孵化器和天津 XX 集團有限公司的自身資源，擴大園區的知名度，增強園區對國內外企業的聚集度。

　NO2(委托合作協助招商

　利用 XX 資本的良好業務合作伙伴，開展委托招商，吸引國內外企業進駐園區。

　NO3(鎖住研發信息重點招商

　根據掌握的高?？蒲行畔?，利用天津大學、南開大學、天津科技大學等高校的科研項目，進行重點突破招商。

　NO4(利用相關展會促進招商

　積極組織參加 “津洽會”和 “高交會”等，利用展會活動在重點發展產業領域開展招商。

　4.4 科技園區運營服務策略

　NO1.加強園區立體化服務:

　(1) 商務服務

　針對科技型企業知識產權、IPO、投資、融資、產品或技術代理經營及市場 流通渠道等，提供 VIP 式服務，提供企 業不同個體所需的商務服務系列解決方

　案，并納入企業數據庫進行后續跟蹤和 支持。

　(2) 信息服務

　篇二:文化產業園項目策劃書

　民族文化創意產業園項目建議書

　目錄

　第一章 總 論 ......................................................................... 2

　一、項目背 景 .................................................................... 2 二、項目概 況 .................................................................... 3 三、項目基本運作思 路 ............................................................ 4 四、項目實施的必要 性 ............................................................ 5 第二章宏觀環境分 析 ............................................................... 5

　一、發展機遇和有利條 件 .......................................................... 5 二、政策環 境 .................................................................... 6 三、項目區域環境概

　況 ............................................................ 7 第三章

　市場分 析 ................................................................. 8

　一、國內外文化創意產業發展現狀 與趨勢 ............................................ 8 二、成都市文化創意產業發展現狀與分 析 ............................................ 8 三、成 都市文化創意產業存在的問 題 ............................................... 10 四、 文化產業及與相鄰區縣之比 較 ........................................... 10 五、成 都市創意產業發展規 劃 ..................................................... 11 第四章 項目 SWOT 分 析 ............................................................... 11

　一、優勢(S)分 析 .............................................................. 11 二、劣勢(W)分 析 .............................................................. 12 三、機會(O)分

　析 .............................................................. 12 四、威脅(T)分 析 .............................................................. 13 第五章 項目規 劃 ................................................................... 13

　一、項目總體規 劃 ............................................................... 13 二、項目定 位 ................................................................... 13 (一)本項目的宗 旨 ............................................................. 13 (二)本項目價值目標定 位 ....................................................... 13 三、產業園功能目標定 位 ......................................................... 13 四、項目規劃思 路 ............................................................... 13 (一)七個一簡 述 ............................................................... 14 (二)二堂簡 述 ................................................................. 14 (三)三村簡

　述 ................................................................. 15 (四)三聚落簡 述 ............................................................... 15 (五)三中心簡 述 ............................................................... 15

　第六章 項目運 作 ........................................................................ 16 第七章 項目管 理 ......................................................................... 16 第八章 項目實施計 劃 ..................................................................... 17 第九章 財務分析與評 價 ................................................................... 17

　一、分析的原則和依 據 ............................................................... 17 二、基礎數 據 ....................................................................... 17 三、投資估 算 ....................................................................... 18 四、投資計劃與資金籌 措 ............................................................. 19 五、盈利能力分

　析 ................................................................... 20 六、清償能力分 析 ........................................................... ...

　..... 24 七、資金平衡分 析 ................................................................... 24

　八、臨界點分 析 ..................................................................... 25 九、不確定性分 析 ................................................................... 25 十、財務評價結 論 ................................................................... 26 第十章 風險與對 策 ....................................................................... 26

　一、政策風 險 ................................................................... 26 二、土地資源風 險 ............................................................... 27 三、市場風 險 ................................................................... 27 4、財務風

　險 .................................................................... 27

　第十一章 項目綜合評 述 ................................................................... 27

