綿陽市城區的高層、小高層電梯樓盤的調研報告

　在闡述分析本次調查得來數據之前, , 首先我們對綿陽的相關情況作一個簡單的介紹，分析的有關資料來源于市建委、國土局、房管局、統計局等部門，相關信息對我們的分析具有參考價值。

　綿陽是我國西部的一座新興工業城市，因擁有中國工程物理研究院等一批國家級科研機構和以長虹集團為代表的電子產業群而被譽為“中國科學電子城”。綿陽從 從 5 1985 年撤銷地區成立省轄市的十幾年來，綿陽的經濟建設和社會發展取得了令人矚目的成就，在眾多行業中，房地產業已成為綿陽經濟建設中的要素產業之一 。

　我部人員針對綿陽市城區內的高層、小高層電梯樓盤作了較為詳細的市場調研。在調研中，我部人員以不同的人員身份探索性地調查了解到各項目的基本情況，同時對各樓盤的消費者進行了詢問調查。由于信息要求，預算限制以及應答者性格特征和被調查對象（項目企業）態度等多種因素的影響，故很少采用設計調查問卷大樣本以及樣本調查計劃等調研方法。而是通過調研人員在調研過程中對新的思路和發現的敏感度來搜集分析，整理相關資料，現將調研結果摘要如下：

　一、高層、小高層電梯樓盤是土地成本和城市現代文化的產物，城市現代化進程滯后的地域不宜建造 。

　從人口分布情況看，綿陽中部地區（涪城、游仙、高新、江油、安縣）7 1997 年總人口為 2 235.22 萬人，占全市總人口的 46% ，人均國民生產總值得 7 8487 元是綿陽為 經濟發展水平最高的經濟區，僅涪城區人口密度就為 2 892 人/ / 平方公里。人口密度

　高、購買力強，導致了這一帶的商業繁榮、商場、鋪面、寫子樓理所當然地成了人們經營服務的主要場所。

　分析認為：從各樓盤的地理位置來看各樓盤都處于涪城區鬧市、圍繞綿陽傳統形成的商業文化中心而矗立具有都市風貌的特征，標志著城市經濟發展水平，這說明，高層、小高層電梯樓盤是現代城市文化的產物 。故城市化程度和經濟發展水平高的地域適合建造具有商用多功能的高層、小高層電梯公寓樓。

　二、綿陽屬初步現代化城市，城市現代化小平發展緩慢，但因綿陽經濟結構和特殊性，目前城市內的高層、小高層電梯住宅的規模小于目標市場。

　根據資料顯示，綿陽地處中國西部地區，由于特殊的經濟結構即發達的工業經濟與落后的農業經濟兼存，導致了城市經濟不平衡，綿陽的城市現代化水平嚴重滯后工業化水平。

　單

　位

　權

　重

　目標值

　實際值

　得

　分

　一、經濟結構現代化指標

　36

　15.7

　1. 人均 CDP

　元/ / 人

　15

　3200

　12706

　5.9

　2.占 第三產業增加值占 P CDP 比重

　% %

　10

　65

　32

　4.9

　3. 第三產業就業比重

　% %

　8 8

　60

　29

　3.8

　4. 對外開放度

　% %

　3 3

　20

　7 7

　1.1

　二、基礎設施的現代化指標

　33

　8.51

　5. 自來水普及率

　% %

　2 2

　95

　85

　1.8

　6. 人均道路鋪裝面積

　平方米

　8 8

　8 8

　2.21

　2.21

　7. 萬人擁有電話機數

　部

　10

　50

　7.1

　1.4

　8. 萬人擁有公共汽生

　輛

　6 6

　20

　3.32

　1 1

　9. 萬人擁有醫生

　人

　7 7

　80

　24

　2.1

　三、人現代指標

　31

　17.6

　10. 人均居住面積

　平方米

　10

　12

　7.84

　6.5

　11. 萬人擁有在校大學人數

　人

　8 8

　150

　96

　5.12

　12. 人均擁有公共圖書館藏書

　冊

　7 7

　2.8

　1.5

　3.75

　13. 人均綠地面積

　平方米

　6 6

　10.95

　4.12

　2.26

　14. 綿陽城市得分

　41.8

　分 因素分析法表明，綿陽城市現代化水平得分 8 41.8 分，屬于初步現代化城市, ,比全國 1 15 995 年中等城市平均水平高出 8 7.18 分，但與全國大城市和特大城市平均水平比，則到 差距達到 2 10.42 積 分，從“表”第三項人口現代化指標的人均居住面積 12平方米來看，對比國際標準, , 已基本達到小康水平( (均 世界下中等收入國家人均 0 10 平方米) ) 這 說 明 住 宅 業 以 由 “ 安 置 型 ” 向 “ 小 康 型 ” 轉 變 ， 相 對 電 梯 住 宅 而 言 ， 已 形成 了 具 大 的 潛 在 市 場 。

　三、對現存的電梯公寓進行剖析

　對現存的電梯公寓（電梯公寓下簡稱住宅）進行分析的目的在于：了解購買住宅的消費分布群體以及消費者對住宅物業的具體需求和觀念，了解消費特征并進行消費者細分。

　（一）

　現有和需求住房對比分析

　在本次調查中，我們接觸了 0 50 位現在購買了住宅的消費者和 8 58 位打算在未 來幾年內購買住房消費者，下面我們分別對這兩類消費者的相關情況進行分析。從分析中我們可以看出購房者的需求和設想。

