合肥市 城鎮 老舊小區 改造 提升 工作

　實施意見

　 （征求意見稿）

　為貫徹黨中央、國務院和省決策部署，改善城鎮人居環境，提升居住品質，滿足人民群眾對美好生活的向往，結合合肥實際，制定本實施意見。

　一、 總體要求

　 （一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，貫徹以人民為中心的發展思想，堅持運用“美好環境與幸福生活共同締造”的理念，著眼補齊城市配套設施和人居環境短板，完善社區管理和服務，創新政府引導、引入市場運作的可持續改造模式，健全共建共治機制，推進城市治理體系和治理能力現代化。

　（二）

　工作 目標 。編制老舊小區改造規劃，滾動推進實施，逐步改善老舊小區居民居住條件。結合城鎮老舊小區改造中央資金補助的落實， 2023 年前，實現 2000 年以前建成投入使用的老舊小區改造和后期管理的全覆蓋。2024 年起，著力推進老舊小區改造提升，按照“成熟一個，改造提升一個”的要求，形成持續改造提升的長效機制。

　（三）

　實施范圍 。市區、縣（市）、區（含城關鎮）建成年代較早、失養失修失管嚴重、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅、商業開發住宅）。2000 年以前建成投入使用的老舊小區優先納入改造。已納入城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建（改建、

　 2

　擴建、翻建）實施改造的棚戶區（居民住房），以及以居民自建住房為主的區域和城中村等，不納入改造范圍。

　二 、工作 原則

　 1 1 、堅持 “改造治理與管理提升并進” 原則。把改造與管理有機結合起來，注重改造后期管理，因地制宜建立長效管理機制，做到改造一個、管理成熟一個。推進城鎮老舊小區改造與加強基層黨組織建設、社區治理體系建設有機結合，充分發揮基層黨組織統領全局、協調各方的作用。

　2 2 、堅持 “居民參與與社會支持并 存 ” 原則。尊重改造意愿，引導居民參與改造，調動居民參與改造的積極性和能動性。運用市場化方式吸引社會力量參與建設、管理、運營。鼓勵金融機構支持老舊小區改造，搭建產權主體與市場主體共建共享平臺。通過發動業主、居民和社會力量共同參與改造，形成廣泛參與的良好局面。

　3 3 、堅持 “政府扶持與 屬地 主導 并行 ” 原則。政府引導、鼓勵、扶持老舊小區改造，把分級負責與屬地主導有機結合起來，充分發揮屬地區、鄉鎮政府、街道辦事處和社區服務中心在老舊小區改造過程中的主導作用。

　 4 4 、堅持“ 點面結合與統籌推進并 重 ” 原則。以點帶面、點面結合推動改造。提倡實施連片改造，鼓勵探索以社區為基本空間單元，結合城市及公共服務設施配套規劃要求，統籌推進綜合改造和管理提升，原則上不再新增大拆大建項目；增加公共服務設施和公共空間；優化城市功能結構，優化提升交通、市政公共設施的服務水平。

　 三 、主要 改造 提升 內容

　 3

　城鎮老舊小區改造提升包括綜合改造提升和管理服務提升。

　（一）

　綜合改造提升

　包括基礎設施、建筑物及附屬設施、環境及配套設施、關聯基礎設施改造、社區基本公共服務配套設施等方面的改造提升，適應居民不同層次生活需求，可分為基礎類、完善類和提升類。

　1. 基礎類改造

　即滿足居民安全需要和基本生活需求的，包括公共屋面、墻面、道路、供水、供電、供氣、照明、通信(含光纖入戶)、有線電視、消防、安防、綠化、圍墻、樓道（含扶手）、公共陽臺、雨污分流等基礎設施的更新改造。增設無障礙、停車位、安防技防設施。管線規整入地、拆違拆臨、垃圾分類處理、智能信報（包）箱、建筑節能改造。

　2. 完善類改造

　即滿足居民改善型生活需求和生活便利性需要的，內容包括社區用房和物業服務用房、加裝電梯、配套停車場及充電樁、休閑活動設施、文化、體育健身設施等。

　3. 提升 類改造

　即豐富社會服務供給，優化資源配置，推動完善社區治理等，內容包括新建活動室、社區養老、助餐、托幼、醫療、家政、商業設施以及智慧社區等。相鄰小區有相似改造提升需求應統一納入改造規劃，實現連片改造，提升社區綜合治理水平。由縣（市）、區根據業主或居民意愿確定老舊小區提升標準。

