【綜合體】樂曲結構形式之一。在一首樂曲中，結合兩種以上不同結構原則所構成的曲體，稱“綜合體”， 以下是為大家整理的關于小型商業綜合體招商方案4篇 , 供大家參考選擇。

小型商業綜合體招商方案4篇

第1篇: 小型商業綜合體招商方案

綜合體招商策劃方案

【篇一：城市綜合體的招商及策劃】

城市綜合體招商

近幾年的商業地產建設熱潮中，商業資本高速圈地，追逐更大市場份額的客觀要求刺激了商業地產的蓬勃興起。由于商業地產的特殊屬性，其開發成功的標準不是由銷售來驗證，而是由招商成功與否來最終決定的，因此前期策劃與招商成為確保項目成功的關鍵。

在近幾年的商業地產建設熱潮中，商業資本高速圈地，追逐更大市場份額的客觀要求刺激了商業地產的蓬勃興起。由于商業地產的特殊屬性，其開發成功的標準不是由銷售來驗證，而是由招商成功與否來最終決定的，因此前期策劃與招商成為確保項目成功的關鍵。

招商工作是一項系統、長期、艱巨的系統工程。商業地產的成功，離不開成功的、系統的招商手段。本篇專題從闡述商業地產招商特點為出發點來介紹商業地產如何成功招商。

商業地產作為房地產開發中的一個細分市場，其開發利潤豐厚的好處顯而易見。然而商業地產在物業交付的時候只是整個運營部分的正式開始，能否持續健康地運營才是決定一個商業地產項目是否成功實現價值的關鍵。招商工作作為商業地產運營的重要部分，從一開始就舉足輕重，毫不夸張地說，招商工作的成功與否又是評判商業運營是否成功的唯一標準。

一、商業地產招商特點招商是商業地產收益的實現形式，一個商業地產項目運作成功與否就看是否能按計劃成功招商。

因此，對于商業地產商來說，掌握商業地產的招商特點有利于商業地產項目的運作成功。與傳統的商業招商相比，商業地產的招商的具有如下三大特點。

1、招商時間長

商業地產的招商時間相對較長，從業態組合確定開始至項目全面營業，它可分為主力店群和中小店群二個招商階段。

（1）主力店群招商

主力店群作用主要有四個：

①有助于穩定整個項目的經營

主力店群一般占有整個項目一半左右的營業面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使項目更加穩定，且有利于項目的可持續發展。

②有助于整個項目的銷售

知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商。

③有助于增加消費群體

主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，這一優點可以幫助項目在日后的營運中，能在保持一定量客流的基礎上發揮更大的效用。

④有助于提高租金收入

主力店群的進駐能夠影響中小店的租金水平，提高項目整體租金收入。

（2）中小店群招商

中小店群的作用主要有二個：

①業態組合需要

按業態組合設計招入中小店群，以滿足項目商圈內不同層次、不同需求的消費群的購物或消費需求。

②項目主要利潤來源

中小店的鋪位租金往往是主力店的3—10倍，租金制定根據當地實際情況來定租金的比例，有的甚至更多，其中中小戶租金總和是項目的主要利潤來源。

2、租金租期懸殊

主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達二十年。其租金相對便宜的得多，一般在第四年起，租金開始遞增，遞增在3%—10%。而中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。

3、招商難度大

招商的難度大在于項目建設期較長，主力店群對項目業態變化趨勢把握不準，而營運商又缺乏經驗。

二、商業地產招商誤區

1、盲目定位，不切合實際

為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經營成本過高，不敢問津。

2、缺乏整體招商規劃

商業項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業態的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規劃指導招商工作的進行，而不至于只要想進來經營就直接“招”進來，形成一個“大雜燴”。

3、招商期望值過高

期望值過高的表現首先體現就是在租金上。在定租金價格的時候首先考慮的不應是自己的利潤，應該先考慮經營者，只有經營者生存了，商場才能生存。

4、單純依靠廣告招商

招商針對地是特定的經營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。

5、過分強調市場環境的影響

現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確地分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。

6、缺乏持續經營的商業管理觀念

7、招商工作欠缺執行力

制定再完美的招商細節，如果沒有完善有效的執行力，就如空中樓閣，無從談起。招商執行要強化“言必行，行必果”，推行招商負責制。

另一方面，招商人員必須進行專業培訓。沒有經營方面的專業知識與客戶不能形成有效地溝通，沒有真正從經營者的角度解決問題，導致客戶對項目信心不足，使招商工作舉步艱難。

三、商業地產招商核心要決

1、合理的時機選擇是成功招商的前提

（1）商業地產招商與銷售

對于商業地產來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關，它甚至決定了項目的生死。項目產權發售之際，也應該是主力招商完成之時。

（2）商業地產招商與整個項目建設

由于商業地產的招商時間相對較長的特點，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個招商階段。而確定這二個招商階段與整個項目建設的時間關系至關重要。

①主力店招商時間的確定

由于主力店群決定項目產品的形式，在產品形成之前，發展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產品——商業設施；所以主力店群的招商集中在項目業態組合之后、規劃之前。

②中小店群招商時間的確定

中小店群則對形成后的商業設施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進行，當然項目建設期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。

