安徽合肥樓市調研報告

　一、區域住宅開發量及規模分析

　因為項目所在區域，我們僅選擇了上述五個區域作為研究，其他幾個區域在合肥房地產狀況中加以研究。

　1、從開發量看：

　五個片區中，以經濟技術開發區和高新技術開發區為最大。經濟技術開發區目前在售、將售樓盤近 20 家左右，周邊的環境具有極大的發展潛力，吸引著一大批房地產開發商前來投資；而高新技術開發區在售、將售樓盤也近 13 個左右，各樓盤的建

　筑類型多為多層加小高層的綜合型，還有一些純別墅的項目面世。應該說，高新區目前人氣比經濟技術開發區要旺，且積淀了濃厚的人文氣息，這些為該區的樓盤營造了自然景觀與人文環境并優的絕佳條件。

　2、從開發規?？矗河玫孛娣e一般在 400 畝左右，其中新加坡花園創規模之最，達 1000 畝，以絕對規模首先贏得市場矚目；而最小的麗景碧雅雖然其占地面積僅 40 畝，但也以其簡約的建筑外觀和跳躍的色彩吸引了消費者眼球。

　二、熱點分布分析

　開發熱點有兩個：一是合安路以西、大學城以北的區域；二是蜀山周邊區域。

　經濟技術開發區的合安路以西、大學城以北的區域是全合肥市目前較具潛力的新的增長點和未來發展的重點和希望所在。區域內陸續建成了明珠廣場、徽園、國際會展中心以及青少年活動中心等市政公建配套設施，而規劃中的南湖風景旅游度假區更是將自然風光與人文環境緊密結合起來，充分表現開發區與自然和諧統一思想的發展理念。而蜀山則是依靠其美麗的生態資源贏得開發商的青睞，目前蜀山經濟開發區眾多樓盤不約而同地朝向大蜀山，以大蜀山為中心，向周邊幅射，且越接近大蜀山價格越高，在市場上也越搶手。

　三、住宅風格及檔次分析

?。?）合肥地產市場已開始關注建筑風格及園林風格。雖然目前地產市場處于剛剛起步階段，但人們對住宅的要求從簡單的滿足居住需要開始向追求環境、景觀等方面轉化，人們開始向往陽光、空氣、水等生態資源，開始排斥噪音；而且，隨著國內外許多高水平的規劃、建筑以及景觀設計公司的進入，更為合肥地產市場注入了新的生活理念和居住理念。無疑地，這是沉睡了近十年的合肥地產開始蘇醒的重要標志。

　（ 2）建筑園林風格雖然受到關注，但個性不強，沒有得到充分地和諧統一和展示。大多數樓盤雖然在設計的過程中有一定的設計主題，但沒有很好地提煉，在營銷上也更只是拘泥于常規的操盤手法；在風格上，厚重的歐

　式建筑風格和東南亞風情園林用得多之又多，幾乎成了具有一定檔次樓盤的共性。柏景灣、綠城甚至包括新加坡花園城等，雖然設計和營銷上都打出了不同的風格主題，但建筑無一不是三段式歐式設計，園林無一不是以坡尖頂方亭為代表元素的東南亞風格園林。市場需要使人耳目一新的建筑和園林風格的出臺。

?。?3）、從樓盤檔次來看，檔次拉開距離較遠，客戶選擇性較大。總體上以中檔為主，關注各種生活配套，尤其是教育及娛樂配套，講究方便實用。但似乎存在一個怪現象：越是高檔樓盤，越是把所有的亮點都集中于園林景觀當中，而弱化了生活配套，漠視了人們的基本生活需求，因而銷售不理想。可見，“以人為本”是所有樓盤應該遵循的一個準則，否則必敗無疑。

　四、戶型分析

　1、戶型面積分析

?。?1）、平均戶型面積分析：

　所在區域

　項目

　平均戶型面積

?。ㄆ椒矫祝?/p>

　主力戶型

　其他戶型

　經濟

　開

　金星（二）

　180

　三、四房

　五房

　東?；▓@（二期）

　155

　三、四房

　二、五房、復式

　淺水灣 140

　三房

　二、四房

　發

　區

?。ㄒ黄冢?/p>

　麗景碧雅（二期）

　155

　三房

　二、四、復式

　繁華世家（二期）

　110

　三房

　二、四房

　高

　新

　區

　綠城（二期）

　170

　三房

　二、四、躍式

　夢園小區（四期）

　150

　三房

　四房、復式 蜀

　山

　開

　發

　新加坡花園（一期）

　180

　三房

　四、五房、復式

　金色池塘（二期）

　130

　三、二房

　四房

　蜀 鳳凰城 130

　躍式二、 平層二、三

　山

　區

?。ǘ冢?/p>

　三房

　房

　新華學府（四期）

　160

　三房

　四房、復式 廬

　陽

　柏景灣（二期）

　130

　三房

　四、五房、復式

　合肥市場平均戶型面積可說是出奇地偏大，整體平均戶型面積約 130平方米左右。幾乎所有樓盤平均戶型面積都在 100 平方米以上，我們所考察的 12 個樓盤，最小的繁華世家也在 110 平方米，而金星花園、綠城、新加坡花園城等以豪宅定位的樓盤，平均戶型面積都在 180 平方米。