　 4

　（二）管理服務提升

　管理提升主要包括按照居民意愿確定管理模式、服務內容和標準以及物業服務收費標準等。

　1．對具備市場化管理基本條件的，將管理權移交給業主，由街道（鄉、鎮）指導成立業主委員會，引導其規范選聘物業企業，實施專業化管理。

　2．對不具備引入專業物業管理的，由街道（鄉、鎮）組建社區“物業服務中心”，通過業主大會或者居民會議等方式聽取居民意見，通過“物業服務中心”委派保潔、保安人員等，實施準物業化管理。

　3．對不具備成立“物業服務中心”的，由街道（鄉、鎮）指導成立業主委員會，通過業主大會等方式，共同決定實施居民自治物業管理。

　在街道或社區范圍內，有連片改造需求的，根據群眾需求和項目實際情況，可分階段推進實施改造提升，逐步完善老舊小區配套設施，改善居民居住環境。

　四 、實施程序

　（一 ）申請與受理 申請綜合改造的，愿意承擔合理出資責任、后續物業管理方式及經費已明確的，由社區居民委員會或者業主委員會等組織向轄區街道（鄉、鎮）提出書面申請，由其受理納入改造綜合項目庫。

　申請管理提升的，愿意改善小區物業管理且愿意承擔合理物業服務費用的，由社區居民委員會或者業主委員會等組織向轄區街道（鄉、鎮）提出書面申請，由其受理納入管理

　 5

　提升項目庫。

　（ 二 ）

　申報 與確認

　（1 1 ）

　意見 征集。各縣（市）、區對申請改造的老舊小區組織調查摸底，開展問卷調查，了解改造需求。對于基礎類、完善類和提升類改造項目，應經三分之二以上業主參與表決且四分之三業主同意。在此基礎上，形成項目清單并在一定范圍內公示。

　（2 2 ）

　列入計劃 。公示結束后，對符合條件的項目，由轄區住建部門集中向同級發改部門、建設部門、財政部門申報列入下一年度改造計劃。同步向市發展和改革委員會、市住房保障和房產管理局、市建設局、市財政局備案，同時應上報本級財政承受能力評估報告。

　（3 3 ）計劃確定 。按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，由市住房保障和房產管理局會同相關部門對各縣（市）、區提出的改造需求組織審查，確定下一年度項目安排和資金預算，編制改造計劃，在開展財政承受能力評估后，報經市政府同意，由市住房保障和房產管理局會同市發改委、市建設局、市財政局聯合發文明確。

　（4 4 ）

　制訂方案。根據改造項目清單，轄區街道（鄉、鎮）會同相關部門、專業機構等編制項目建議書、初步設計方案及概算；同步制定居民資金籌集方案以及物業維修資金補建續籌、物業服務引進等長效管理方案。所在街道在項目范圍內對初步改造方案進行公示。公示不少于 5 個工作日。

　設計方案可邀請城市規劃師、景觀設計師等專業人士進社區指導；管理提升方案設計可委托相關社會組織及物業管理

　 6

　專家等進社區指導。

　（5 5 ）

　申請 立項。轄區街道（鄉、鎮）向縣（市）、區發改委申報立項工作。

　（ 三 ）

　項目實施

　按照年度改造計劃，由各縣（市）、區住建部門監督，轄區街道（鄉、鎮）牽頭落實方案設計、資金籌集方案的審查、招投標、工程實施和監管等具體工作。

　（1 1 ）方案審查。項目立項文件取得后，轄區街道（鄉、鎮）委托設計單位開展方案設計，由縣（市）、區發改委組織專家對初步設計進行評審并下發批復文件。項目所在街道（鄉、鎮）將評審結果報縣（市）、區住建部門備案，同步組織對資金籌集方案的審查。

　（2 2 ）招 標 投標。轄區街道（鄉、鎮）應根據市公共資源交易監督管理局年度集中交易目錄，結合項目內容、限額標準進入對應的交易平臺進行交易。

　（3 3 ）公示招投標結果。招標結束后，應對招投標情況進行公示。公示不少于5 個工作日。

　（4 4 ）工程實施和監管。轄區街道（鄉、鎮）嚴格按照相關法律法規和規范標準組織實施，相關部門、社區等要全力配合，為施工提供必要條件。所在縣（市）、區住建部門應根據老舊小區改造提升工作特點，對工程全過程進行監管，落實工程質量、安全生產、文明施工等管理要求。