2、準確的前期規劃是成功招商的基礎

【篇二：城市綜合體策劃招商流程】

城市綜合體策劃、招商建議流程

一、邀請相關咨詢顧問公司協助進行商業測算和市場調研 邀請顧問公司進行前期的商業調查，也可能在項目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解決以下3個問題。

1、市場條件成熟度調查

項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業房地產的形式種類比較多，而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題。

2、項目位臵可發展調查

商業房地產項目的位臵選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。一個住宅社區，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業房地產的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增或銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位臵能否適應就成為一個重要的問題

。

3、可發展規模調查判斷

在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后，需要依據項目特定位臵、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

二、依據市場調研確定商業類型及詳細定位方案

商業房地產按照行業類型可以分為批發物流功能房產、零售功能房地產、娛樂功能房地產、餐飲功能房地產、健身服務及休閑功能房地產等。零售功能房地產又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業街房地產、商品批發商業房地產等功能房地產，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和 shopping mall 類型的商業房地產。娛樂功能房地產包括用于電影城、娛樂城、 ktv 等運營內容的商業房地產。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業房地產融合發展，其發展呈現大規模、復合度高、時尚化的特點。餐飲功能房地產現呈現獨體形式和融合發展的經營特點，健身服務類商業房地產和休閑類房地產首先在國內大城市發展兩者在項目中開始發揮越來越重要的作用。如此眾多的商業類型的確定基礎依托于所處地域、當地經濟狀

況、行業發展以及商業需求類型等，所以要仔細分析優劣并確定項目的類型。

三、項目組織確定和工作次序的建立

地產公司在項目地塊取得后要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執行人員。項目公司主要執行人員是各個工作單元的紐帶，是項目進展的主要執行者，需要對項目執行、商業操作、地區形勢和政府公關等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是項目進展的基礎。

四、確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談 項目進行到設計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設計和更多的招商工作中去。

五、研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定 確定項目的主力定位布局后即需要解決項目的核心和整體的布局（即項目微觀），徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒有成功的可

能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。同時將此研究作為招商銷售的重要參考。

六、項目規劃進行設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

七、設計方案的多方討論

地產投資商將建筑師的概念設計方案提供給商業房地產市場專家或商業策劃公司，由市場專家或商業策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。建筑師的最大的

長處是通過其建筑美學思路有效創造美學空間，而且不同建筑師將展現不同特點及風格的美學空間概念。必須注意是要把一個建筑藝術品轉化為商業產品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業管理公司、物業管理公司和建筑設計院共同參與。

八、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合

在完成項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。

九、項目方案的政府許可

項目的進展需要周詳的準備和可持續發展的計劃，商業地產不同于普通住宅，商業地產往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規避商業風險和規范城市發展格局，現在很多城市政府都引進了項目聽證制度。

【篇三：商業綜合體招商籌備工作流程】

商業綜合體招商籌備執行工作流程

1、獲得立項資料和主力店合作信息20天

2、規劃(概念)方案解讀 20天

3、組織對本城市綜合水平實地考察和市場調研分析(商業和物管) 5-10天

4、參與商業項目業態定位和設計要點研討會，提供項目商業業態規劃及設計建議書，完成設計要點會簽。 2天

5、組織召開籌備工作會議(主要研討方案設計成果評審 1天

6、招商人員招聘 15--30天

7、完成招商人員架構編制、招商管理制度、績效考核、傭金發放制度、以及各種招商表格、薪酬方案和人員到崗計劃 45---70天

8、獲得面積數據,完成項目租賃決策文件編制

9、完成管理啟動費測算和使用計劃審批流程

10、完成招商費用預算和審批流程

11、臨時辦公用房及辦公用品準備

12、制訂商業招商政策和租金方案 30天30天30天20天30-40天

13、制訂招商工作計劃書及策劃推廣方案(廣告媒體市調) 40天

14、招商人員培訓及考核上崗 45天

15、跟進完成商業業態規劃細化方案(第一版施工圖對接)30天

16、招商前期準備工作 55天

2天 17、籌備工作會議(主要研討招商與裝修事宜)

18、商業招商及策劃推廣全面啟動 招商預熱期(意向洽談;總體完成簽約30%，

其中餐飲類完成50%) 50天

19、完成簽約儀式和招商推介會 5天

20、 強勢招商期(簽約落位；總體完成簽約50%，其中餐飲類完成70%) 80天

21、適時開展異地招商 30天

22、強勢招商期(總體完成簽約75%、其中餐飲類完成70--85%)

