《邢臺市物業管理辦法》（征求意見稿）

　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》及其他有關法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業使用、管理及其監督。

　第三條 本辦法所稱業主，是指房屋所有權人。

　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　第四條市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　縣(市、區）房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的日常監督管理工作。

　街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責本行政區域內物業管理和社區建設之間的關系協調工作。

　建設、規劃、物價、城市管理、廣播電視、公安、環保、供電、供熱、供水、供氣等有關部門和單位，按照各自職責配合實施本辦法。

　第五條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　(一) 按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　 (二) 提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議； (三) 提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議； (四) 參加業主大會會議，行使投票權； (五) 選舉業主委員會委員，并享有被選舉權； (六) 推選業主代表，并享有被推選權； (七) 委托代理人參加業主大會； (八) 監督業主委員會的工作； (九) 監督物業服務企業履行物業服務合同； (十) 對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　(十一) 監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用； (十二) 法律、法規規定的其他權利。

　第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　(一) 遵守管理規約、業主大會議事規則； (二) 遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； (三) 執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定； (四) 按照國家有關規定交納專項維修資金； (五) 按時交納物業服務費用； (六) 法律、法規規定的其他義務。

　第七條 物業管理區域的劃分應當主要考慮下列因素：

　(一) 業主共用供電、供熱、供水、供氣、等設施設備；

　 (二) 建筑規模； (三) 屬于一個自然或封閉小區； (四) 與社區居委會設置大體相適應。

　第八條 建設單位在房屋預出售前，應當向房屋所在地的房產行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請，由物業管理主管部門負責組織實施物業管理區域的劃分工作。

　第九條 一個物業管理區域全體業主組成一個業主大會。

　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到 50%以上，或者首套房屋出售并交付使用滿 2 年的，應當成立業主大會，召開首次業主大會會議。

　第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，由居民委員會、村民委員會組織以業主代表為主、并由派出所、居民委員會、村民委員會、建設單位（公有住房出售單位）派出參加的業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

　籌備組應當自成立之日起 30 日內，在物業所在地的區、縣房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

　物業管理區域只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　第十一條 下列事項由業主共同決定：

?。ㄒ唬?、制定和修改業主大會議事規則； （二）、制定和修改管理規約； （三）、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）、選聘和解聘物業服務企業； （五）、籌集和使用專項維修資金； （六）、改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）、決定業主大會和業主委員會開展工作的經費籌集、管理、使用方案； （八）、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　第十二條 業主大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　業主大會決定本辦法第十一條第（五）項、第（六）項和第（七）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物面積 2/3 以上的業主且占總人數 2/3 以上的業主同意；決定本辦法第十四條規定的其他事項，應當經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤消。

　第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經 20%以上的業主提議，或者發生重大事故、緊急事件需要及時處理的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開 15 日前通知全體業主。

　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　(一) 召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； (二) 代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； (三) 及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同； (四) 監督管理規約的實施； (五) 業主大會賦予的其他職責。

　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并提交以下資料：

?。ㄒ唬┏闪I主委員會備案表； （二）物業基本情況； （三）業主委員會委員名單及基本情況； （四）管理規約和業主大會議事規則； （五）業主大會決議（附業主及投票權數清冊）； （六）法律、法規規定的其他資料。

　業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。

　第十七條 業主委員會向物業所在地區、縣房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案后，憑指導成立業主委員會部門核發的刻制印章介紹信，到公安部門申請刻制業主委員會印章。

　第十八條 業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　業主委員會組成人員數額不低于 5 人，應為單數，具體人數由業主大會決定。

　業主委員會應當自選舉產生之日起 3 日內召開首次業主委員會會議，推薦產生業主委員會主任 1 人、副主任 1_2 人。

　第十九條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　管理公約對全體業主具有約束力。

　第二十條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　第二十一條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤消其決定，并通告全體業主。

　第二十二條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的意見。

　第二十三條 業主大會、業主委員會開展工作經費情況，應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

　第二十四條 住宅項目的建設單位應當在開工建設前制定物業管理方案，明確招聘物業服務企業進行管理、專項維修資金制度建立、物業管理辦公用房、經營性用房的配置及前期物業管理的內容、標準、費用等事宜，并報所在地的房產行政主管部門備案。

　第二十五條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　第二十六條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　第二十七條 建設單位應當在物業銷售之前，將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　第二十八條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。但投標人少于 3 個或者住宅建筑面積不足 3 萬平方米的，經物業所在地的房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　市、縣（市）房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招投標活動的組織實施監督管理。

　第二十九條 通過招標投標方式選聘前期物業服務企業的，須經市、縣物業所在地的物業管理主管部門審核后，建設單位按照以下時限完成招標投標工作：

?。ㄒ唬┬陆ìF售商品房項目應當在現售前 30 日內； （二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前； （三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前 90 日內。