　（5 5 ）項目驗收。項目完工后，由轄區街道（鄉、鎮）組織社區、居民代表、參建單位等進行項目聯合竣工驗收。驗收通過后，應及時完成財務決算，做好資料整理、歸檔和移交工

　 7

　作。接管主體為老舊小區所在地街道（鄉、鎮）。街道（鄉、鎮）應結合長效管理方案，及時移交小區管理單位，并落實物業承接查驗。

　（6 6 ）后續管理。由轄區街道（鄉、鎮）、社區、小區業主委員會按照長效管理方案，同步落實管理和服務，鞏固老舊小區改造成果。縣（市）、區住建等部門做好指導工作。

　五 、責任分工

　1.市住房保障和房產管理局：負責領導小組辦公室的日常事務。負責規劃、計劃編制、技術標準制定；統籌協調年度老舊小區改造資金籌措、預算編制及分配、績效管理工作；負責工程項目的調度、協調、指導和考核工作；負責督查、巡查、檢查老舊小區改造提升管理工作；督促屬地政府組織工程驗收并對工程驗收情況進行抽查等工作；牽頭做好全市老舊小區改造提升項目爭取上級補助資金事宜。

　2.市委組織部：負責指導做好黨建引領的社區綜合治理工作。

　3 3. .市委宣傳部：負責協調做好老舊小區改造提升和既有住宅加裝電梯宣傳工作。

　4 4. .市發展和改革委員會：負責指導縣（市）、區發改部門做好本區域內老舊小區改造提升項目的前期審批工作;會同市住房保障和房產管理局做好老舊小區改造配套中央預算內投資計劃申報及轉發下達工作。

　5.市民政局：負責指導縣（市）、區做好養老、撫幼、助餐、家政、保潔、便民市場、便利店、文體、社區配套用房等公共服務資源的整合，完善社區服務功能。

　 8

　6.市自然資源的規劃局：負責老舊小區改造提升規劃設計的指導；負責新增建筑物的規劃審批；改造項目內違法建設的認定。

　7.市城鄉建設局：負責將由市住房保障和房產管理局申報的老舊小區改造提升項目列入年度大建設計劃；負責改造提升項目雨污分流與市政管網的對接工作。

　8.市園林局：負責對小區內樹木移植、綠化等審批和指導。

　9.市環保局：負責對老舊小區雨污分流、立管改造等工作進行檢查；對住戶私接、私倒污水等行為進行查處并督促整改；指導街（鄉、鎮）在老舊小區改造提升施工期間做好揚塵及噪音治理。

　10.市公安局：負責監控系統及安防技防專項設計方案的審查工作；負責督查指導老舊小區監控系統改造建設及改造期間的治安防范工作。

　11.市城市管理局：負責督促指導老舊小區改造提升工程開工前的違法建設拆除工作；負責督促指導垃圾分類處理工作；監督指導亮化工作和土方外運工作。

　1 12 2. .市財政局：負責老舊小區改造資金預算、審核和監管、基礎類改造市級資金的籌集；協助爭取上級轉移支付資金；負責開展老舊小區改造市級資金財政承受能力評估。