70天 招商收尾期(調整滿鋪；總體完成簽約85%）

23、主力店交接 主力店物業管理界面對接入住 100--180天

24、主力店交付進場/進場日確認 180天

25、完成商業商鋪裝修準備工作 210天

26、商業交付進場與裝修 餐飲類商鋪裝修 90天

27、非餐飲類商鋪裝修 45天

28、完成廣告位招商 30天

29、大百貨、主力店、次主力店的裝修 120

這樣的規定時間是以最快的速度完成以上工作，以上數據僅供參考

第2篇: 小型商業綜合體招商方案

商業綜合體策劃方案

【篇一：商業綜合體策劃全案】

目 錄

第一章 項目定位分析 ................................................... 4

第一節、項目地塊屬性分析 ............................................... 4

1、項目地理位置 ................................................................ 5

2、項目地質、水文、氣候情況 .................................................... 5

3、項目地形、地貌 .............................................................. 5

4、項目的市政配套情況 .......................................................... 5

5、項目周邊城市配套情況 ........................................................ 5

第二節、項目地塊swot分析 .............................................. 6

1、優勢 ........................................................................ 6

2、劣勢 ........................................................................ 6

3、機會 ........................................................................ 6

4、威脅 ........................................................................ 6

第三節、項目定位 ....................................................... 7

1、總體定位 .................................................................... 7

2、項目的形象定位 .............................................................. 8

3、產品定位 .................................................................... 8

4、建筑風格定位 ................................................................ 9

5、目標客戶定位 ............................................................... 10

6、物業管理定位 ............................................................... 11

第二章 項目規劃設計 .................................................. 11

第一節、項目規劃設計條件 .............................................. 11

第二節、項目技術指標 .................................................. 12

第三節、項目規劃設計 .................................................. 13

1、規劃設計理念 ............................................................... 13

2、規劃設計指導思想 ........................................................... 13

3、總平規劃設計布局要點 ....................................................... 14

4、建筑風格設計 ............................................................... 14

5、豎向空間設計 ............................................................... 14

6、戶型設計 ................................................................... 14

7、景觀設計 ................................................................... 15

8、總平交通設計 ............................................................... 15

9、供電設計 ................................................................... 15

10、消防設計 .................................................................. 16

11、防排煙 .................................................................... 16

12、結構設計 .................................................................. 16

13、給排水設計 ................................................................ 17

14、通風設計 .................................................................. 17

15、報警與聯動 ................................................................ 18

16、煤氣設計 .................................................................. 18

17、電話系統、電纜電視系統、廣播系統、項目防盜對講系統、閉路監控系統 .......... 18

18、項目配套設施 .............................................................. 18

第三章 項目價格分析 .................................................. 19

第一節、住宅市場定價分析 .............................................. 19

1、可類比住宅項目及參數確定 ................................................... 19

2、本地塊比較價格計算值 ....................................................... 20

第二節、商業市場定價分析 .............................................. 20

第四章 項目投資估算與資金籌措 ........................................ 21

1、建設成本估算 ............................................................... 21

2、靜態總投資 ................................................................. 23

3、動態總投資 ................................................................. 23

4、資本金 ..................................................................... 24

5、資金籌借 ................................................................... 24

第五章 項目銷售利潤分析 .............................................. 25

1、初步產值利潤分析 ........................................................... 25

2、盈虧平衡分析 ............................................................... 25

3、敏感分析 ................................................................... 26

4、項目開發現金流量表 ......................................................... 27

5、財務評價結論 ............................................................... 28

第六章 項目開發思路 .................................................. 29

商業建筑的開發思路 ............................................................ 29

第一節、項目策劃 ...................................................... 29

1、市場調查 ................................................................... 29

2、項目定位策劃 ............................................................... 29

第三節、項目設計 ...................................................... 30

第四節、項目建設 ...................................................... 30

第五節、項目推廣 ...................................................... 30

第六節、項目銷售 ...................................................... 31

第七節、項目招商管理 .................................................. 31

第八節、項目物業管理 .................................................. 31

結 論 ................................................................. 32

第一章 項目定位分析

第一節、項目地塊屬性分析

1、項目地理位置

項目位于昆明市西山區書林街，大地塊東臨停車場（規劃中玉帶河公園、盤龍江），南臨昆明三中，西臨20米規劃路，北臨15米規劃路。

分析：

a、書林街項目地處昆明老城區中心位置，以金馬碧雞坊、東寺塔、西寺塔、近日

樓等名勝古跡為依托，西臨書林街,東接青年路延長線,北近金碧路，南至環城南路；緊臨醫院、學校，周邊為寫字樓、高檔住宅區、以及以螺螄灣批發市場、雙龍商場、明通商場、云紡商業區，百盛和昆百大為核心的大型商業區。這一帶歷來是昆明城市文脈所在，金馬坊、碧雞場、忠愛坊、近日樓、東寺塔、西寺塔等體現昆明文化名城風貌的仿古建筑，昭示這里一直延續著的歷史文明。而居住配套的成熟，則體現在五分鐘步行范圍內分布著昆華醫院、兒童醫院、市人民醫院這些昆明的重點醫院。舉步可抵達家樂福、百盛、百佳、國美、昆百大等大型購物商場

b、 歷史上的書林街，設立了大量的外國駐昆機構，如法國領事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來咖啡店等，這一條街成了變相的租界。在書林街口是英國人開辦的“惠滇醫院”(今兒童醫院)，往西是永寧清真寺。解放后，昆明市政府在書林街建立了很多知名的學校及出版機構。其中，與項目緊鄰的昆明三中，是昆明最好的中學之一。所以，書林街是昆明人文環境的典型代表；

c、 項目所在的盤龍江，是最早進行整治改造的河流，其整治改造的沿江綠化，已經行成了良好的自然環境。

2、項目地質、水文、氣候情況

項目土地的地質情況，從實地觀察來看，項目屬于辦公樓及舊產房。原有建筑的基礎大部分還沒有拆除。

項目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期。

分析：

項目土地的地質情況總體比較良好，沒有潛在的嚴重地質災害，適合修建房屋，

在施工圖設計時，應根據地質情況對基礎的形式進行專題研究和經濟性分析，選用即滿足安全要求又造價經濟的基礎形式。

項目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期，對項目的冬季施工、特別是對建筑主體施工有利，對項目的施工工期不會帶來不利影響。

