南寧市星光大道 13 號巨隆大廈 C 座 2226 室

　浩寧咨詢

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　 1 1 ．介紹

　客戶

　受廣西榮和的委托，為其位于柳州 P(2009)27 號地 E 地塊擬建酒店項目進行市場調(diào)研及初步可行性研究。

　服務(wù)范圍

　● 視察擬建項目地點并確定其對擬建項目的適用性。此項研究并不包括任何法律、工程或環(huán)境的考慮，但包括了來往于該處的交通便利程度、可見度和景觀、周邊需求狀況及其他可能影響該項目市場銷路的各項特制的評估； ● 預(yù)測擬建酒店各需求市場的規(guī)模和特性；（市場需求）

　● 確定可能對擬建項目構(gòu)成不同程度競爭的現(xiàn)有及計劃中的設(shè)施； ● 分析現(xiàn)有具備競爭力及可資比較的酒店店設(shè)施及各自的業(yè)績水平；（競爭對手調(diào)研）

　● 預(yù)測擬建酒店未來的營運現(xiàn)金流量，進以得出扣除利息、所得稅、折扣前的收益水平。（項目前景預(yù)測）

　主要假設(shè)

　我們的研究成果和結(jié)論主要基于下列重要假設(shè)：

　宏觀環(huán)境

　● 未來將不會出現(xiàn)對中國尤其是對廣西和柳州市整體信心構(gòu)成重大影響因而損害商業(yè)活動、到訪客人及國內(nèi)旅游的政治、行政事件發(fā)生； ● 重要的基礎(chǔ)設(shè)施如飲用水、污水處理、電力及燃?xì)庠O(shè)施等將繼續(xù)以穩(wěn)定可靠的水平提供，以維持最終使用者的滿意水平； ● 柳州的主要工業(yè)、商業(yè)、投資和旅客來源地區(qū)的經(jīng)濟在未來不會經(jīng)歷重大和持續(xù)的衰退；

　 擬建酒店 ● 擬建酒店將成為整個 27 號地塊整體項目的組成部分； ● 27 號地塊整體項目將在未來成長為柳州市最具影響力和競爭力的形象板

　塊，在市場享有良好的品牌認(rèn)知和聲望； ● 業(yè)主選聘之核心管理人員預(yù)期將在員工和培訓(xùn)方面作出足夠的投入，以提供合乎酒店市場定位且能夠達(dá)到其顧客預(yù)期的服務(wù)水準(zhǔn)； ● 酒店的硬件設(shè)施及家具將實踐一流品質(zhì)，以合乎其形象及最終使用者的期望；同時在硬件設(shè)施設(shè)備方面將制定充足的周期性保養(yǎng)和翻新計劃，以維持其一流品質(zhì)，并在我們分析所涵蓋的期限內(nèi)持續(xù)進行 ● 未來將加入的競爭者與本報告的預(yù)計將不存在重大差異

　2 2 ．區(qū)域和地點分析

　2 2 ．1 1 項目地點位置

　擬建項目地點位于柳州市柳北區(qū)白沙路 2 號，東面靠江，緊臨潭中立交橋。

　地塊所在區(qū)域距火車站 5 分鐘車程，距機場 20 分鐘車程。地塊東面即柳州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和河?xùn)|經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，具有相當(dāng)?shù)纳禎摿Α?/p>

　整體擬建項目開發(fā)用地面積 254 畝，其中酒店 E 地塊面積約 2．9 萬平方米，建筑主樓高度不大于 120 米且不小于 100 米；項目建成將成為區(qū)域兩公里內(nèi)最具標(biāo)志性的建筑。

　 2 2 ．2 2 柳州市的旅游（酒店）市場及 擬建項目的周邊環(huán)境

　2 2 ．2 2 ．1 1 柳州 市的區(qū)域經(jīng)濟

　柳州市經(jīng)濟持續(xù)快速增力，1950-2008 年，柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長 10.28%。進入新世紀(jì)后，柳州市經(jīng)濟發(fā)展活力明顯增強，已連續(xù)八年保持兩位數(shù)的增長速度。

　柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值由 1950 年的 0.88 億元增長到 2008 年的 909.85 億元，占全區(qū)的比重為12.69%。財政收入大幅增加，柳州市財政總收入由1950年的0.04億元增長到 2008 年的 140.14 億元，占全區(qū)的比重為 16.64%。

　柳州是西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)

　 截止 2007 年底，全市工業(yè)企業(yè) 2857 戶，其中大型工業(yè)企業(yè) 9 戶，規(guī)模以上 651 戶，上市企業(yè) 5 戶（柳工、柳化、兩面針、優(yōu)聯(lián)和柳鋼），已形成以汽車、

　機械、冶金為支柱，化工、制糖、造紙、制藥、建材、日化等產(chǎn)業(yè)并存的工業(yè)體系。全市有 4 個名牌產(chǎn)品（兩面針牙膏、柳工裝載機、網(wǎng)山白砂糖、金海錫錠），3 個馳名商標(biāo)（兩面針、金嗓子、花紅）。全市主營業(yè)務(wù)收入超億元工業(yè)企業(yè)超百戶，其中超 250 億元、150 億元和 100 億元企業(yè)各 1 戶，50-100 億元企業(yè) 3戶，柳州工業(yè)經(jīng)濟總量約占廣西的 1/4。

