附件 關于推進城鎮低效用地再開發的實施意見（征求意見稿）

　各設區市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校：

　為貫徹落實《山東省人民政府關于創建國土資源節約集約示范省的實施意見》（魯政發〔2018〕8 號），全面推進城鎮低效用地再開發，現提出如下實施意見。

　一、明確開發范圍 （一）調查認定。城鎮低效用地是指位于規劃確定的城鎮建成區范圍內，布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮存量建設用地。納入再開發范圍的低效用地，應當權屬清晰、不存在爭議。主要包括：

　（1）產業轉型升級類：國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地；不符合安全生產和環保要求的用地；“退二進三”、“退二優二”產業用地；搬遷關停的化工企業用地。

　（2）城鎮更新改造類：建筑物和構筑物存在嚴重安全隱患的產業用地；布局散亂、設施落后、利用粗放，規劃確定改造的老城區、城中村、棚戶區、老工業區等存量建設用地。

　（3）用地效益提升類：投資強度、建筑系數、容積率、地均產出強度等控制指標明顯低于地方行業平均水平的產

　業用地；根據我省“畝產效益”評價改革確定的限制發展類產業用地。

　各設區市、縣（市、區）人民政府要組織有關部門，充分利用第三次國土調查成果，開展城鎮低效用地補充調查，制定當地具體認定標準，合理確定再開發范圍。

　（二）建立數據庫。省自然資源廳負責制定城鎮低效用地再開發調查技術指南和數據庫標準，建立統一的城鎮低效用地再開發信息管理平臺，對各地上報數據進行審核并實施動態管理。各地應將列入再開發范圍的地塊信息及時錄入信息管理平臺，經審核納入數據庫的地塊可依照本文件有關政策進行再開發。

　二、實施規劃管控 各市、縣人民政府應依據國土空間規劃及相關規劃，統籌考慮城市功能再造、產業結構調整、生態環境保護、歷史文化傳承等因素，編制城鎮低效用地再開發專項規劃，明確改造目標任務、性質用途、規模布局和時序安排等。專項規劃的編制要重點引導工業區連片改造，優先保障基礎設施、公益設施等用地。專項規劃經上一級自然資源主管部門核定，報同級人民政府批準后實施。

　項目實施主體應根據再開發專項規劃，編制項目實施方案，明確項目規模、開發期限、開發強度、利用方向、資金平衡、實施步驟等內容，報所在市、縣人民政府批準后實施，

　涉及詳細規劃確需優化調整的，按法定程序辦理。涉及歷史街區、不可移動文物、古樹名木或歷史建筑的，要制訂相應保護管理措施；涉及場地污染的，應加強環境調查評價和修復治理工作。

　三、規范開發模式 （一）政府收儲改造模式。改造地塊的規劃用途為商品住宅或城市基礎設施、公共設施用地的，應由政府收回、收購，納入政府土地儲備，并依法辦理供地手續。各地結合實際，統籌兼顧政府、集體經濟組織、土地使用權人等各方利益，在依法補償的基礎上，對原土地權利人可采取物業返還等方式予以獎勵。

　（二）原土地使用權人改造模式。除依法應由政府收回外，原土地使用權人可通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式改造開發；對于納入成片改造范圍的地塊，原土地使用權人可優先收購相鄰宗地，歸宗后實施整體改造；原土地使用權人分散的，可組建聯合體實施再開發。在改造過程中，允許按規劃對用地性質、建筑容量、建筑高度進行適當調整，可通過存量補地價、協議出讓方式完善用地手續；原依法取得的工業用地改造開發后提高土地利用率和增加廠房容積率但不改變用途的，可不再增繳土地價款。原土地使用權人無法收購歸宗或組建聯合體的，可由政府統一收購儲備組織改造。

　（三）原農村集體經濟組織改造模式。涉及農村集體建設用地改造的，在符合規劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下，允許集體經濟組織自行或引入社會投資主體參與再開發。確需辦理出讓手續的，依法征收為國有建設用地后，可以協議方式出讓給農村集體經濟組織或合作開發主體，但不得用于商品住宅開發。由政府組織改造用于經營性開發的，其土地出讓收入可確定一定比例，按規定通過預算安排用于支持原農村集體經濟組織發展，具體比例由所在市、縣（市、區）人民政府研究確定。

　（四）市場主體改造模式。鼓勵和引導有實力且有開發經驗的企業參與再開發。以公平公正、民主透明為原則，在符合規劃的前提下，通過公開招標方式確定市場主體收購相鄰地塊，實施集中連片開發。