項目內原有建筑的基礎、水、電、氣、通訊、排污等市政配套的埋地部分，對項目開發中的地質勘探和基礎施工，都有不利影響。

3、項目地形、地貌

項目地形相對比較規整，臨街面長，項目臨建設路一側長約115米，臨二環路東二段一側長約340米，臨沙河長約69米。項目屬于辦公樓及產房改造，場地平整量較大。

分 析：

項目的地形、地貌比較規整，對規劃設計和開發建設都沒有不利影響，適合規劃建設。

項目的臨街面長，在規劃設計時應充分利用，規劃建設適當的商業建筑，以提高項目的開發價值。

4、項目的市政配套情況

項目地處昆明市中心城區，具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。

項目東面臨巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交車，交通十分便捷。

分 析：

a、據項目現有的周邊市政配套情況，項目的水、電、氣、通訊、排污可能從書林街，巡津街兩個方向來，建議本項目在規劃設計時，比較項目兩面臨路的情況，選擇最經濟、合適的市政配套方案。

b、書林街是是項目通往三市街商區和螺螄灣商區的主要交通要道， 建議項目規劃設計時，項目的主入口應選擇在書林街上，同時，在巡津街一側設次入口。

5、項目周邊城市配套情況

由于本項目位于昆明市傳統的老城區，周邊、中學、小學、幼兒園、醫院、等設施齊全。同時，步行程20分鐘，分別可到三市街商區和螺螄灣商區。可以滿足現有社區的各類消費需求。

第二節、項目地塊swot分析

1、優勢

1.1、地段優勢：地塊位于一環路內，是城區的優勢地位口岸。

1.2、城市配套優勢：位于城中區，能享受到城市中心區域高度成熟、完善的城市配套；

1.3、交通優勢：臨城市主干道——巡津街；鄰近一環路、東寺街、金碧路等城市主干

道，交通十分便利；附近有十幾路公交車網絡，出行方便、快捷；

1.5、景觀優勢：項目臨近的盤龍江景觀良好；

1.6、人文環境：緊靠昆明市最好的中學之一——昆明三中，濃郁的人文底蘊為項目形

象借勢奠定了一定的先天基礎；

1.7、地塊優勢：臨街面長達115米左右，有利于商業地產的開發規劃設計及后期經營。

2、劣勢

2.1、項目位于昆明老城區，周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項目周圍現狀整體品質感不是很高。

2.2、項目地塊較小，且開發條件苛刻。不利于規劃設計。

【篇二：商業綜合體策劃案】

商

業

綜

合

體

策

劃

書

指導老師：崔凱、張海英

班級：建筑1102班

姓名：務超前

學號：2011001649

目 錄

第一節：項目地塊與太原城市關系分析研究

1、區位格局

2、交通格局

3、區域環境

4、商業層次

第二節：項目地塊現狀調研分析

1、建筑調研

2、商業調研

第二章：項目商業定位概念

第一節：項目開發的基本經濟數據指標

第二節：項目商業整體定位

第三節：項目商業的功能定位

第四節：項目的形象定位

第五節：項目商業開發建議

第六節：項目地塊swot分析

1、優勢

2、劣勢

3、機會

4、威脅

第三章：項目建筑設計概念

第一節：項目地塊規劃設計理念

第二節：項目地塊建筑設計概念

結論：

第一章：項目地塊現狀研究

第一節、項目地塊與太原城市關系分析研究

1、區位格局 項目位于太原市的老城區，基地地塊北邊是皇花館住宅小區，南邊是五一廣場，西邊有純陽宮、山西飯店、和文瀛公園，東邊是太原市的主干道五一路。

2、交通格局

項目地塊緊鄰太原市主干道五一路，距另外一條主干道迎澤大街也很近，交通十分便利。五一路和迎澤大街的車流量和人流量都很大，存在著龐大的消費群體。項目地塊所在區域距太原市火車站較近，迎澤大街為接納疏散來到太原的人口的主要道路，外來人口在通過迎澤大街流入太原市的過程中會經過基地地塊所在的區域。

3、區域環境

項目位于太原市的老城區，周圍的區域包括基地內存在著各個時期的建筑。有古建筑純陽宮和仿古的山西飯店，有1943日偽軍建造的五一路郵局，有1994年建造的五一大樓。同時基地周邊有各式各樣的商鋪。周圍的建筑樣式多樣，存在各個時期的建筑，在風格樣式上都不統一。這就對項目的設計提出了一些難題，如何使得商業綜合體能夠和周圍的環境相協調，如何進行商業綜合體的風格樣式的設計都成了難點，在設計中要詳細的考慮到各個方面的因素。

4、商業層次

項目地塊周邊大型的商業中心有柳巷街區和古樓街區。以這兩個商業區為中心向外輻射的區域內還分散有很多小型的商場飯店。

第二節、項目地塊現狀調研分析

1、建筑調研

因為項目位于老城區周圍的區域包括基地內存在著各個時期的建筑，西邊有古建筑純陽宮和仿古的山西飯店。基地的北邊為皇華館居住區，分布著很多住宅樓。基地內部也有各個時期的建筑，有清朝的建筑皇華館，有1943年日偽軍建造的五一路郵局，有1994年建造的在當時很時尚的五一大樓，還有很多各式各樣的小商鋪，基地內部存在各個時期的建筑。皇華館、五一路郵局和五一大樓都是需要保護的歷史文化建筑。在建筑的建造過程中需要考慮到對這些歷史文化建筑的保護。