　柳州是西南地區(qū)的交通樞紐

　柳州是溝通西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。柳州是中國 45 個公路主樞紐城市之一，已形成集鐵路、公路、水路和航空于一體的立體化現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)。四條鐵路干線、三條高速公路和三條國道在柳州重疊交匯，陸路運輸 4小時可達(dá)北部灣海岸港口。柳州是國家一類口岸，柳江航運可上溯貴州，下航港澳。柳州白蓮機場達(dá)到國家 4D 級標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)開通至北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、海口等多條航線；柳州距桂林兩江國際機場僅需一個半小時車程。

　柳州是西南地區(qū)的商貿(mào)物流中心

　柳州素有“桂中商埠”之稱，自古以來就是周邊省區(qū)的重要商品集散地。目前已形成汽車及零部件、鋼材、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、日用消費品等大型批發(fā)市場。食糖批發(fā)市場是全國最大的食糖實物交易市場，柳州價是全國食糖行業(yè)的指導(dǎo)價；廣西糖產(chǎn)量占全國的 2/3，廣西食糖有 2/3 從柳州批發(fā)。2004 年，柳州被《福布斯》評為中國大陸最佳商業(yè)城市之一。作為中國內(nèi)陸走向東盟的重要通道城市和西南出海大通道集散樞紐城市，隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的加快建立，依托區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，柳州有望成為中國內(nèi)陸與東盟雙向往來的產(chǎn)品加工貿(mào)易基地和物流中轉(zhuǎn)基地，成為重要的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和商貿(mào)中心。

　柳州是國家歷史文化名城和中國優(yōu)秀旅游城市

　柳州是中國南方人類的發(fā)祥地。五萬多年前，柳江人、白蓮洞人就在這里繁衍生息。柳州正式建制于西漢王朝，距今已有 2100 多年的歷史。柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最后居留地，柳侯祠、柳侯衣冠冢及歷代碑文石刻迄今保存完好。

　柳州市區(qū)青山環(huán)繞,水抱城流，享有“世界第一天然大盆景”的美譽。柳宗元詩中“嶺樹重遮千里目，江流曲似九回腸”，徐霞客筆下“千峰環(huán)野立，一水抱城流”，便是柳州城市風(fēng)貌最為形象的寫照。“柳州奇石甲天下”，被譽為“中華石都”。柳州是歌仙劉三姐的傳歌勝地。柳州的民族風(fēng)情獨具神韻，“壯歌、

　瑤舞、苗節(jié)、侗樓”，堪稱“四絕”，三江程陽風(fēng)雨橋和鼓樓等民族建筑聞名海內(nèi)外。

　柳州也是聯(lián)合國開發(fā)計劃署確定的中國“21 世紀(jì)城市規(guī)劃、管理和發(fā)展”試點城市。五年多來，柳州累計投入超過 300 億元用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，日漸成為適宜人居和創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城市。去年柳江河在廣西河流水體水質(zhì)評價中位居第一，市區(qū)空氣質(zhì)量全年優(yōu)良率達(dá) 96.2%。2006 年 10 月溫家寶總理到柳州視察，稱贊柳州“山清水秀地干凈”，認(rèn)為“柳江河就是廣西最大的品牌,在全國找不到第二條”，這是對柳州人居和生態(tài)環(huán)境的最大肯定。

　 2 2 ．2 2 ．2 2 柳州 市旅游及酒店行業(yè)概況 旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模（9 2009 年 年 4 4 月 月 0 30 日官方公布數(shù)據(jù)）

　柳州市共有旅行社 39 家，較 2007 年增長 8%。其中國際社 5 家，國內(nèi)社 34家。旅游星級飯店 24 家，其中五星級 1 家，四星級 2 家，三星級 13 家，二星級8 家。國家級 A 級景區(qū) 7 家，其中 4A 景區(qū) 4 家，3A 景區(qū) 3 家；全國工業(yè)旅游示范點 2 家、全國農(nóng)業(yè)旅游示范點 9 家；全區(qū)農(nóng)業(yè)旅游示范點 14 家。

　旅游星級飯店規(guī)模（9 2009 年 年 4 4 月 月 0 30 日官方公布數(shù)據(jù)）

　2008 年，本市擁有旅游星級飯店 24 家，客房 3296 間，平均客房出租率 65%。

　柳州市區(qū)擁有星級飯店 18 家，其中城中區(qū) 5 家、柳南區(qū) 6 家、柳北區(qū) 3 家、魚峰區(qū) 4 家，融水縣 2 家，融安縣 1 家，鹿寨縣 1 家，三江縣 1 家，柳城縣 1家。

　2008 年，全市旅游星級飯店接待國內(nèi)外游客 1，523，265 人次，同比增長19.88%。其中入境旅游者 11273 人次，同比下降 5.4%；國內(nèi)旅游者 1461878 人次，同比增長 19.78%。

　 星級飯店接待國內(nèi)外旅游者情況（9 2009 年 年 4 4 月 月 0 30 日官方公布數(shù)據(jù)）

　序 號 單位名稱 入境旅游者 國內(nèi)旅游者

　人數(shù)（人次）

　人天數(shù) 人數(shù)（人次）

　人天數(shù)

　1 麗晶大酒店 2838 7063 19812 32204 2 柳州飯店 2733 7892 65414 83602 3 三江飯店 1625 2121 31507 40311 4 柳州賓館 1050 3085 74761 122053 5 南疆賓館 769 814 76615 86171 6 屏山賓館 533 2335 30248 51250 7 京都賓館 349 765 57129 79701 8 澤豐大酒店 316 487 36090 45745 9 延安大酒店 280 832 46764 65144 10 中交大廈 233 235 20304 21044 11 融水大酒店 169 181 37969 41336 12 瑞通大酒店 145 147 16963 20594 13 東方大酒店 94 322 14631 20122 14 南天大酒店 77 138 36102 48295 15 融水金林大廈 34 504 31992 32022 16 天龍大酒店 11 12 20295 37674 17 鑫源大酒店 11 11 40579 57734 18 鹿寨鹿州賓館 6 6 21528 25676 19 華錫大廈 0 0 73702 88437 20 五菱賓館 0 0 35656 35656 21 核工大酒店 0 0 27417 28458 22 老樹賓館 0 0 21006 22069 23 融安九重天大酒店 0 0 8635 8635