?。?2）、主力戶型面積分析：

　從上表可以十分明顯地看出，合肥目前以三房為絕對主力戶型，其次為二房和四房，后者所占市場份額相當少。

　各戶型面積區域如下：

　所在區域

　項目

　三房

　二房

　四房

　經濟

　開

　發

　區

　金星（二）

　106-140

　無

　179-225

　東?；▓@（二期）

　138-157

　103-106

　165-214

　淺水灣（一期）

　117-133

　90-102

　149-162

　麗景碧雅（二期）

　130-156

　102

　158-170

　繁華世家（二期）

　90-124

　86

　145

　高

　新

　區

　綠城（二期）

　108-164

　100

　175

　夢園小區（四期）

　116-146

　無

　157-171

　蜀

　山

　開新加坡花園（一期）

　130-185

　無

　185-230

　金色池塘（二期）

　96-133

　84-91

　200-250

　發

　蜀

　山

　鳳凰城（二期）

　102-157

　90-106

　無

　新華學府（四期）

　121-179

　無

　166-174

　廬

　陽

　柏景灣（二期）

　127-143

　無

　158-170

　從其主力戶型三房來看，其面積區域在 90-185 平方米之間；四房面積更大，一般在 150 平方米以上，甚至超過 200 平方米；兩房的市場份額較小，很多樓盤都沒有兩房，且面積較大，80 以下的兩房是市場空白。

　 3、戶型配比：

　所在區域

　項目

　二房

　三房

　四房

　五房

　復式

　躍式

　聯排別墅

　經 金星（二）

　 24 2

　8

　濟

　開

　發

　區

　4

　0

　東?；▓@（二期）

　138 176 176

　淺水灣（一期）

　100 400 50

　麗景碧雅（二期）

　24 76 36

　繁華世家（二期）

　48 192 48

　高

　新

　區

　綠城（二期）

　夢園小區（四期）

　214 110

　蜀

　山

　開新加坡花園（一期）

　182 134

　14

　金色池塘（二期）

　64 96 42

　發

　蜀

　山

　鳳凰城（二期）

　224 680

　 566

　新華學府（四期）

　144 58

　28

　廬

　陽

　柏景灣（二期）

　132 68

　34

　16

　總計套數 598 2316

　746

　34

　58

　566

　80

　所占套數比（ %）

　13．6

　52．7

　16．9 0．8

　1．3

　12．9

　1．8

　從上表可以看出，三房二廳在市場上占絕對的大份額，其比重甚至超過一半；其次是四房，占 16.9%，二房占 13.6%，而躍式戶型只在鳳凰城出現，且其所占的比例也較大。

　4、戶型與銷售關系分析

　從我們了解的銷售情況看，市場上最好銷售的當數面積較小的三房，幾乎都是一上市即搶購一空；其次是面積較小的四房和二房；難度最大的是五房或者大面積四房戶型。麗景碧雅、新加坡花園、柏景灣等所留的都是 160平方米以上的三房以及 200 平方米以上的四房；而鳳凰城 102 平方米的三房一推出即搶購一空，繁華世家也由于戶型面積較小，幾乎出現了供不應求的態勢。