2、商業調研

現在基地上最大的商業建筑是匯都購物中心，基地四周臨近交通道路的幾條邊界上分布著很多小餐館和小商鋪。

第二章：項目商業定位概念

80米

60量 第一節、項目開發的基本經濟技術指標 建筑高度：不超過 停車場：停車數量不超過

場地內綠地：面積不少于

4000㎡

基地占地面積：28350㎡

地下部分：8000㎡

地上部分：50000㎡

商業面積：24000㎡

寫字樓：26000㎡

第二節、項目商業整體定位

迎合城市發展的節奏，塑造位于老城區中的標志性建筑，提供與城市發展進程相匹配的高檔次住宅產品和生活商業中心。

基地位于老城區，周圈有很多住宅區存在著大量的消費人群，但附近多為小型的商鋪或中低端的商場，柳巷鐘樓等步行街也是面向大眾化的商業街。隨著城市的現代化進展和人們生活水平的提高需要這么一個高端的消費場所來滿足人們的需求。項目應該主要定位為老城區中滿足人們中高端消費需求的場所。同時由于場地靠近火車站太原的外來人群中存在著龐大的消費客戶，同時可以考慮在項目中加入太原本地的特色產品的供應。

第三節、商業功能定位

餐飲

服裝

娛樂

太原特產的出售

寫字樓

第四節、項目形象定位

隨著太原城市的發展老城區的建筑重新規劃改造時會向現代風格的建筑這個方向靠攏，現在老城區的建筑樣式各種各樣，立面形體造型復雜，將來老城區的發展應向規整協調的方向調整。本項目的建造應符合城市的規劃發展方向，項目的形象定位應為既能在空間上呼應已有的建筑，又能在風格和建筑的樣式上同城市的發展相協調。

第五節、項目商業開發建議

要處理好和周圍交通環境之間的聯系，基地周邊的道路交通壓力本身就大不能因為項目的開發加大周邊交通的壓力。在建筑風格空間的處理上即要照應到已有的建筑又要考慮到將來城區的規劃發展。要將一定的空間還給城市，讓消費以外的人群也可以進入使用項目的空間。要利用已有的要保留的建筑來塑造項目的空間。

第六節、項目地塊swot分析

1、優勢

項目基地所在地交通便利，可到達性強。北邊和東北邊都是住宅區，同時靠近火車站和迎澤大街存在大量的當地的和外來的消費人群。

2、劣勢

地塊與主交通干道相接的三條邊上都分布著文化保護建筑，對于項目的交通流線的設計有很大的影響。

3、機會

老城區中缺少大型的高端消費購物場所，項目在一定程度上具有優勢。 4、威脅

項目地塊西邊本就有柳巷-古樓商業中心，同項目屬于競爭關系，對項目具有較大威脅。

第三章、項目建筑設計概念

第一節、項目地塊規劃設計理念

將項目中的部分空間歸還城市，通過場地的規劃減緩周圍的交通壓力，為市民們創造豐富有趣的生活空間。

第二節、項目地塊建筑設計概念

立足現代呼應未來發展，在建筑的設計上即要考慮到已有的周邊環境，又要考慮的城區的未來發展。

【篇三：城市綜合體商業地產招商方案2】

招商方案

一．正中商業廣場項目簡介

正中商業廣場位于深圳寶安中心區新湖路與新安一路交界處，是寶安第一個大型地鐵上蓋商業物業，具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂、培訓多種功能，是深圳大型主題濱海購物中心，兒童和婚禮人群作為特色業態。

我們的開發目標是：、

利用深圳特區對內地游客的吸引力以及寶安中心區的優勢，最大限度提升項目商業價值，成為總體價值最高的深圳特色購物中心，不僅能夠出售到較高價格，而且能夠可持續經營，成為深圳白領社會生活的活動中心。

酒店式公寓全部銷售，力爭銷售均價達到6000元，通過酒店式公寓收回整個項目投資，保留商業物業，最適當時機可以整體出售。

正中商業廣場項目要實現五出：出人才 出機制 出品牌 出網絡 出思想。

通過正中商業廣場樹立正中集團品牌，實現企業可持續發展戰略目標。

面對21世紀商業娛樂化的大趨勢，我們不僅要在購物方面進行創新，而且要最大限度整合娛樂傳媒資源，為娛樂業提供公共平臺，不斷與娛樂傳媒機構合作推出創新節目，為深圳居民和游客帶來可體驗、可參與的文化娛樂節目。

根據精細化管理思想，我們制定了招商方案和初步的運營管理方案。

二．業態規劃與商業布局

略

招商的過程就是落實業態方案，招商的成功標志有兩點：

1.業態組合具有競爭優勢。2.零售商付出的租金比較合理。招商直接決定了購物中心未來的收益60%以上，特別是整體出售商業物業時候，顯得更為關鍵。

三．招商內容

正中商業廣場項目招商目標的分解與確定

招商目標 餐飲娛樂

頂層花園 景觀空中花園及專供影視拍攝的可體驗式情景劇場,電影院。 配備參與式娛樂設施

婚禮殿堂及白領演藝中心

5層 熱帶雨林餐廳2000平方米，東來順酒家1500，2000平方米海港城大酒樓，快餐性質達到2000平方米：面點王1000平方旗艦店，韓國烤肉1000平方 ，三家spa店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