　 我們調(diào)研的酒店

　柳州市截止目前（2009 年 11 月）五星酒店 1 家，四星酒店 4 家（有兩家為

　今年評定），在建五星酒店 1 家，項目計劃內(nèi)五星級酒店 1 家。情況見如下表：

　（高星級酒店基本情況）

　序號

　酒店名稱

　星級

　房間數(shù)

　市場房價

　預(yù)計

　平均房價

　預(yù)計

　出租率

　1 柳州飯店 五 280 間 360-420 元 380 元 70% 2 麗晶大酒店 四 207 間 240-400 元 250 元 60% 3 京都賓館 四 176 間 240-300 元 260 元 80% 4 柳州賓館 四 280 間 180-240 元 200 元 66% 5 南疆賓館 四 230 間 180-260 元 200 元 80% 6 麗笙酒店（籌備）

　五 315 間 國際集團卡爾森中國第八家酒店 7 黑天鵝房產(chǎn)投資 五 不詳 計劃引進國際酒店管理公司 合計 1488 間

　（高星級酒店基本情況）

　序號 酒店名稱 客戶群 內(nèi)部功能 1 柳州飯店 政務(wù)/高端會議 綜合性，豪華會議，高檔中餐 2 麗晶大酒店 中、高端商務(wù)/會議 綜合性，會議、餐飲設(shè)施 3 京都賓館 中端商務(wù)/會議 綜合性，會議，特色餐飲 4 柳州賓館 中端政務(wù)會議/旅游 綜合性，會議，餐飲 5 南疆賓館 中端商務(wù)/會議 綜合性，會議，中西餐

　星級酒店的經(jīng)營狀況

　目前正在運營唯一一家五星級酒店柳州飯店平均房價在 380 元左右，平均出租率在 70%左右，REVERPAR 約 266 元，四星酒店 REVERPAR 約 150 元；經(jīng)調(diào)查高端房銷售較好，但由于酒店設(shè)施較陳舊，新裝修的高端房比例較少，通過兩日調(diào)查，麗晶酒店、柳州飯店、南疆賓館、京都賓館的行政商務(wù)房均住滿。

　2008年度柳州四五星級酒店的整體出租率達(dá)到71.2%, 高出柳州市酒店年平均出租率 65%，高出南寧市 59%的出租率 12 個百分點，更高出桂林市、北海市約50%的出租率 20 個百分點。目前柳州在建的高星級酒店僅有位于陽光 100 城市廣場的麗笙酒店，即使客源分流，柳州高星級酒店的整體出租在廣西區(qū)各城市仍處

　在較高的水平。

　從柳州市酒店業(yè)的整體市場來看，08 年與 07 年相比，四、五星級酒店的出租率提高，平均房價略有提升，酒店更新硬件提價所致。

　2008 年雖然受年初冰雪災(zāi)害和國際金融危機等不利因素的影響，使得部分月份指標(biāo)有所下降，但但縱觀全年，全市各項旅游指標(biāo)均處于增長狀態(tài)，官方采取一系列活動影響旅游酒店業(yè)的增長：2008 年 5 月，成功舉辦第二屆“柳州·國際小丑藝術(shù)節(jié)”，異域風(fēng)情文化及豐富的節(jié)目吸引了近 15 萬國內(nèi)外游客入園游玩，同比 07 年大幅度增長。10 月舉辦“2008F1 摩托艇世界錦標(biāo)賽中國柳州大獎賽”和“第五屆柳州國際奇石節(jié)”吸引來自世界各地的 F1 摩托艇愛好者和奇石愛好者參與盛世，使得入境旅游者人數(shù)再創(chuàng)新高。

　 2 2 ．2 2 ．3 3 柳州市酒店的整體發(fā)展趨勢

　趨勢預(yù)測

　目前柳州酒店業(yè)的發(fā)展趨勢正處于發(fā)展中，酒店管理水平較低，高星級酒店依然是原有的國營體制，仍有較大的潛力，尤其是設(shè)施設(shè)備新的高星級酒店，作為廣西第二大城市，僅有一家設(shè)施陳舊的五星酒店，是無法適應(yīng)未來經(jīng)濟發(fā)展的。預(yù)計在未來的幾年中，將會有部分新的高星級酒店陸續(xù)建成，對柳州市酒店行業(yè)在服務(wù)設(shè)施配套上會更具完善，酒店的管理水平也會更上一個臺階。

　本項目擬建酒店臨江，地處高新技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)越位置，將酒店定位在超五星級標(biāo)準(zhǔn)，針對高端市場，在酒店的經(jīng)營布局上更具特色，在產(chǎn)品的設(shè)計上更具現(xiàn)代感，更富人性化，并引進經(jīng)驗豐富的核心管理人員，以占居本地行業(yè)的制高點，引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐南M理念，提升整體消費水平，成為酒店行業(yè)的領(lǐng)頭羊，推進柳州酒店行業(yè)升級。

　客源市場分析

　柳州客源市場主要由商務(wù)散客，會議及旅游團隊構(gòu)成，當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)達(dá)，工業(yè)產(chǎn)值占據(jù)廣西 1/4，世界五百強企業(yè)在柳州安家的已有八家；駐地高管、商務(wù)考察客人、高端政務(wù)客人、高端商務(wù)、政務(wù)會議將是我們最主要的客源市場