　無數銷售事實證明：合肥消費者需要面積相對較小、戶型內部布局緊湊、實用率高的戶型。

　 五、價格線性關系分析

　考察樓盤價格體系一覽表

　所在區域

　項目

　平均單價

?。?元 /平方米 ）

　平均總價

?。ㄈf元）

　層差價 （ 元 /平方米 ）

　景觀差 （ 元 /平方米 ）

　經

　濟

　開金星（二期）

　2400（小高層）

　2800（聯排）

　43 （小高層）

　50 （聯排）

　80

　300

　東海花園（一 3800

　59

　無

　無

　發

　區

　期）

　淺水灣（一期）

　2400

　33．6 70

　無

　麗景碧雅（二期）

　2600

　40．3 80-100 無

　繁華世家（二期）

　2500

　27．5 60-70

　無

　高

　新

　區

　綠城（二期）

　3800

　64

　80

　500-1000

　夢園小區（四期）

　2950

　44

　50

　無

　蜀

　山

　經

　濟新加坡花園（一期）

　4000

　72

　50-100 400

　金色池塘（二期）

　2800（多）

　4000（洋）

　38 （多層）

　52 （洋房）

　無

　1000-2000

　開

　發

　區

　蜀

　山

　區

　鳳凰城（二期）

　2800（多）

　3100（高）

　36．4（多）

　40．3（高）

　50-80

　無

　新華學府（四期）

　2600

　41．6 無

　無

　廬

　陽

　區

　柏景灣（二期）

　3400（小高層）

　52．7 無

　200

　從上表可以看出：

　1、平均單價

　目前合肥市場多層的平均單價在 2800 元/平方米 左右，而小高層則比多層略高，在 3200 元/平方米 左右，花園洋房的售價最貴，為 3800 元/平方米 左右。

　2、平均總價

　合肥市場單價并不高，高的是總價，這也是戶型面積大的必然結果。

　從上述考察的樓盤看，總價在 27-72 萬元之間。大多數樓盤總價為 50萬左右。從銷售的角度看，總價越低，銷售難度越?。豢們r越高，銷售難度也越大，銷售周期也越長。

　總價控制最小的是繁華世家，平均總價為 27.5 萬元，基本在合肥消費者消費能力范圍之內，因此其銷售率一直扶搖直上，甚至供不應求；淺水灣總價在 33 萬元左右，其一期已經基本售完。而東?；▓@總價高，且戶型設計也不合理，其銷售一直存在相當大的難度，幾乎成了合肥地產市場的失敗案例。

　3、層差價

　基本在 50-100 元/平方米 的區域范圍之內。多層的層差較大，70-100元/平方米 ，而小高層一般在 50-80 元/平方米 ，且樓層越高，層差越大；但高

　層與小高層的差價也只是在層差之中，價格也相差無幾，因此市場比小高層更加難銷售。

　4、景觀差價

　景觀差價是開始關注的一個價位差，但只局限于園林景觀做得到位的樓盤，對于一般性樓盤，仍然比較淡化。我們所考察的十二個樓盤，只有新加坡花園、金色池塘、綠城等幾個定位為豪宅的樓盤存在景觀差價。

　可見，景觀在合肥地產市場只是一個開始關注、但遠遠沒有做到位的概念，還有大塊的空間、大篇的文章可做。

　六、配套分析

　1、商業

　一般臨街樓盤都設有臨街商鋪。其業態基本為生活配套設施。

　商鋪有兩種經營模式，一是出租，二是出售。其租金和售價根據地段位置的不同有很大的變化。

　2、教育

　有三種配套形式：一是完全依托周邊的教育配套，小區內部沒有設置任何教育設施；二是設有幼兒園和小學，這是較為普遍的配套形式；三是實行一站式教育，并與名校聯手，打教育主題概念。

　3、會所

　從總體上看，有 80% 以上的樓盤設置了會所。其位置一般安排在入口處或者中心花園地帶，面積為 2000 至 12000 平方米不等。且內容配置上基本都是文化娛樂休閑設施，主要有咖啡廳、健身室、兒童天地、閱覽室、

　網吧、桑拿、西餐等，樓盤檔次較高的還設有商務中心和 MTV 多功能廳等；檔次上基本與樓盤檔次相匹配。

　4、車位

　從戶數與車位的配比來看，一般為 1-4：1，檔次較高樓盤配比較高。

　從停車形式來看，以半地下車庫結合地面停車為主。

　七、區域消費者研究

　此次我們所考察的樓盤多為合肥地產市場上的精品樓盤，因此，其消費群體也大多為中高端人群，這也與項目的市場定位相呼應。

　1 、買家區域細分

　合肥本地居民以及來自周邊區域，如上海、溫州等地投資或辦廠的私人企業主，此為消費主體。

?。?1 ）本地居民，約占總消費群體的 75-80% 。其中分兩部分：一是居住，二是投資。

　從考察中我們發現，合肥消費群具有一定的投資意識，對于擁有一定經濟實力的消費者，除了滿足居住外，一旦發現具有升值潛力的樓盤，就會進行投資，這也是小戶型商務公寓熱銷的原因。