　第一章 總論

　一、項目背景

　邁入 21 世紀，創意產業的迅速成長成為發達國家和地區產業發展突出趨勢，它將對人們的工作和生活產生重大深遠的影響。

　民族文化創意產業是指以創造性思想為核心，以保護民族文化為原則，以民族文化藝術與經濟的全面結合為自身特征，以創意資產為基礎，以高新技術手段為支撐，以網絡等新傳播方式為主導的新型產業集群，把獨特的傳統文化融入到創意中，促進民族地區經濟發展的創新性產業，包含經濟、文化、科技和社會等各個層面。它是以民族文化為基礎，集觀光、購物、消費、娛樂為一體的綜合經濟活動，消費者以感知各民族的民族風情、建筑、習俗等形式，通過購物消費直接為當地帶來經濟收入，是民族文化與經濟的統一體。

　當前，國際旅游趨勢在向文化旅游方向發展，以弘揚民族文化，展現民族地域文化風采的創意活動和項目越來越受到重視。我國擁有豐富多彩的民族文化，堪稱民俗文化的寶庫。如何利用各 民族地區的文化優勢，尋找促進民族地區經濟發展的新的增長點，真正實現從“文化區”到“文化創意區”的轉變。現在很多地區都在發展文化創意產業，但同質化現象比較嚴重，利用民族文化創意產業，新的營銷手段發展民族文化創意產業，不僅對民族地區的經濟發展有積極促進作用，而且對民族文化的延續發展也是一個重要措施。

　黨的十三次代表大會就正式提出要大力發展文化及文化產業，特別是十七次代表大會確定了“文化大繁榮、大發展、新高潮”的強國發展戰略，加速發展文化產業，以確保國家文化安全和民生需求，而中國西部民族文化創意產業園則是文化產業深度延伸的升級版，即第四創意產業。近年來，文化創意產業的發展已經得到黨和國家的高度重視和支持，相關部門先后出臺了國辦發(2008)11 號、財稅(2009)2號等若干鼓勵措施和稅收優惠政策。

　2009 年 4 月，四川省省長蔣巨峰主持召開會議，專題研究加速推進四川省文化產業發展措施，會議就重大創意文化產業項目推進工作進行了研究部署。

　省委常委、省國資委黨委書記王少雄、省委宣傳部長黃新初、副省長黃彥蓉等出席會議。

　根據四川省國民經濟和社會發展的十二五規劃綱要，成都市做為國務院的旅游試點城市，地處成都近郊上風上水的郫縣唐昌鎮橫山村是一個頗具開發價值的地方，對郫縣的創意文化具有重大的標桿作用，而郫縣地處世界級風景名勝區青城山，都江堰的一個節點，其區位優勢無可比擬，特別是它的文化資源，即旅游、生態、休閑、農耕文化等富集一方 ，擁有相當高的開發附加值和發展潛力，將形成可持續發展的產業鏈條，關于擬打造“中國西部民族文化創意產業園”這一重大項目，是民族地區經濟社會和持續發展的一個探索與創新，它有別于目前全國各地不同的純風光、純體驗、純休閑的旅游文化項目，而該產業園的建成對西部的標桿作用和推廣價值將具有很好的示范意義。

　由四川省云南商會牽頭主導，商會的成員單位組團投資開發的郫縣唐昌鎮橫山片區就是具有非常個性和特色的國際度假區，它的建成也是中國西部第一 個大型民族文化旅游地產項目。項目規劃面積 6000 畝，

　具有資源特別稀缺而不可復制，融娛樂、休閑、互動、養生養老條件十分優越而真實，設計建設起點高等特點。項目按照原生態、國際化、高品位理念打造世界旅游目的地。

　在橫山片區民族文化產業園項目開發的影響和帶動下，還將為郫縣解決大量的失地農民就業，對提升郫縣城市形象和文化內涵將是一次跨越，本項目的運行將會拉動整個西部少數民族地區的經濟社會的新增長方式，為和諧社會的建成將起到積極的促進作用，而本項目的開發就是文化旅游與旅游地產的升級版。

　二、項目概況

　1、項目名稱

　中國西部民族文化創意產業園 2、項目選址

　成都市郫縣唐昌鎮橫山村境內，即橫山村、平樂村兩個行政村共 31 個社。

　3、總體定位

　本項目是中國西部規模最大、規劃合理、設計超前、功能齊全、配套完善、 服務最優、管理規范的現代化的西部民族文化創意產業園。集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗互動、農業觀光、體育健身、高品質養生養老為一體的旅游度假勝地，融創意、研發、推廣民族文化產品的聚散中心，面向全世界無景區門票的中高端服務旅游目的地，將打造成為中國西部民族文化集中展示的窗口、成都城鄉統籌一體化的成果基地、助推中國西部民族地區經濟社會的引擎、探索中國西部民族地區經濟增長的新模式。同時，配合郫縣縣委、縣政府打造天下蜀商文化的發源地、尋根地的重大使命。