　 3 3 ． 檔次定位與項目條件

　定位為高檔的 超五星級商務(wù)會議型酒店，主要考慮以下因素：

　首先，項目所處地段區(qū)域因素：交通便捷、地理位置及周環(huán)境較好、處于城市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域，考慮到柳州市的區(qū)域性質(zhì)及經(jīng)濟發(fā)展趨勢，高定位能提升項目整體的價值及項目的整體高端形象，而定位中檔則不能突顯出項目的整體價值，同樣在酒店市場經(jīng)營上也很難做到差異化競爭；其次，因為項目涉及到項目整體開發(fā)與興建，成本最低化，收益最大化投資收益的最大保障，過低的定位將直接導(dǎo)致投資收益得不到保障，且在市場中缺乏競爭力，相對來說這個定位是與項目現(xiàn)狀最為相符的。

　商務(wù)酒店定位細(xì)分

　商務(wù)會議型酒店的目標(biāo)客戶群，不言而喻是商務(wù)客人和會議客人。所謂的商務(wù)客人是指在激烈市場競爭中，直接拼殺于商海戰(zhàn)場的各路商界精英，從基層業(yè)務(wù)員到高層 CEO，他們長年累月四處奔波，快節(jié)奏穿梭于國內(nèi)外各大城市之間；會議客人主要包括到酒店來舉行會務(wù)、談判、培訓(xùn)等活動的人士，這兩部分客人有時是交集的，有時往往他們也既是商務(wù)客人也是會議客人，商務(wù)會議型酒店就是專門研究這些人的作息規(guī)律，消費需求及特點，以便有針對性地為其提供個性化的、具有特色和恰當(dāng)?shù)姆?wù)。

　商務(wù)會議酒店定位的特征：

　● 商務(wù)客人停留的時間長，單次消費高； ● 房價相對穩(wěn)定； ● 利于培養(yǎng)感情，吸引回頭客； ● 位于寫字樓或商業(yè)區(qū)，潛在客源較多； ● 客人素質(zhì)較高，利于樹立酒店形象； ● 有利于設(shè)施的維護，較低的保養(yǎng)成本。

　項目功能定位

　商務(wù)會議酒店的核心功能應(yīng)為三大板塊，即：客人商務(wù)、會議活動中的好秘書、好管家；商旅途中的“家”和辦公場所；另客人在緊張的商務(wù)活動中得到休閑、娛樂、美食的家外之家。她是集商務(wù)住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的多功能大酒店。

　項目經(jīng)營定位

　聘請資深的酒店專業(yè)管理人士作為核心管理者 項目產(chǎn)品定位

　產(chǎn)品定位策略緊扣 “超五星商務(wù)會議酒店 ”的要求，以新穎的設(shè)計體現(xiàn)個性與檔次，用時尚和個性化的元素代替高投入的裝修，注重人性化設(shè)計及符合品味的軟裝飾，凸現(xiàn)酒店的“文化”品味，營造別具一格的、溫馨、時尚的氛圍和感覺。

　產(chǎn)品設(shè)計特色

　● 長包房設(shè)計（帶簡易廚柜）

　部分樓層設(shè)計適合長住客人需求的房間，設(shè)計有簡易廚柜，使房間的功能更人性化、居家型以吸引部分長包房客人（據(jù)調(diào)查部分外資企業(yè)駐柳高管及技術(shù)人員都在酒店住，以四星的麗晶酒店最為受歡迎）。

　● 套房小型 SPA 設(shè)計 在部分高檔套房內(nèi)設(shè)獨立的ＳＰＡ空間，令酒店的差異化品質(zhì)凸顯 ● 注重客房的衛(wèi)生間設(shè)計，一改以往呆板陳設(shè)和布局 ● 在居家住宅中陽臺是必不可少的，但在酒店項目中就很少了。發(fā)揮本項目在臨江的優(yōu)勢，使部分客房擁有獨立的室外小陽臺，營造住店如在家的感覺，不但能體現(xiàn)個性化，相信更能迎合消費者和市場的需求，在柳州獨具一格。

　● 全面配套服務(wù)設(shè)施 按超五星級酒店硬件設(shè)施要求標(biāo)準(zhǔn)，對本項目進行規(guī)劃與配套，盡可能體現(xiàn)酒店的多功能以及各項服務(wù)所需要的必要配套設(shè)施。

　項目形象定位

　柳州市臨江 超五星商務(wù)會議酒店，桂中地區(qū) 最佳商務(wù)酒店。

　競爭對手的分析

　“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”，經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)查及分析，我們認(rèn)為周邊能夠?qū)Ρ卷椖烤频陿?gòu)成競爭威脅的主要有：麗笙酒店（籌備中）、柳州飯店、麗晶酒店，現(xiàn)將三家酒店的基本資料分析如下：

　項

　目

　麗笙酒店

　柳州飯店

　麗晶酒店

　地理位置 市政中心側(cè)，新城區(qū)，交通便利 市中心，臨江，交通便利 城市中心廣場 酒店星級 五星 五星 四星 房務(wù) 客房設(shè)施 10 年開業(yè)，全新設(shè)備 今年全部客房均配備上電腦，10 層為今年全新裝修行政客房 2008 年商務(wù)房、行政房全新裝修 房間數(shù)量 315 間 280 間 207 間 平均房價 預(yù)計在 600 元 380 元 250 元 餐飲