4層 美國反斗城及室內史奴比主題娛樂場，兒童專業商店或順電家電家居專業賣場（國美、永樂家電作為備選） 1000平方米特色餐飲，麥當勞

3層 jc penny 1000平方米特色餐飲

va bene意大利餐廳

2層 上海八百伴百貨寶安店或太平洋百貨，美國五月百貨，北京王府井百貨等知名百貨企業 1000平方米特色餐飲，錦江拉丁餐廳，南美特色的餐飲——“巴西烤肉” 或韓國烤肉。

一層 7000平方米

男女裝國際名店：化妝品：莎莎國際旗艦店，引進數百種化妝品 尖端電子產品：sony、三星專賣店 成都譚魚頭 1000平方米特色餐飲，星巴克

負一層 家樂福或吉之島等中高檔超市8000平方米 國際名店5500平方米 白領音樂吧及音像店1500平方米，引進kfc及面點王

負二層 2000平方米左右美食廣場，深圳書城寶安店1000平方米（圖書音像），利用等待地鐵的便利，休閑書店將成為深圳喜歡的去處。屈臣氏1000平方米設在負二層。中華飲食文化廣場薈萃：廣東、成都、南京夫子廟、西安老孫家、東北人連鎖店、河源萬綠湖河鮮、著名客家菜、貴州等特色，湖南大酒樓 1.1萬平方米停車場

負三層 停車場 15000平方米停車場所

地下停車總面積26000 停車數量1000輛

四． 招商團隊建設及其約束激勵

根據華潤萬象城招商團隊建設經驗，招商組織應該減少溝通層次，避免政出多門。

招商組織架構圖

國外招商

以營銷部商業項目組為核心，吸納優秀招商人才。

要求配備兩名招商人才，一名負責國內外主力店招商，一名負責國際名牌店鋪招商，其中一名能夠勝任英語口譯更佳。

委托專業招商：例如負一層和一層大量國際品牌招商。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業績在于招商成果，招商人員需要保持連續性，因此需要良好的激勵措施。

為了降低招商成本，鼓勵招商人員積極性。提出如下招商獎勵政策，建議招商獎勵政策：

略

第3篇: 小型商業綜合體招商方案

商業綜合體設計方案

項目名稱：廣州黃埔印象舊街區改造

項目地點：廣州，黃埔

項目面積：10325㎡

參與設計：呂道偉、賴科、盧世磊

項目策略：劉星村

服務范圍：項目策劃及定位+空間整體包裝設計+施工指導

項目類型：三舊改造設計/舊廠房設計/商業規劃設計/休閑文化商務配套/精品酒店/SOHO辦公

設計單位：空間印象

黃埔印象，位于廣州黃埔東區。這是一個典型的先定位正確后達到空間設計精彩的案例。

他設計的獨特之處，并不是在改造黃埔印象原有的兩棟舊樓，而是空間印象利用策略型設計+360°視覺管理，做了一個綜合性的休閑街區定位，很好地平衡了政府方、投資方和市場的關系。通過挖掘區域的時代精神，結合政府的發展政策，用最適宜的成本，打造了新的商業聚合點，填補了當地缺乏商業聚集中心的缺口。

改造方案出來后，自然是政府、投資方、市場三方皆大歡喜。項目圍墻還沒打出，鋪面已經預訂一空。幾個月后，政府也下來紅頭文件：黃埔印象被評為黃埔區國家電子商務示范基地……