　4、項目規劃

　本項目規劃面積 6000 余畝。項目規劃設計為七個一、二堂三村、三聚落、三中心，即一廣場(民族文化藝術展示廣場);一廊(西部 52 個民族簡介概況);一景(水世界景觀);一城(唐城);一院(君平學院);一谷(浪漫谷);一島(情人島)。二堂三村:

　既隨緣祈福堂;畢摩蘇里文化展示堂;川西民俗文化體驗村;頤養樂活村;棲賢村。三聚落為:中國西部民族村聚落;異地商會會館聚 落;中國創意農業聚落。三中心為:中國民族文化藝術研發中心;中國民族體育競技中心;產業園管理服務中心。

　第一期占地面積畝，總建筑面積 70000 平米，容積率 1.05，建筑密度 41%。

　6、投資規模

　項目總投資 19461 萬元，其中土地費用 10000 萬元，占總投資的 51.4%，工程建設費用 6271 萬元，占總投入的 32.2%，項目單位成本 2780 元/平米。

　7、資金籌措

　自有資金投入 1230 萬元，施工方墊支或其他投資者投資共 9751 萬元(每年按10%的利息計財務費用)，租金或銷售收入再投入 8480 萬元。

　8、經濟效益

　項目在 6 年計算期內總收入 43876 萬元，其中銷售收入 35990 萬元，租金收入7886 萬元;凈利潤 8793 萬，上繳稅金 10921 萬元，投資利潤率(利潤總額/總投資)67.44%，投資凈利潤率(凈利潤/總投資)45.18%。

　若取折現率 12%，全部投資稅前財務凈現值 NPV 為 3638 萬元，內部收益率 IRR為 20.43%，稅后財務凈現值 NPV 為 1167 萬元，內部收益率 IRR 為 14.94%。

　9、主要經濟指標:

　三、項目基本運作思路

　本項目在運作上，遵循唐昌鎮橫山片區總體運作思路，并服從橫山片區項目總體規劃，在此基礎上，

　項目按照“整體規劃、分片開發、滾動發展、封閉運行、穩步推進”的原則，充分利用政府資源(成都蜀都文旅公司)，依托橫山片區的旅游資源優勢，整合行業

　資源和社會資源，以完善的功能和配套為支撐，以規范的管理和優質的服務為核心，以旅游觀光式的優美環境為亮點，集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗互動、農業觀光、體育健身、高品質養生養老為一體的旅游度假勝地;融創意、研發、推廣民族文化產品的聚散中心，面向全世界無景區門票的中高端服務旅游目的地。

　由四川省云南商會牽頭，整合商會內外部資源，指定商會副會長單位:成都瀟天投資管理有限公司負責前期項目運作籌備工作，土地整理由四川華海建設集團、四川豪慶投資公司、四川桂湖置業、四川萬品置業、四川白鹿山置業 等會員單位分解實施各子項目，四川省創意產業協會總體指導，四川西部商會聯盟俱樂部項目協辦。另聯動導入云南福寶文化集團，云南迪慶文化旅游集團共同投資打造經營“中國西部民族文化創意產業園”。

　成都瀟天投資管理公司投入部分資金，主要用于項目設計、營銷推廣;拆遷、工程建設由建筑商或其他投資者投資，建設完成后，項目由瀟天公司經營管理。瀟天公司每年按照竣工決算金額或投資額，向施工方或投資方支付 10%的資金利息，作為投資者的投資回報。投資者待瀟天公司取得該土地使用權，進行產業園各子項目銷售后，收回全部投資。

　四、項目實施的必要性

　中國西部民族文化創意產業園是一個涉及旅游、貿易、建筑、物流、商業、信息和電子商務等多個相關行業的綜合項目，項目的建成將極大地推動成都創意產業和地區經濟的發展，優化資源配置及地區產業結構，解決社會就業，增加財政收入，創造良好的經濟效益和社會效益。