　未知 中西餐齊全，王子扒房高端餐 中西餐齊全 餐位 未知 約 1500 個 約 800 個 會議廳 未知 2007 年新建超豪華大型會議廳，另有 16 個會議室 會議設(shè)施一般

　據(jù)調(diào)查，正在籌建的麗笙酒店計劃明年開業(yè)，柳州飯店也正在逐步改建裝修，所以對本項目真正構(gòu)成競爭的是麗笙酒店，另目前柳州飯店為主要高端政務(wù)會議的場所，也會對本項目造成一定影響，但其酒店受原建筑結(jié)構(gòu)的限制，只能是部分改造，設(shè)施及設(shè)計上還存在不足之處。

　本酒店項目借助于整體項目的高端性，首先在品牌氣勢上將獲得一定的支持；其次在一定程度上也更方便聚集高端的商務(wù)、政務(wù)客人，如果能在建造定位時，考慮到酒店的地理位置因素；在經(jīng)營項目設(shè)置時，將重點放在商務(wù)會議的客源市場，提供的產(chǎn)品在硬件、軟件及服務(wù)附加值方面均達(dá)到超五星級酒店的水準(zhǔn)；在價格方面，充分考慮酒店引領(lǐng)消費的定價原理，獲得差異化的競爭優(yōu)勢是有可能的。

　項目的 T SWOT 分析

　 酒店的綜合布局及設(shè)施設(shè)備配置均須達(dá)到超五星商務(wù)會議酒店配置及運行要求， 運用 S W O T 分析法,將擬建酒店所處的內(nèi)外環(huán)境因素形成的優(yōu)勢(Strengths)、劣勢(Weaknesses)、機遇(Opportunities)和挑戰(zhàn)(Threats)進行

　分析：

　 優(yōu)勢

　● 新酒店設(shè)備設(shè)施功能齊全，配置先進，客房面積設(shè)計可以更人性化； ● 人力資源及酒店籌建起點高，能更好的控制造價，調(diào)研充分，設(shè)施配置有針對性； ● 投資方實力雄厚，進入酒店業(yè)決心較大； ● 位于柳州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，方便商務(wù)客人的工作； ● 具有明顯主題特色的建筑、裝飾風(fēng)格，擁有區(qū)域最高的樓宇，最顯著的地標(biāo)； ● 臨江，優(yōu)美的周邊環(huán)境； ● 包括停車、配套等設(shè)施可以更合理設(shè)計。

　劣勢

　● 離柳州市老城區(qū)及市政中心有一定的距離，目前的地理位置人氣略顯不足； ● 柳州市的旅游業(yè)尚處初級發(fā)展階段，旅游的發(fā)展滯后于酒店業(yè)的發(fā)展； ● 新開業(yè)的酒店銷售渠道尚未形成； ● 管理機制及酒店建設(shè)需要磨合。

　機遇

　● 整體項目設(shè)計，將此區(qū)域打造成柳州市新的都市新城； ● 城市尚無能引領(lǐng)消費的酒店； ● 隨著新市中心的位移，該區(qū)域成為柳州市較有發(fā)展?jié)摿白罹哂型顿Y價值的區(qū)域；

　● 土地的升值潛力； ● 柳州市的經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，新區(qū)開發(fā)力度不斷加強，逐步形成規(guī)模； ● 酒店市場的顧客需要更多的選擇性。

　 挑戰(zhàn)

　● 該地尚未規(guī)劃好，配套的基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善； ● 柳州市的高端商務(wù)政務(wù)客人相對流動較少，商務(wù)活動缺乏主題；

　● 酒店業(yè)的綜合經(jīng)營利潤較低；

　● 未來將會有新酒店增加，房價競爭愈加激烈。

　綜合上述分析，本案應(yīng)處于 S-0 象限，宜采取 發(fā)展型開發(fā)策略：

　發(fā)展優(yōu) 勢、把握機遇、抗拒威脅、迎接挑戰(zhàn)

　4 4 ．酒店設(shè)施建議

　 理念

　 一個成功的酒店設(shè)計案例，來自于一個好的理念，而正確的理念又來自于設(shè)計師對項目的整體把握和創(chuàng)新。擬建酒店適合于定位為一座高品質(zhì)、現(xiàn)代、時尚的商務(wù)會議型酒店。首先，通過了解其目標(biāo)客人的需求，在高品質(zhì)酒店與客人需求間找到共同的特征和空間，以獲得設(shè)計靈感。

　超五星商務(wù)會議酒店區(qū)分于其他酒店的最主要特征：

　● 整體的大氣感 ● 辦公和通訊設(shè)施齊備； ● 舒適的個人空間； ● 體面的會客區(qū)域； ● 優(yōu)雅的餐飲配套； ● 完善的商務(wù)、秘書服務(wù)； ● 周到的向?qū)Х?wù)。

　風(fēng)格

　追求現(xiàn)代家居的感覺和高雅的文化品味，打破傳統(tǒng)的星級酒店配備及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，摒棄陳舊的室內(nèi)排布方式，采取創(chuàng)新產(chǎn)品組合，賦予酒店濃厚的時尚、流行設(shè)計元素和理念，在結(jié)合功能需要的同時，體現(xiàn)有意境、可品味、具內(nèi)涵的設(shè)計風(fēng)格，并將新的空間意念引入其間，將綠化、藝術(shù)品、智能商務(wù)配套置于其中，形成獨特的設(shè)計風(fēng)格。