　1 13 3. .市審計局：負責對縣（市）、區老舊小區改造提升資金使用情況進行審計監督。

　1 14 4. . 市場監督管理局：負責依法監督指導老舊小區的電梯安全工作。

　 9

　15.市體育局：負責新增和更新體育器材。

　16.市教育局：負責做好老舊小區改中新增培訓機構的監督管理。

　17. . 市消防救援支隊：負責消防設施、器材的監督檢查工作。

　18. . 市公共資源交易監督管理局：負責設計、監理和施工單位的招投標管理和協調推進工作。

　19. . 市郵政管理局：負責智能信報（包）箱的補建更新指導工作。

　20. . 市建設投資控股有限公司：負責市級資金撥付管理工作。

　21. . 合肥供電公司：負責配合做好老舊小區電力架空管線的束理、捆扎、規整、小區路燈電源接入以及線路和電表箱的拆除更換等工作。

　22. . 合肥供水集團、合肥燃氣集團和合肥熱電集團：

　負責配合做好老舊小區水、氣、熱力管網改造和入戶改造；負責住戶水表、氣表、熱力表及附屬工程的安裝實施和改造后的運營維護工作。

　2 23 3. . 電信、移動、聯通、有線電視、郵政等企業：支持和配合做好通信、郵政設施（信報箱）等管線遷移及管線入地入管等工作。

　2 24 4. .各區（縣、市）政府、開發區管委會：作為老舊小區改造提質和后續管理的責任主體，全面負責轄區老舊小區綜合改造提升及績效管理工作；負責提報本地區改造提質計劃，確定改造點位，制定本地區實施方案；負責籌集本地區

　 10

　改造資金及財政承受能力評估；負責本地區改造提質項目的立項審批、預算審定和結算審計、竣工財務決算審計工作；指導區有關部門或街道社區進行立項、監理和施工招標等相關工作。

　2 25 5. .街（鄉、鎮）：作為老舊小區改造提升的實施主體，負責確定資金來源、立項審批、施工圖設計、施工管理、雨污分流、項目變更、行政手續辦理、竣工驗收、審計、物業管理和投訴處理等事宜；負責改造項目的供電、供水、供氣、供熱以及電信運營單位協調，并做好相應管線完善提升工作。

　2 26 6. .社區：負責小區改造提升意向和內容的民意調查，做好與居民的協調溝通工作。

　六 、 保障措施

　（一）加強統籌協 調

　成立老舊小區改造工作領導小組，由市長任組長，主管建設領域的副市長任副組長。領導小組辦公室設在市住房保障和房產管理局，負責統籌老舊小區改造工作協調。各區、縣（市）成立相應的領導小組及領導小組辦公室，負責本區老舊小區改造任務的統籌協調工作。市住房保障和房產管理局、市委組織部、市委宣傳部、市發展和改革委員會、市民政局、市自然資源和規劃局、市城鄉建設局、市園林局、市環保局、市公安局、市城市管理局、市數據資源局、市財政局、市審計局、市市場監督管理局、市消防救援支隊、市公共資源交易監督管理局、市郵政管理局、市建設投資有限公司、合肥供電分公司、合肥供水集團、合肥燃氣集團、合肥

　 11

　熱電集團、合肥電信、合肥移動、合肥聯通、合肥有線、合肥郵政等相關部門及單位按界定的工作職能開展相應工作。

　（二）落實 資金 保障

　結合擬改造項目的具體特點和改造內容，合理確定改造資金的共擔機制，通過政府給予支持、居民合理出資、管線單位和原產權單位積極支持、社會力量以市場化方式參與、金融機構可持續方式支持等方面明確出資機制

　 1.落實財政資金。對基礎類改造項目，由政府財政承擔改造費用（含弱電共同管溝費用）。本著“市級統籌、分級負擔”的原則，基礎類改造按 400 元/平方米給予補助，市和區按 6:4 承擔，市和四縣一市按 3:7 承擔。若改造標準低于 400 元/平方米，市級按審計結算價的 60%補助各區，按30%補助四縣一市；市級資金可按工程概算的 30%預撥區（縣），待審計結算后支付剩余部分。鼓勵各區（縣）積極申請中央和省補資金，中央和省補資金全部下達項目所在區（縣）財政，專項用于老舊小區改造。

　對 2000 年后建成的保障性住房實施改造提升的，由原產權人承擔改造費用。

　對完善類改造項目，屬地政府給予適當支持。相關部門有配套資金的要用于相應配套設施建設，無配套資金的可多渠道籌集。對非單一產權既有住宅加裝電梯，由政府和居民共同出資解決，政府采取事后補助的形式，按 20 萬元/臺予以補貼，市、區財政各承擔 50%補貼資金。

　2. 落實個人出資。水、電、氣三表入戶費用由業主承擔。加裝電梯除政府補貼外，多出的費用以及電梯運行使用、維

　 12

　護管理資金由業主協商分攤。對提升類改造項目，由居民承擔改造費用，政府重點在資源統籌使用等方面給予政策支持。發動居民自籌資金，鼓勵居民通過據實分攤、合理使用公共收益、補交物業專項維修資金、個人提取公積金、捐資捐物、投工投勞等多方式籌集資金。鼓勵通過市場化運作方式吸引社會資本參與改造提升。