　1、通過整合行業資源，完善郫縣創意產業配套，提升郫縣創意、旅游產業水平，做大做強郫縣創意、旅游產業，確立郫縣在成都民族創意產業的龍頭地位。

　2、項目的建設不但可以充分利用本地的資源優勢，推動旅游經濟的發展，而且能有效拉動交通運輸、餐飲服務、房地產等相關產業發展，加快城市化進程。

　3、項目的建設能快速高效地聚積人氣，提高郫縣唐昌鎮的城市檔次與水平;擴大輻射，引導、吸收周邊地區的資金流、物流、信息流，進一步拓展地區間的市場空間，活躍地方經濟。

　4、項目的實施將加速農村勞動力的轉移，吸收下崗人員再就業和解決富余勞動力，在解決社會就業，促進社會穩定方面發揮重要作用。

　5、項目將有效地聚積人流、資金流、物流、信息流，帶動相關產業的發展，推動橫山周邊片區的開發建設，項目的實施必將極大提升唐昌鎮土地價值，實現良好的經濟效益。

　6、項目的實施對于挖掘、整理中華 民族傳統文化，傳承、弘揚中華民族有著重要的意義。

　第二章宏觀環境分析

　一、郫縣的發展機遇和有利條件

　近年來，郫縣深入實施城鄉統籌、“四位一體”科學發展戰略，通過統籌實施“三個集中”，聯動推進“三化”，城鄉經濟社會全面進步，為推進郫縣新一輪發展打下了良好基礎。當前郫縣正處于深入推進城鄉一體化、加快城鄉全面現代化新的發展階段，城鄉一體化已進入系統提升、深度推進的關鍵時期。在這個新的歷史發展時期，郫縣面臨諸多的發展機遇和有利條件。

　1、宏觀層面

　篇三:科技產業園策劃案例

　科技產業園策劃案例

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　第一章項目總體策劃

　一、市場分析

　1、項目背景分析:

　A、項目宏觀背景:

　?項目時代背景:中國政府實施西部大開發的劃時代戰略

　?項目區位背景:產業別墅位于西 安長安科技產業園，屬產業園中的北示范區。

　長安科技產業園是國家級開發區——西安高新技術產業開發區 的重要組成部分，是西安市西部開發戰略實施過程中的重點建設項目之一，建成后將成為中國西部最具科技創業潛力的產業基地。

　B、項目立項背景:

　?西安是西部大開發的橋頭堡，高新技術開發區長安科技產業園是城市動力型地產的集中板塊，產業別墅是其中的示范性地產項目，是新型辦公物業的大膽創新。

　?市場需求:

　產業別墅的誕生源于市場對傳統專業寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求。

　2、市場概況分析:

　A、市場概況:

　?國外高檔辦公產品形態豐富，其中商務別墅類產品在配套及人性化設計上有一定經驗積累，此類產品被稱為“office park”或“villa park”等。

　?國內高檔辦公用房需求日趨增長。開發能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態化的寫字樓已迫在眉睫。

　?西安市場及西北地區尚無辦公用別墅產品面市。

　?北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業開始搬進別墅辦公，但這些別墅建設時定位于居住，缺乏辦公所須的商務環境。

　?在全國范圍內看，產業別墅仍為高端稀缺產品。僅北京有可比性項目剛剛面市。

　森根國際:位于北京北苑地區，是北京第一家具有 TOWNHOUSE 風格的寫字樓。項目分為四期，一期商務區具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字

　樓。1,樓地上地下各 1500M2，層高 5.5 米;2、3,寫字樓獨立分為六個單元，2,樓每單元約 800M2，使用率為 88%;3,樓每單元約 600M2，使用率為 96%。項目車位、寬帶上網等方面配套較完善。售價 10000 元/ M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。

　發布時間:2007-8-14 中房策聯網絡部

　B、西安寫字樓市場簡析:

　?西安市高檔寫字樓集中在高新西區、南二環沿線和城內。

　?高新西區是高檔次寫字樓集中 地，此區域寫字樓以高層為主，多以智能化、高科技等服務配套吸引客戶，其平均價格多在 6000 元/?左右。

　?南二環寫字樓多為新建項目。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價格在 5000 元/?左右。市場銷售較好。