　采取上述（二）（三）（四）模式改造開發為商業、旅游、娛樂等經營性用地，除按規定補繳土地價款及相關稅費外，應當依據相關規劃要求，將該項目一定比例的土地無償移交政府用于城市基礎設施、公共服務設施等公益性項目建設，需移交公益性用地的項目類型、具體比例由各地政府確定，并在項目實施方案中予以明確。對于改造地塊不宜提供公益性用地的，在評估基礎上，集體決策確定應補繳的土地價款。評估基準日以依法受理補繳申請時點為準。

　四、健全配套政策

　（一）加強規劃保障。市、縣人民政府在編制國土空間規劃時，應統籌安排低效用地再開發規劃布局、用途管制等內容。對于連片改造中不符合規劃的零星土地，在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不占用永久基本農田的前提下，可依法定程序進行適當優化調整，涉及的新增用地計劃指標由省自然資源廳在國家下達的計劃指標內安排。

　（二）實施增存掛鉤制度。強化規劃實施評估，對建設用地規模倒掛或規模空間不足的地區，要嚴格限制新增用地，經營性用地原則上使用存量建設用地或存量挖潛指標。落實增存掛鉤機制，根據各地上一年度再開發改造規模，按一定比例獎勵新增建設用地指標。

　（三）開展工業企業分類綜合評價。結合我省“畝產效益”評價改革工作，以縣（市、區）為主體，開展工業企業分類綜合評價，實施差別化價格（用水、用電、用氣）、用地、用能、排放等政策，倒逼企業加快轉型升級或有序退出低效用地，引導和支持實體經濟高質量發展。

　（四）充分發揮市場配置資源作用。建立健全土地交易二級市場，廣泛匯集交易信息，擴大交易范圍，完善交易規則，健全服務體系，引導低效用地進入二級市場轉讓盤活。降低存量用地退出、交易及企業并購重組環節中的交易成本，激發低效用地入市交易、盤活利用的積極性，促進土地要素流通。

　（五）加快轉型升級。在符合規劃的前提下，經市、縣人民政府批準，利用現有房屋和土地興辦文化創意、科技研發、健康養老、工業旅游、眾創空間、生產性服務業、互聯網+等新業態的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策，過渡期為 5 年。5 年期滿或者經出讓人同意不動產整體轉讓的，按照新主體、新用途、新規劃條件，以協議出讓方式辦理用地手續。

　（六）鼓勵工業企業異地搬遷改造。對需要異地搬遷的符合國家產業政策的工業項目，經依法批準收回原國有土地使用權的，可以協議出讓方式為原土地使用權人異地置換安排工業用地。異地置換工業項目騰退的土地由當地政府依法收回后通過招拍掛方式出讓的，可結合實際對企業搬遷改造給予資金支持。

　（七）推動零星土地集中開發。在符合規劃的前提下，再開發涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星土地，可一并進行改造開發，按規定辦理農用地轉用、土地征收等報批手續，經政府批準，可以協議出讓方式供地，并按規定辦理土地合并登記。但單宗零星用地面積原則上不超過 3 畝，且累計面積不超過再開發項目用地總面積的 10%。

　（八）拓寬土地儲備資金渠道。積極探索通過政府購買服務和政府采購方式，鼓勵和引導社會資金參與政府儲備土地的收儲和前期開發。市、縣人民政府要根據本地區土地儲

　備相關政府性基金收入、政府性債務風險等因素，合理安排年度用于土地儲備的資金和債券規模，加大再開發資金投入。對列入再開發數據庫、地方財政資金難以落實的項目，省級土地儲備機構采取多種方式加大前期開發扶持力度。

　（九）完善歷史遺留用地手續。對未取得合法用地手續但符合相關規劃、確需納入再開發范圍的土地，按照原國土資源部《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147 號）有關規定辦理用地手續。

　五、完善保障措施 （一）加強組織領導。各市、縣人民政府要加強組織領導和統籌協調，建立共同責任機制。各有關部門要加強協調配合，形成工作合力。

　（二）維護合法權益。構建有效的協商溝通機制，通過再開發全過程公開，切實保障群眾的知情權、參與權、監督權，妥善解決群眾利益訴求。

　（三）強化示范引領。在全省選擇部分市、縣作為示范區域，探索有效的再開發工作運行機制、開發模式，著力打造一批典型樣板。

　（四）實施評估通報。省政府每年組織對各設區市、縣（市、區）再開發情況進行評估通報，重點評估通報制度建設、資金落實、項目實施及監管等內容，并作為新增計劃指標分配、財政獎勵、評先樹優的重要依據。

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