　3 3. . 落實企業出資。水、電、氣、三表出戶費用中戶表前主管網改造費用及更換或鋪設管道費用由供水、供電、燃氣部門承擔。若工程需破復市政道路、人行道板、水泥路面、移植園林綠化、采用非開挖施工由建設單位辦理相關手續并承擔費用。電信、移動、聯通、有線寬帶等管線在公共區域的入管入地費用由運營企業各自擔承。強電架空線線路的束理、捆扎、規整以及線路、電表箱的拆除更換費用由電力公司承擔。

　4. 鼓勵 金融機構融資。在不增加地方政府隱性債務，保持房地產市場平穩健康發展的前提下，通過發行地方債券、消費貸款、企業貸款等方式，加大對老舊小區改造的金融支持。積極培育老舊小區改造規模化實施運營主體，為金融機構提供清晰明確的支持對象。充分利用金融機構提供的住房租賃金融新產品和服務，積極推進增加住房供應的城鎮老舊小區改造。

　5 5. . 拓寬資金渠道。單位捐資、物業維修基金、小區公共收益等渠道落實；探索引入市場化、專業化的社會機構參與老舊小區的改造和后期管理。

　6 6. . 加大資源整合。支持對部分零星用地和既有用房實施改

　 13

　（擴）建，可通過置換、轉讓、騰退、收購等多種方式，增加老舊小區配套服務用房；鼓勵行政事業單位、國有企業將老舊小區內或附近的存量房屋，提供給街道、社區用于老舊小區養老托幼、醫療衛生等配套服務。

　（三）明確配套政策 1.對于居民自籌部分資金，涉及城鎮低保戶家庭應承擔的部分，由各縣市區結合實際可以適當減免。

　2 2 ．對改變原建筑使用功能的老舊建筑，應符合國家工程建設技術標準要求，并依法取得相關手續。

　3.鼓勵各區采取以獎代補方式，扶持老舊小區物業管理，提高運轉效率和服務質量，逐步實現收支平衡，建立健全長效管理機制。

　（四）加強宣傳引導

　進一步加大宣傳力度，通過報紙、電視、廣播、網絡等媒體，廣泛宣傳老舊小區改造的意義、政策、方法步驟和成效，提升人民群眾的參與度、知曉度。要加強與居民的溝通協調，發動引導廣大居民積極參與、支持和配合老舊小區改造，引導居民參與老舊小區改造的全過程監督，組織開展群眾滿意度調查等活動，努力提升群眾滿意率，營造良好改造氛圍。

　（五）堅持各項制度

　1. 聯席會議制度。建立聯席會議制度，明確牽頭部門，落實各部門工作職責，形成多部門齊抓共管局面，有序有效推進工作落實。不定期召開聯席會議，及時掌握進展情況，分析和研究解決難點問題，協調解決有關事項，通報階段性

　 14

　工作情況，總結交流工作經驗，確保組織領導到位、工作部署到位、人員經費到位、責任落實到位。各縣（市）、區及各成員單位層層分解任務，壓實責任，保證改造項目有序推進。

　 2. 請示報告制度。有難度的工作要及時報告，便于研究對策解決。難以協調其他部門或單位配合完成的工作要及時匯報。在探索機制中，如遇與現行政策規定相抵觸的，要及時請示，如需中央層面予以政策支持或協調解決的問題，在充分調研的基礎上提出建議，及時逐級報請住房和城鄉建設部。

　3. 工作計劃制度。制定工作計劃和制度措施，明確工作職責，落實具體責任單位、責任人。建立信息月報制度，各縣（市）、區于每月25日前將本月工作情況送市老舊小區環境綜合治理領導小組辦公室。市老舊小區環境綜合治理領導小組辦公室會同相關部門根據各區推進情況，對進度快、效果好的典型做法，適時組織宣傳與推廣。

　4. 督導考核制度。以工作進度、工程質量、推進難度、項目管理等環節為重點，加強監督檢查，全面落實各項任務。建立工作通報制度，定期通報老舊小區改造工作進展及改造情況。完善考核制度，科學制定考核指標和考核辦法，實行節點考核。建立激勵約束機制，對工作突出的給予表彰和獎勵，工作不力的要按有關規定進行約談問責。

推薦訪問： 合肥市 征求意見 實施意見