　另一方面，基于擬建酒店的市場定位，其成功開發(fā)的關(guān)鍵是有效控制其開發(fā)成本，使總投入成本與酒店將來可能獲得的平均房價水平相符。因此，開發(fā)時，不應(yīng)以純粹的豪華酒店投資為目標(biāo)，而應(yīng)以更加追求成本效益的方式，更注重在風(fēng)格上取得效果，同樣能夠使擬建酒店具備足夠競爭力，做當(dāng)?shù)刈詈镁蛪颉?/p>

　5 5 ．項目規(guī)劃設(shè)計建議

　客房規(guī)模

　綜合考慮擬建項目地理位置、預(yù)期的需求增長和潛在的新酒店項目，我們認(rèn)為擬建酒店適合在規(guī)劃建造客房數(shù)量為 350—400 間（套）左右，其理由如下：

　● 此規(guī)模有利于酒店有效管理和平衡客源市場，不至于依賴較低受益的客源市場，此類客源將影響酒店的整體形象及其平均房價； ● 此規(guī)模的酒店也能夠同時保證經(jīng)營的效率和運行的經(jīng)濟性； ● 此規(guī)模的客房數(shù)量已達(dá)到柳州地區(qū)最多客房酒店； ● 此規(guī)模客房數(shù)也參考廣西及香格里拉酒店集團在各城市的房間數(shù)量規(guī)劃（附表如下）。

　廣西五星級酒店

　序號

　酒店名

　所在城市

　房間數(shù)

　2008 年出租率

　1 喜來登大飯店 桂林 430 間 65% 2 帝苑酒店 桂林 330 間 60% 3 漓江大瀑布飯店 桂林 654 間 58% 4 樂滿地度假酒店 桂林興安 371 間 60% 5 白海豚國際大酒店 欽州 280 間 60% 6 紅林大酒店 南寧 318 間 75% 7 南寧國大酒店 南寧 338 間

　8 明園新都大酒店 南寧 302 間 45% 9 邕江賓館 南寧 371 間 63% 10 南寧飯店 南寧 440 間 60% 10 桂景大酒店 南寧 220 間 80% 香格里拉酒店集團

　序號 酒店名 所在城市 房間數(shù) 房間面積 1 武漢香格里拉酒店 武漢 442 間 不詳 2 包頭香格里拉酒店 包頭 360 間 38 平米 3 長春香格里拉酒店 長春 458 間 不詳

　4 常州富都商貿(mào)飯店 常州 378 間 不詳 5 成都香格里拉酒店 成都 593 間 不詳 6 大連香格里拉酒店 柳州 563 間 不詳 7 桂林香格里拉酒店（籌）

　桂林 430 間 42 平米 8 杭州香格里拉酒店 杭州 382 間 不詳 9 哈爾濱香格里拉酒店 哈爾濱 404 間 不詳 10 呼和浩特香格里拉酒店 呼和浩特 375 間 38 平米 11 蘇州香格里拉酒店 蘇州 390 間 不詳 12 西安香格里拉酒店 西安 416 間 不詳 13 中山香格里拉酒店 中山 463 間 不詳 14 北海香格里拉酒店 北海 364 間 不詳 此表列舉了香格里拉酒店集團在中國區(qū)除北京、上海、廣州、深圳大城市外的部分酒店，多在 350 間房至 450 間客房左右，以此作為參考。

　客房面積和組合

　根據(jù)現(xiàn)代酒店設(shè)計方案，標(biāo)準(zhǔn)房的面積在 45 平方米，滿足并超過了五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)和要求。同時，我們也認(rèn)為，更大面積的房間并不能保證酒店在平均房價上獲得相應(yīng)的增長。

　 設(shè)計基點 客房的設(shè)計除了在功能、陳設(shè)、家具、裝飾材質(zhì)和色彩上體現(xiàn)實用和人性化的要求，更需要有創(chuàng)意，富有異國情調(diào)或是某種歷史、地域文化的創(chuàng)意，以及那些細(xì)致的，使用新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計，無論是空間布局、色彩組織，還是燈具、家私、藝術(shù)品和五金制品，只要是打破常規(guī)，賦予創(chuàng)意的都能使客人獲得一種驚喜，客房的魅力和價值就會被極大地發(fā)現(xiàn)，酒店也就會富有特色而備受青睞。

　另外，為了使房間在結(jié)構(gòu)上更為靈活，我們建議衛(wèi)生間還可以利用部分陽臺面積，設(shè)計成開放、景觀式的，并且干濕分區(qū)，所有設(shè)施、設(shè)備配備合理，為客人創(chuàng)造舒適、溫馨的生活起居空間和商務(wù)、工作環(huán)境，彰顯個性。

　客房設(shè)施建議 （可參考廣州麗思卡爾頓酒店）

　● 配備語音留言、免提、數(shù)據(jù)接口的多線電話 ● 應(yīng)配備足夠大、且為商務(wù)人士特別制定的寫字桌，并備有辦公套裝用具 ● 配備較好的采光設(shè)施，開關(guān)設(shè)置體現(xiàn)方便和實用 ● 有線或無線寬帶網(wǎng)絡(luò)接口 ● 冷暖中央空調(diào) ● 國際衛(wèi)星電視節(jié)目

　 餐飲設(shè)施

　對于全日營業(yè)的咖啡廳，我們認(rèn)為應(yīng)予以特別考慮，該設(shè)施應(yīng)賦予非常獨特的創(chuàng)新主題，甚至應(yīng)能夠領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)?shù)匦蓍e餐飲市場的潮流，使該餐飲設(shè)施與酒店的整體主題匹配，并成為酒店的焦點。