　?城內的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區的寫字樓最大特點是各種商業配套成熟而豐富，但商務辦公配套及相關支撐行業缺乏，平均價格在6000 元/平米，市場銷售情況不好。

　?目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氛圍，但對于辦公環境的人性化、生態化始終沒有突破。

　二、項目分析

　1、產品分析

　A、產品類型:

　產業別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產品，其建筑形態是別墅，而實用功能是商務辦公。

　B、產品差異化分析:

　產業別墅既需要體現居住型別墅高貴、人性化、園林化的優點，同時又須具備比傳統寫字樓更高檔次的商務配

　套。

　?傳統寫字樓的缺點:

　a.長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率;

　b、辦公室不自然通風，自然采光差，造成資源浪費，不利于身體健康;

　c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺;

　d、員工沒有休息間或休息間條件差;

　e、停車位秩序差;

　d、辦公區附近很少有令人賞心悅目的景觀;

　f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創造欲望和創新精神。

　?產業別墅有別于傳統寫字樓的優點:

　a、優秀的園區生態氛圍;

　b、建筑風格獨具個性;

　c、有良好的自然通風和光照，有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間; d、更完善的商務辦公硬件配套和軟件配套;

　e、更舒適高檔的休閑會談場所;

　f、體現的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態，能更大程度的激發人的創新精神和創造欲望。

　2、產品 USP 提煉:

　A、專案宏觀背景賣點:

　長安科技產業園主要優勢分析

　?政策優勢

　n 整體規劃優勢:西部大開發的劃時代戰略背景下，長安園作為國家級開發區——西安高新技術產業開發區的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創業潛力的

　產業基地;西安市政府的重點項目支持政策以及西安市的南移亦將使產業園受益非淺。

　稅收優惠措施、土地優惠政策、園區財政扶持

　提供融資擔保:對易于形成產業效應、建設期短的企業，如果由于目前資金短缺影響建設速度的，由產業區提供相關擔保，向商業銀行申請貸款。

　提供企業援助:對能迅速形成產業形象的項目，產業區可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業發展。另產業區針對一些有市場、發展前景看好、收益較高的項目進行直接投資，注入相 應的資金，支持企業搞好建設。

　?服務及配套優勢

　“一站通”辦公:產業區將對入區企業的審批、注冊、登記、立項等一系列手續實行“一站式”辦公流程，以簡化企業入區程序、提高辦事效率，為企業尤其是外來企業提供最大的便利。

　高質量人居配套:180 萬平方米的超大規模國際化社區《紫薇田園都市》，規模居西北地區之首，營造完美人居環境，完全滿足社區生活居住需要。

　完善市政設施:產業區為入區企業設置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機構，提供便利高效的市政服務。

　功能區域規劃:產業區統一劃分為三大區域，包括產業區、中心管理區和生活配套區。產業區內除依據不同產業類型劃分相應的園區外，還規劃建設有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿中心、會展中心、圖書中心、藝術中心及大學、國際中學、“雙語制”小學、幼兒園等設施，滿足入區企業全方位的功能需求。

　?經營理念優勢

　高起點:長安科技產業園的整體運營招商由國有大型企業擔綱，具有雄厚的政府背景和強勁的綜合實力。作為國家和地區政府關注的重點項目，長安園所蘊涵的潛力與前景成為入駐企業的信心保證。

　長遠眼光:產業區運做伊始即著眼于國際市場，充分考慮從各個環節與國際接軌，為海內外企業入駐提供了得天獨厚的條件。園區統一劃分為三大區域，包括產業區、中心管理區和生活配套區。從整體上考慮園區建設方案，區域功能合理，體現人性化理念。

　城市經營:長安園的開發商已經跳出傳統消費型地產開發商的范疇，上升至城市運營商的高度。籍由產業別墅及長安園這一動力型地產典型代表的開發與運作對整個西安市及西部中國產生深遠影響。

　品牌經營:品牌是產品對于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。高科集團、新西部與紫薇地產長期形成的品牌觀深植于長安產業園的經營中，開發商具備的品牌感召力與品牌承諾進一步確立了市場的投資信心。

　B、產品本體賣點

　?產業別墅是城市動力型地產，是城市建設的核心推進劑;