改造前實景圖：

改造后效果圖：

景觀總平面圖：

沿街剖面的柔性空間：

休閑廣場、店面街鋪的柔性空間：

開放：入口廣場性質是開放、有序列感和層次感，帶有人文氣質的烙印。

交流：休閑文化核心廣場，提供一個交流、談論的場所，增添一份開放、活力的氣質。

風情：配置各種業態的布置，內街商業街運用多種景觀元素，保持懷舊放松的情懷，帶來質感的居所體驗。

黃埔印象改造后模型圖

黃埔印象品牌形象

第4篇: 小型商業綜合體招商方案

商業綜合體活動策劃方案

　　篇一：城市商業綜合體策劃書
　　城市綜合體設計策劃書
　　姓名：班級：學號： 日期：
　　城市商業綜合體策劃書
　　目錄
　　第一章 項目地塊現狀研究
　　（一） 項目地塊與太原城市關系分析研究
　　1) 區位格局
　　2) 交通格局
　　3) 區域環境
　　4) 商業層次
　　（二） 項目地塊現狀調研分析
　　1） 建筑調研
　　2） 商業調研
　　目 錄
　　第一部分 市場回顧 .............................................................. 3
　　1.某某市商業零售市場發展狀況 ................................................. 3
　　某某商業業態發展與城市商業空間發展的分析 ............................. 3 某某主要零售商業概況 ................................................. 4 現有商業網點的空間規劃 ............................................. 4 某某未來商圈規劃 ................................................... 5 主要商家介紹 ....................................................... 6 現有商業及網點建設中存在的問題及其原因分析 ......................... 9 2.某某市商業地產發展 ........................................................ 11
　　供求狀況 ............................................................ 11 市場展望 ............................................................ 12 目前的問題及小結 .................................................... 13 ．不注重可持續經營 地產商經營管理水平有待提高 ...................... 13 城市商業發展的總體思路與目標 ........................................ 14 規劃期限商業網點規劃 ................................................ 14 規劃范圍 ............................................................ 15 規劃依據?中華人民共和國城市規劃法................................ 15 規劃原則 ............................................................ 16 規劃布局 ............................................................ 17 4.某某房地產住宅消費需求市場調查報告 .................................... 23 對所購房屋區域的選擇以及人群分析 .................................... 23 報紙仍為獲取房產信息的主要，網絡、電視被選擇的比例也較多 ........ 25
　　第二部分 項目所在蜀山區規劃與商業特點 ........................................... 27
　　1．項目所在區域規劃特征 ..................................................... 27
　　蜀山區商業網點規劃 .................................................. 27 蜀山區商業發展概況 .................................................. 27 蜀山區商業的發展趨勢 ................................................ 28
　　第三部分 項目初步思考分析 ....................................................... 28
　　1．項目所在區域規劃特征 ..................................................... 28 2．項目位臵 ................................................................ 28 3．項目SWOT及動態競爭分析 .................................................. 29 4．項目定位思考............................................................. 30
　　項目總體定位方向 .................................................... 30 項目業態構成思考 .................................................... 30 項目主體消費者定位方法 .............................................. 32 5．建筑布局與策劃初步建議 ................................................... 32
　　物業體量建議 ........................................................ 32 商業建筑策劃初步建議 ................................................ 33 6．某某綜合體盈利模式思考 ................................................... 39 7．目標經營商戶定位 ......................................................... 40 8．項目市場形象定位（VMD商場整體形象） ..................................... 40
　　關于化妝品旗艦商店的視覺形象 ........................................ 40
　　整體裝修風格——借鑒韓國樂天百貨 .................................... 41 建筑規劃與VMD方案建議 .............................................. 42 人流導入、貨物進出統籌考慮 .......................................... 44 導示系統 ............................................................ 44 9．項目風險分析............................................................. 45
　　戰略風險 ............................................................ 45 項目經營風險： ...................................................... 45 10．項目業態規劃與操作初步建議 .............................................. 46
　　．把握業態調控規律為項目服務 ........................................ 46 結合優勢資源 ...................................................... 47 11.項目財務概算............................................................. 49