　● 與房間數(shù)相匹配的自助餐廳（400-500 餐位），起到早自助餐、及會議自助餐的功能，亦可作為風(fēng)味餐廳；

　● 豪華中餐廳一個，配有豪華包廂 15 個，共計約 150—200 個餐位，經(jīng)營高檔餐飲（可引進品牌經(jīng)營）； ● 大型宴會廳一個（帶舞臺，配有序廳，可分隔，會議、餐飲兩用），約 500－600 個餐位；建議結(jié)構(gòu)大跨度室內(nèi)無柱空間； ● 高檔扒房或西餐廳一個。

　 會議設(shè)施

　酒店定位為高端商務(wù)會議型酒店，我們認(rèn)為酒店應(yīng)該配備合理的會議設(shè)施：

　● 大型會議廳一個，面積不小于 500 ㎡，可與多功能宴會廳兼用；

　● 中、小型會議室若干個，容納人數(shù) 20—60 人不等，可設(shè)于主樓裙房樓層內(nèi)；功能型小型會議室應(yīng)合理設(shè)計，使其足夠靈活，同時也能用作私人用餐包房；

　大堂

　 大堂是酒店室內(nèi)裝飾的重點，是酒店內(nèi)外空間的交點，也是酒店設(shè)施、品味和服務(wù)的一面鏡子；大堂能全面反映出酒店的功能、水平和服務(wù)質(zhì)量，包括在心理上給客人一種關(guān)于酒店整體經(jīng)營水準(zhǔn)的感受和提示。

　作為超五星級酒店定位，大堂的空間一定不要過于局促和狹窄，使客人進入后會有壓抑的感覺。

　 其他設(shè)施

　● 配備相當(dāng)?shù)纳虅?wù)中心區(qū)域，并附帶敞開式的會議區(qū)域，1 個小型會客室和 2個私人工作間，以及小型閱覽室和圖書室，區(qū)域覆蓋無線寬帶網(wǎng)絡(luò)，便于客人租借及查閱資料； ● 配備與房間數(shù)相匹配的個停車位。

　 設(shè)計建議

　酒店建筑物以現(xiàn)代、時尚、具有個性的風(fēng)格為主線，用大量的綠化及布景體現(xiàn)環(huán)保、生態(tài)特色，營造一個以綠色、生態(tài)為主題的環(huán)境優(yōu)美、布局合理的現(xiàn)代化商務(wù)會議型酒店。建議聘請具有豐富酒店設(shè)計經(jīng)驗的建筑設(shè)計師和室內(nèi)設(shè)計師參與本項目，是體現(xiàn)項目設(shè)計理念，實現(xiàn)項目定位特色的關(guān)鍵。我們相信一個定位明確、功能合理、設(shè)計有創(chuàng)意、設(shè)備經(jīng)濟高效的酒店硬件設(shè)施一定會為投資者帶來長期贏利和極大的價值。

　 6 6 ．項目投資效益分析

　 投資估算

　本酒店項目投資總額估計為 2.32 億元人民幣。其中：

　● 項目土地開發(fā)投資：1.2 億元。其中酒店按 400 間房，1800 個餐位設(shè)計，所需 4 萬㎡建筑面積，酒店需 1/2 面積，約 6000 萬元。

　● 建安工程：總建筑面積 8 萬㎡，總造價約為：1.6 億元，其中酒店部分 4 萬㎡，按 1800 元/㎡估算，總計 7200 萬元 ● 裝修、設(shè)計及安裝費用：約 1 億元（按建筑面積 2500 元/平方米估算）。

　以上總計 2.32 億元，建筑裝修 4300 元/平方米。

　投資 盈利模擬分析

　酒店建筑面積 40000 平方米，按投資額 2.32 億元計；設(shè)置約 400 間客房，REVERPAR350 元，1800 個餐位，按上座率 70%，人均消費 120 元計；按投資 10年期的參考收益。（本說明書中僅為模擬收益，也不表明投資該項目沒有風(fēng)險）：

　項目

　主要費用

　客房年均銷售收入 400 間房*350 元*360 天=5040 萬元*（1+10%會議其他收入）=5544 萬元 餐飲年均銷售收入 1800 餐位*2 餐*70%上座率*120 元人均*360 天=108864 萬元 合計收入 164304 萬元 年均經(jīng)營毛利率(假設(shè)) 30% 年均經(jīng)營毛利潤 164304 萬元*30%=4929 萬元 銀行利息 2．32 億元*7%年息=1624 萬元 除息凈利潤 4929 萬元-1624 萬元=3305 萬元 初投資金 2．32 億元

　年投資回報率=營運現(xiàn)金流/初始投資 4929 萬元/23200 萬元=21.25% 預(yù)計回收期 4．7 年 備注:以上測算未計營業(yè)所得稅 上述調(diào)查及 盈利模擬分析指標(biāo)均好于行業(yè)平均水平，從經(jīng)濟指標(biāo)上來看，本項目具有較高的投資回報，按本方案之建議，還未計入未計入酒店第一年可能發(fā)生的營業(yè)虧損補貼，因此，本項目不僅可行，還顯現(xiàn)非常好的投資收益和社會效益。

　 人活著的意義，就是活得有價值，可惜很多的人把這種價值看得太淺了，認(rèn)為擁有更多的財富、擁有社會地位、擁有名氣就是價值的體現(xiàn)。這種價值是一種虛偽的價值，更經(jīng)不起時間的考驗。因為這個世界不缺少物質(zhì)，錢也只是我們獲取物質(zhì)的手段罷了。我們真正缺少的是一種精神、一種真理、一種新知與美，因為這些才能貼近我們的情感，貼近人性，才能讓我們感動，才能激發(fā)我們潛在的感情與能量。與物質(zhì)有關(guān)的東西，最終是會被時間所遺忘的，并會很快地被遺忘。即使被歷史留下了，也是因為一種精神而被留下的。這個世界不缺乏物質(zhì)，更因為很多的人在內(nèi)心深處，真正想要的并不是金錢利益，而是一種靈魂的歸屬，可是多數(shù)人從來就沒有真正地了解過真實的自己，只是把虛假的自己關(guān)在了一個籠子里痛苦，把真實的自己放在了籠子外流浪。我們應(yīng)該更深層次地去發(fā)現(xiàn)自己，做個自己想要的那個自己。