　第三十條 建設單位與物業買受人簽定的買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容。

　第三十一條 前期物業服務合同可以約定期限。但是期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽定的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　第三十二條 業主依法享有的物業共用部位，共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。物業服務企業承接物業時應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　第三十三條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　(一) 竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； (二) 設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　(三) 物業質量保修文件和物業使用說明文件； (四) 物業管理所必需的其他資料。

　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　第三十四條 開發建設單位應當按照物業管理區域總建筑面積的 0.3%的比例(不得低于 50 平方米)，在物業管理區域內配置物業管理辦公用房。配置的物業管理辦公用房應適合辦公使用，不得配置地下室、車庫等房屋，并要在辦理房屋預售許可證、房屋初始登記手續前經物業所在地房產行政主管部門審核驗收。物業管理辦公用房產權歸全體業主所有，由物業管理企業使用。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

　開發建設單位應當按照物業管理區域總建筑面積 0.5%的比例（不得低于 50平方米），在物業管理區域內配置經營性用房，并要在辦理房屋預售許可證、房屋初始登記手續前經物業所在地房產行政主管部門審核驗收。經營性用房產權歸全體業主所有，委托物業服務企業經營使用，其經營收入主要用于補充物業服務費用的不足或按照業主大會的決定使用。

　第三十五條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　第三十六條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　第三十七條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，持有市級以上資質審批部門核發的物業管理資質證書，開展物業管理活動。

　外地物業服務企業進入本市從事物業管理經營活動的，應當設立分支機構，在工商管理部門登記 30 日內向市房產行政主管部門申請辦理資質等級手續，并實行物業服務質量信用保證金制度。物業服務質量信用保證金按物業服務企業承接物業項目、合同面積全年收費的 50%繳存。物業服務質量信用保證金實行企業繳存、主管部門監管、專戶存儲的原則，專項用于物業服務企業擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況。

　第三十八條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　第三十九條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。

　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、經營性用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　物業服務企業應當自物業服務合同生效之日起 30 日內，將物業服務合同報物業所在地的物業管理主管部門備案。

　物業服務合同到期一方不準備續簽的，應當自合同期滿前六十日內通知對方。

　第四十條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第三十三條規定的資料。

　物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和前款資料交還給業主委員會。

　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　第四十一條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　第四十二條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　第四十三條 物業服務收費應當遵照《邢臺市物業服務收費管理實施辦法》執行。縣級以上價格主管部門會同同級房產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督管理。

　第四十四條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　第四十五條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當直接向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收以上費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關部門報告。

　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。

　第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本辦法和管理規約的規定，有關業主應承擔連帶責任。

　第四十九條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會同意后，由業主依法辦理有關手續。

　第五十條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　第五十一條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備進戶閥門或者分戶計量表以外部分的維修、養護責任。

　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　第五十二條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當在裝飾裝修開工前與物業服務企業簽定住宅室內裝飾裝修管理服務協議，協議中物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　業主與物業服務企業簽定的室內裝飾裝修管理服務協議應當符合有關規定。

　第五十三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　專項維修資金具體管理辦法按有關規定執行。

　第五十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續，所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　第五十五條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　第五十六條 區、縣（市）房產行政主管部門、街道辦事處、居民委員會應當建立健全投訴、舉報制度，公布投訴、舉報電話，在接到投訴、舉報后及時對投訴、舉報內容核查處理，并將核查處理結果通知投訴、舉報人。重大事件應及時向上級有關部門匯報。

　第五十七條 違反本辦法的，由房產行政主管部門給予行政處罰。構成犯罪的，依法追究刑事責任：

?。ㄒ唬┳≌飿I的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

?。ǘ┙ㄔO單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　（三）建設單位、物業服務企業不移交有關資料的，責令限期改正，逾期仍不移交有關資料的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

?。ㄋ模┪慈〉觅Y質證書或以欺騙手段取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；以欺騙手段取得資質證書的，并處吊銷資質證書；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　（五）物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，責令停止違法行為，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

?。┪飿I服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節嚴重的，吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

?。ㄆ撸┡灿脤ｍ椌S修資金的，追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額兩倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并處吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

?。ò耍┙ㄔO單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

?。ň牛┪唇洏I主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　(十)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途，占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益以及擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，責令限期改正，給予警告，并處個人一千元

　以上一萬元以下的罰款；處單位五萬元以上二十萬元以下的以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　第五十八條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可向人民法院起訴。

　第五十九條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　第六十條 當事人對行政處罰決定不服的，可自接到行政處罰決定書之日起六十日內向作出行政處罰決定部門的上一級主管部門或同級人民政府申請行政復議；也可在三個月內直接向人民法院提起行政訴訟。

　第六十一條 房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　第六十二條 本辦法自 年 月 日起施行。

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