　　項目收益方式比較 ................................................... 49 關于汽車百貨自營的效益分析 ......................................... 50
　　項目招商階段 ............................................................... 50 招商推廣策略 ................................................................... 50
　　1．關于招商策劃的幾點建議 ................................................... 50 2．招商目標與順序........................................................... 51 3．特殊商戶招商建議 ......................................................... 51 4．綜合體招商計劃........................................................... 51 5．招商組織架構與人員構成 ................................................... 52 6．關于大型招商活動組織示例 ................................................. 52 經營管理階段 ............................................................... 55 第一部分．開業推廣策略.......................................................... 55
　　1．關于大型購物中心開業活動的策劃與組織 ..................................... 55 2．開業前要完成開業前培訓工作，開業前培訓分為兩類培訓： ..................... 56 第二部分．組織運營 ............................................................. 56
　　1．裝修標準建議............................................................. 56 2. 管理系統設計............................................................. 57 第三部分 項目服務計劃.......................................................... 60
　　1．天象集團某某安福國際廣場前期資金預算及工作進度表 ......................... 60
　　第一部分 市場回顧
　　1.某某市商業零售市場發展狀況
　　某某商業業態發展與城市商業空間發展的分析
　　20XX年全國的人均GDP按購買力可比價計算為4580美元，從全國范圍的經濟發展水來看，考慮我國東西部地區差異，中國經濟發展相對更成熟的東部沿海地區，目前的主流業態應該是shopping mall、大型綜合超市、百貨為主，同時主流業態的選擇還受城市化的進程的影響。中國目前的城市化程度還不高，我國的主流業態的水平還只是停留在現代商業業態的程度。
　　20XX年，某某市生產總值（簡稱GDP）首次跨越千億元，提前4年實現“千億元”目標。初步測算，全年實現億元，同比增長%%，人均GDP突破2萬元，按戶籍人口計算達到萬元。此外，規模以上工業也得到了較快發展。某某全年實現規模以上工業總產值億元，提前兩年實現千億元產值目標，新增產值過200億元。
　　20XX年，某某GDP占全省比重的%%，比20XX年提高個百分點，對全省經濟增長的貢獻達到%%，拉動全省GDP增長近3個百分點；規模以上工業增加值、固定資產投資、地方財政收入、社會消費品零售總額占全省的比重分別達到%%、%%、%%和%%。
　　同比分別提高、、和個百分點，省會城市的中心地位進一步增強。 某某有著悠久歷史的城市，有著厚重的文化和歷史的積淀，城市發展相對穩定，其商業發展以文化、飲食、娛樂消費為典型特征。
　　從某某的人均GDP和城市化的水平來看，理論上某某的主流業態應該是大型購物中心、超市、專賣店、店等現代商業，百貨商場、商業街、批發市場等。由于某某自身的消費特征：文化產業發達、飲食行業成熟，加之其優越的地理位臵和便利的交通，商業街、專業批發市場發展迅速。但大型購物中心、專賣店、店等相對滯后。商業業態還只是處在向在現代商業業態迅速過渡的階段，商業空間結構正處在向多極化發展的階段。
　　某某主要零售商業概況 現有商業網點的空間規劃
　　某某商業網點的分布隨著城市建設重點的變化而變化。20世紀80年代，某某城市建設以舊城改造為主，且多集中在老城區內并以長江路和金寨路沿線開發為主，因此，商業網點也多集中在老城區內，尤其是四牌樓、三孝口地區更為集中，并以長江路、金寨路沿線展開，這時期，商業網點的空間分布表現為在老城區內的高度集中。到了20世紀90年代，尤其是92年鄧小平南巡講話以后，某某市城市建設的重點由舊城改造轉向新區開發，我市先后建立了高新技術產業開發區、某某市經濟技術開發區和新站綜合試驗區，商業網點隨著城市新區的建設逐漸向城市外圍延伸、擴散。尤其是新站綜合試驗區,由于地理位臵好，交通便捷,又處于城市對外交通的窗口地區，商業網點建設得到較快發展。此外，原有商業較為發達的地區，如南七、安醫附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商業網點得到了進一步的發展。從總體來看，商業網點的空間分布更趨向合理性，但老城區內商業網點無論是從發展規模還是水平，都是處于主導地位。城市的三級商業網點體系還需要進一步完善。
　　某某市市區大型商業網點現狀分布一覽表
　　篇三：一個成功的商業綜合體
　　一個成功的商業綜合體，是一個城市文化與靈魂的標簽，是一個城市標志性的建筑，是一個城市商業價值最大化的完美體現。 雨潤現代商業，中國商業綜合體運營商。
　　雨潤控股集團，是一家集食品、物流、商業、旅游、地產、金融和建設等七大產業于一體的大型企業集團。旗下擁有雨潤食品和南京中商兩家上市公司。集團年銷售收入超千億元。位列中國企業500強第112位，中國民營企業500強第8位，成為江蘇省首批沖擊世界企業500強優質民營企業。
　　南京中商是擁有70余年歷史的中華老字號企業，公司秉承與時俱進、奮發進取的不懈精神，由過去的一個單體百貨店，成為多業態并存，跨地域經營的現代商業集團、A股上市公司。
　　20XX年，雨潤控股南京中商后，以南京中商為平臺，將現代商業發展為雨潤又一支柱產業。雨潤現代商業集團，專注于商業綜合體與高端住宅為一體的商業地產開發和運營，戰略布局長三角、珠三角、京津冀城市群，全國百強縣，中西部重點城市，發達地區等，實施全國版圖內的全面覆蓋。
　　雨潤現代商業，以締造城市生活夢想的高度，打造以商業為核心元素的商業綜合體品牌——雨潤廣場。雨潤廣場是集購物、休閑、餐飲、娛樂、辦公于一體的一站式體驗式商業中心和生活中心。涵蓋九大主力業態：（主力百貨、高檔住宅、星級酒店、國際院線、商業街區、真冰溜冰場、美食餐飲、娛樂游樂、連鎖超市）。
　　九大業態之一——主力百貨。
　　中央百貨是中商集團旗下連鎖百貨店，總營業面積近一百萬平方米
　　…………
　　……
　　優質的商業資源，超前的規劃理念，成就了雨潤綜合體在全國的快速發展。通過雨潤廣場模式在重點城市的復制，已在南京、常州、徐州、……開發建設了20余個商業綜合體項目，開發面積超過一千萬平方米。
　　雨潤現代商業已成為中國優秀商業綜合體運營商為企業愿景，依托雨潤控股和南京中商兩大產業平臺，擁有一支優秀的商業地產規劃、招商和運營管理團隊，集合多業態的專業能力，統一定位、統一規劃、統一招商、統一管理，實現區域和物業的快速增值及城市商業的繁榮。 計劃到20XX年，雨潤現代商業集團開發運行項目將達到50個，年銷售規模突破300億元。雨潤廣場，必將成為推動城市化發展的巨大引擎和城市地標。
　　雨潤控股·雨潤現代商業。
　　在引領城市生活方式改變的同時，帶動城市經濟的發展、改善城市面貌。
　　五彩城項目也已布局中國內地11個城市。
　　華潤置地深度挖掘品質需求，從客戶起居行為出發，提供從戶型布局，人性化收納設計、變形家具、地下車庫、大堂公共空間的增值服務，并在管家服務、園區服務、地下空間利用、可售商業增值服務、景觀增值服務進行試點研發。
　　華潤置地堅持全國發展戰略，持續提升地產價值鏈生產力，成為中國地產行業中最具競爭力和領導地位的公司。
　　。
　　以萬象城為核心的“華潤中心”都市綜合體，不僅在華潤置地的產品結構中占據十分重要的地位，而且已經成為國內都市更新的典范與綜合商業地產的領先開發模式。
　　華潤中心是一個以構筑城市理想、提升城市形象與競爭力為價值取向的嶄新綜合城市空間，代表著目前國內城市規劃發展的最高水平。
　　

推薦訪問： 綜合體 招商 方案