　 人活著的意義，就是活得有價值，可惜很多的人把這種價值看得太淺了，認(rèn)為擁有更多的財富、擁有社會地位、擁有名氣就是價值的體現(xiàn)。這種價值是一種虛偽的價值，更經(jīng)不起時間的考驗。因為這個世界不缺少物質(zhì)，錢也只是我們獲取物質(zhì)的手段罷了。我們真正缺少的是一種精神、一種真理、一種新知與美，因為這些才能貼近我們的情感，貼近人性，才能讓我們感動，才能激發(fā)我們潛在的感情與能量。與物質(zhì)有關(guān)的東西，最終是會被時間所遺忘的，并會很快地被遺忘。即使被歷史留下了，也是因為一種精神而被留下的。這個世界不缺乏物質(zhì)，更因為很多的人在內(nèi)心深處，真正想要的并不是金錢利益，而是一種靈魂的歸屬，可是多數(shù)人從來就沒有真正地了解過真實的自己，只是把虛假的自己關(guān)在了一個籠子里痛苦，把真實的自己放在了籠子外流浪。我們應(yīng)該更深層次地去發(fā)現(xiàn)自己，做個自己想要的那個自己。

　聰明人很多時候之所以是聰明人，是因為他們通常的情況下把別人當(dāng)成了傻子，而他們自己做的事情，別人看不懂，也不可能會看懂。所以，他們就成了聰明人。但是，我們每一個人都知道，大千世界里面的人，當(dāng)然說的是普通人，智力都是差不多的，不是差距很大的。這就是很現(xiàn)實的事情。在這個時候，聰明人把別人看成了傻子，那么換句話說，就是他們本身就是出現(xiàn)了智力的問題；否則的話，他們是不可能會像小丑一樣在表演，在演著獨角戲，還要自以為別人不可能看懂、或者是無法看懂的獨角戲，這就是聰明人的做法。

　 聰明人這種做法是無可厚非的，因為他本身是愿意這么做的。但是，他做了的時候，卻會平添了很多的煩惱。因為在與別人的交往過程中，他們所考慮的事情是，怎么從別人的身上占便宜，從別人的的身上獲得好處；或者是算計著別人，看到別人出現(xiàn)漏洞，他們可以獲得好處；或者是給同樣工作的人挖著坑，讓別人掉進去，然后他們也可以獲得好處。也許就是幾分錢的好處，卻可以讓他們沾沾自喜，可以高興很長的時間。

　 別人不知道嗎？在聰明人眼睛里面是傻子的人，他們也知道。只是他們并不在意很多的小事。因為在他們看來，這些事情是可以忽略不計。幾分錢的事情，卻要花費著許許多多的精力，去進行算計，這是很不值得的事情，也不行投入這樣的精力。所以，很多時候，他們都是沒有任何的憂愁，都是會快快樂樂，都是會唱著歌，都是會愉快地過著每一天的。看上去傻傻的，是因為他們不是過多計較個人得失的結(jié)果。

　 但是，聰明人就不同了。他們的做法是計較個人的得失，而且是看自己從別人身上獲得多少好處。如果沒有獲得好處，他們就會變得痛苦，變得夜不能寐，變得焦慮，變得失去了自我。怎么才能獲得好處？這是他們時時刻刻所要考慮的問題。而他們考慮的結(jié)果，在別人看來都會覺得可笑的事情，或者是覺得得不償失的事情，可是這些聰明人是甘之如飴，因為只是幾分錢的事情，在這些人看來并不是幾分錢的事情，而是意義重大的事情。

　 說到底，即使是意義無論怎么重大，其實還是幾分錢的事情而已。聰明人不知道這個道理？知道，他們更加知道的事情是，如果不能夠從別人身上獲得好處，就是他們的失敗，這是他們的習(xí)慣，也是他們的“聰明”之處。很多人對于他們的做法只是嗤之以鼻，可是這些聰明人，卻會覺得別人都是傻子，因為這些傻子不知道生活就是從這些的幾分錢開始的。

　4、做事要認(rèn)真，但不要總較真，無須用自己的不完美，去苛求他人的完美。

　 5、人生就一條路，走一步有一步的景觀。上帝不會眷顧誰，你有勇氣放棄，才有機會得到。

　 6、人生最怕心累。心累，是在乎的東西太多。

　 7、無論做什么，記得是為自己而做，那就毫無怨言。

　 8、不要逃避眼淚，或許那是一種無法言說的幸福；不要癡迷微笑，可能那是一種難以啟齒的傷痛。

　 9、一段往事，就算再精彩，也會漸漸模糊；一個昔人，哪怕再深刻，也會慢慢淡忘。

　 10、小時候的歡樂，是單純帶來的；長大后的痛苦，是復(fù)雜給予的。

　 11、你是你人生的作者，何必把劇本寫得苦不堪言。

　 12、鑰匙開不了不屬于它的鎖。不要想著勉強打開或者特別用力，不然的話傷人傷己。總會有合適的鎖，當(dāng)你打開，你的世界一下子更加五光十色了。而打不開的，總歸是要放掉的。

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