　?產業別墅是長安科技產業園的示范性項目，是西安、西部甚至全國地產開發的范例; ?產業別墅是對傳統辦公模式的一場革命，開創全新生態辦公理念，是辦公物業的最高形態——國際新人文商務標準 OFFICE 的真正體現，;

　?領先傳統業態的商務服務及硬件設施配套;

　?更高檔次的休閑會所，前所未有的工作享受。

　?激發創造力的辦公空間。

　3、項目 SWOT 分析

　A、項目優勢:

　?國內領先商務物業模式，填補了市場空白。

　?具有西部大開發的背景。

　?開發商實力雄厚，信譽卓著。

　B、項目機會:

　?首創動力型地產引爆市場。

　?作為長安園的示范部分，可借助長安園和高新開發區進行市場推廣。

　?市場對人性化、生態化辦公模式 的需求。

　C、項目劣勢:

　?整個產業園區政策環境、投資氛圍及相應配套較差，對外埠和國外企業進駐造成障礙。

　?單體項目建筑面積大，每棟別墅面積約在 1400—2600?之間，總房款很高，非普通企業所能承受。

　?項目形態新穎，市場認知度低。

　D、項目威脅:

　?總房款很高，所以銷售難度大，非一般銷售手段能達到目的。

　?短期內難以引起市場深度認知。

　?全國各科技園區之間產生市場爭奪。

　?項目經管高度不夠。

　三、項目綜合定位

　1、目標客戶定位:

　A、基于產業別墅產品的高端性與稀缺性，決定了其目標客戶群范圍較小。

　B、目標客戶為綜合實力雄厚的企業。此類企業的領導人著眼于建立良好的企業文化和企業環境，有強烈的創新意識，對企業形象有較高要求。同時，這類企業家投資謹慎，對物業的性價比 及升值潛力判斷有較豐富的經驗。

　C、目標客戶按所有制機構和規模分為三類:

　?大中型民營企業;(首推)

　?大型國有企業;

　?中型外資企業。

　D、目標客戶行業細分在市場調研完成后進行。

　2、產品市場性價比定位:

　項目定位為高檔產品，價格定位在市場中高檔水平。

　3、案名建議:

　A、案名剖析:

　產業別墅是一個優越而人性化的辦公環境，案名要能體現出:1、生態化、園林式;2、全新的、高檔次的商務模式;3、空前的、具有第一性的。

　B、案名建議:

　壹號公園、企業商務御花園、企業公園別墅、壹號官邸

　第二章營銷推廣策略

　一、核心營銷戰略

　1、動力型地產解碼:

　A、專案成功關鍵:

　?動力型地產既是一個引爆市場的 全新概念，又代表著實質性、前瞻性、建設性的地產開發形態。這一地產模式的推出是為本案成功的關鍵所在

　?圍繞動力型地產的特質:產業別墅與普通消費型地產在產品形態與目標客戶選擇上都有很大區別，需要利用非常規的重量級營銷手段來實現核心戰略:

　動力型地產、運動戰消化。

　B、動力型地產互動流程:

　如下圖所示:動力型地產之精髓是由三大創新帶來三大收益的一個良性互動過程，由這一過程最終形成推動城市發展的巨大力量。

　2、價格策略:

　A、價格控制:

　本案價格策略從一側面充分顯示了產品的強大競爭力，高品質商用新產品并未因追求超高利潤而選擇超高價位，而是結合市場需求設定中高價位;緩釋全新業態上市時的概念認知難度。

　B、價格杠桿運用:

　?本專案價格杠桿運用策略在一定意義上可理解為:高開高走。起點即為項目均價，利用強有力的市場推廣和項 目本體逐步浮出水面帶來的強大沖擊穩步提升價格。

　?計劃通過銷售杠桿的運用，最大限度促進銷售并最終實現平均 15%-25%的超價收入。

　二、傳播推廣策略

　1、整合傳播策略

　如下圖所示:在整合模式上的分眾傳播方法使得每一分營銷費用都用到實處，起到實效。全面結合本案產品實質高端性、稀缺性的特點，精確鎖定目標客戶群體。

　2、媒介組合策略及預算分配圖

　如下圖所示:在整體傳播費用中，以廣告攻勢為主體，有機配合事件公關和促銷攻勢。在主體的廣告攻勢環節，采取內外結合、環環相扣的戰術。在西安本地傳媒投放的基

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