?。?2 ）部分上海溫州的私人企業主。

　2 、買家職業特征

　•

　公司企業高管管理人員

　•

　中小企業老板

　•

　地方政府員

　•

　金融業高收人士

　•

　教師及專家類技術人員

　•

　在合肥有親戚或業務關系的周邊區域經商人士

　3 、買家消費特征

?。?1 ）經濟實力較強，并有固定收入。

?。?2 ）注重交通便利，生活配套齊全，對環境及文化品質有較高要求。

?。?3 ）戶型上講究適當豪華適用。

　七、營銷特色

　1、概念的運用

　A、 大打 “ 聯盟 ” 牌， “ 聯盟 ” 成為合肥地產一道燦爛的風景。合肥近年地產的良好發展態勢吸引了深圳及上海很多知名地產相關企業的加盟，強強聯手締造輝煌 , 因此品牌“聯盟”成為合肥地產的一道亮牌。

　B 、

　“ 水景概念 ” 成樓市大賣點。金色池塘、新加坡花園以及柏景灣等具有一定檔次的樓盤，無一不是借“水”升風，千方百計創造水景條件，借此提升樓盤檔次。

　C 、教育概念成了一大旗號。新華學府花園、夢園小區等借幼兒園大做文章，提出了“三語”教育的口號，使語言教育有了新的涵意；而新加坡花園設置了幼兒園、小學和中學，打出了“新加坡模式”教育的招牌。

　2、賣場特點

?。?1 ）售樓處大多設在樓盤附近及位置醒目處。

?。?2 ）比較關注售樓處的功能分區。一般分為陳列區和接洽區。陳列區所列內容比較完善，分模型和樓書兩種。對于戶型，大多有立體模型，并布置了家具。而接洽區則一般會抬高一個地面層高，上一級臺階，劃分出另一空間，布置桌椅等。

?。?3 ）存在的問題是售樓處與樣板房的聯系不緊密，大多要經過漫長的路程才能到達樣板間，且售樓員及現場的導示也不甚明確。

　3、公關促銷活動

　公關和促銷活動，相對而言，對公關活動比較關注，而促銷活動則相當弱化。

　所了解的公關促銷活動主要有如下一些：

　•

　在開盤日舉行舞獅表演。

　•

　舉行有獎競猜活動，采取現場抽獎的方式，猜中有獎。

　•

　舉行晚會，表演文藝節目，中間穿插有獎問答、互動游戲等節目，設置轎車大獎吸引人流。

　4 、采用雙層大巴車隊在各大街小巷進行宣傳。

　促銷活動目前甚少，是以后可以大做文章的題材。目前主要的促銷活動有：

　1、折扣。使用率極低，只有個別樓盤有微量折扣。

　2、優先選房優惠卡。目前有鳳凰城和繁華世家采用了這種形式，反響較好。

　八、暢、滯銷樓盤分析

　（一）、暢銷樓盤原因分析

　合肥地產市場目前銷售情況較好，具有很好的市場容量。從上述 12 個樓盤看，最暢銷的當數繁華世家、金色池塘、新家坡花園和新華學府、麗景碧雅、綠城桂花園等樓盤。

　暢銷原因主要有下述：

　1、地理位置理想，所在區域大環境好，周邊配套齊全。如麗景碧雅，位處經濟開發區中心地段，坐擁其得天獨厚的成熟配套，且與豪宅東海花園一路之隔，與東?；▓@相比，無意中提升了其性價比。

　2、定位準確：目標客戶準確，且產品在戶型設計、價格定位、生活配套等方面都有很強的針對性。如繁華世家，其戶型、價格與市場得到了完整的統一，因此備受市場青睞。

　3、在園林景觀設計上獨樹一幟，其園林除了具有較強的觀賞性外，更強化了人的可參與性以及人與自然的和諧共生關系。金色池塘和新加坡花園無疑是其典范作品，其獨特的園林景觀是贏得消費群體的最大砝碼。

　（二）、滯銷樓盤原因分析

　在 12 個樓盤當中，最滯銷的當數東?；▓@了。分析其原因主要有如下：

　1、產品與市場脫節嚴重。東海花園是深圳東?；▓@的拷貝，其戶型定位、產品設計等完全照抄了深圳東?；▓@的原形，沒有考慮合肥消費群的生活習慣和消費能力，在價格、戶型設計上都不能滿足合肥消費群的需求，因此，該樓盤從 2002 年現樓開盤，其銷售率一直徘徊不前，成為合肥地產市場失敗的案例。

　2、戶型配比失調。從滯銷的戶型看，大多為超出消費者需要的大戶型，一定程度地影響了整個樓盤的銷售。其中以 150 平方米以上的三房和 180 平方米的四房最為典型。

　3、銷售不力。沒有采取有效的公關和促銷活動，也是其滯銷的原因之一。

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