　1 1． ． 購住宅群體的分布

　051015202530已購住宅分布八二七科研單位外地公司及商賈外資技術人員其它

　圖 圖 1

　 基數：所有被訪者 0 50 個

　注：其它國家重點科研單位（指：中物院、九院、一二六）

　高技術人員（指：長虹集團、中天電子）

　因為被訪人數限制，上述數據可能有 2% 左右的差距。

　上圖：表示了所被訪者在購買群體中所占比重，其中國家干部和高科技人員所占比例最高。

　他們的年收入達到 到 20 萬元以上的占所有購房者中的 45% 。

　2. 現已購者和潛在購買的對比分析

　01020304050已購買者 潛在購買者第一次置業第二次置業第三次置業其它

　圖 圖 2 2 基數

　所被訪者已購買者 0 50 人

　所被訪者潛在購買者 8 58 人

　圖 圖 2 2 ：表示這次購買者的購置次數，其中以第二次購置為主，占所有購房者的45% ，且都是為自己置業。除此以外，上圖還列出了潛在購買者的置業次數，與之前比較第二、三次置業者有所增加。

　根據各項統計資料估算：

　①

　涪城區 8 38 萬職工人員中，約 6 6 萬人 年均收入在 5 5 萬元，2 5912 人年均收入競達 0 30 萬元，其它個體、外地公司級高級職員以及外地賈商的共計約 7 7 萬余人。

　②

　目前電梯住宅戶數為 2 1472 套，每套平均 0 160 平方米計算，共0 235520 平方米，其中已售出的電梯公寓面積約 0 11580.80 平方米，只占綿陽住宅（所有住宅）1 1 月至 7 7 月銷售面積 4 492743.94 平方米的 的 2.3% 。雖然如此，征對目標客戶 3 3萬人而言，平均每人不到 4 4 平方米。據我部走訪的人數共 2 112 人， 80% 以上有確定的置業意向。

　注：上述數據由于一些客觀原因，會有 1 1 ％的誤差。

　分析認為：根據上述圖表以及有關 數據統計分析，除去現有的電梯住宅，綿陽目前至少還有 0 2000 套住宅消化潛力，且隨著綿陽的發展，估計未來五年內需求量至少會以每年 0 50 套遞增。

　（二）

　對綿陽電梯公寓進行數據分析

　綿陽典型的電梯公寓數據統計

　注：面積以平方米計

　綜合分析

　1 1 ．住房地段

　0246810金陽 臨園 紅寶石 濱江 三鵬 宇隆 星聯 富樂 亨利 豐谷 稅務 望園 碧水已購者潛在購買者

　圖

　4

　現已購買者被訪人數 0 50 人

　潛在購買者被訪人數 8 58 人

　分析認為：住房地段是購買者和潛在購買者考慮的主要因素之一，從圖 3 3 、圖 4 4開發項目

　定位

　建面

　總套

　現存

　戶 戶

　型 型

　面積M M

　價格( (元 元 /M)

　亨利大廈

　中高檔

　21600

　93

　30

　三室二廳

　二室二廳

　118- - 176

　1550- - 2000

　三鵬廣場

　中高檔

　73594

　524

　400

　四室二廳

　三室二廳

　二室二廳

　二室一廳

　一室二廳

　54- - 263

　1580- - 2680

　金陽公寓

　中高檔

　27800

　126

　56

　三室二廳

　149- - 187

　2250- - 2950

　宇隆大廈

　中高檔

　20000

　28

　14

　四室二廳

　三室二廳

　121- - 152

　1620- - 1780

　紅寶石

　中高檔

　22000

　50

　28

　四室二廳

　三室二廳

　172- - 198

　1600

　臨園大廈

　中高檔

　3 38 8 320

　48

　15

　四室二廳

　三室二廳

　161- - 208

　2 2 328

　望園大廈

　中高檔

　21000

　40

　26

　四室二廳

　三室二廳

　128- - 176

　1600

　濱江大廈

　中高檔

　17745

　72

　50

　三室二廳

　二室二廳

　95- - 171

　1580

　星聯廣場

　中高檔

　30287

　69

　1 1

　四室二廳

　三室二廳

　二室二廳

　128- - 182

　1500

　碧水公寓

　中高檔

　60000

　250

　170

　四室二廳

　三室二廳

　二室二廳

　89- - 172

　1360- - 1630

　中國稅務

　中高檔

　不詳

　51

　51

　四室二廳

　三室二廳

　富臨廣場

　中高檔

　不詳

　69

　0 0

　三室二廳

　二室二廳

　豐谷大廈

　中高檔

　不詳

　52

　46

　三室二廳

　二室二廳

　110- - 225

　1600

　綜合數據

　39972

　1472

　981

　20%

　75%

　5%

　140- - 260

　1846

　中可以看出臨園、紅寶石、星聯、富臨、三鵬、濱江、亨利等電梯公寓都是處在商業、文化發達；交通、醫療方便；人氣旺盛的文化廣場四周。從已購房的被訪者中統計得出：

　31% 的都是從考慮地段購置物業（單純考慮一方面），其中星聯、臨園最為明顯。從發展趨勢來看，從考慮地段購房的今后有所增加。

　2 2． ． 住房的戶型

　01020304050已購者 潛在購買者五室三廳四室二廳三室二廳二室二廳二室一廳一室二廳

　圖

　5 已購房者 0 50 人

　潛在購房者 8 58 人

　如圖 5 5 所示，購房者已購買的戶型以三室二廳最多（占 44.4% ），四室二廳、二室二廳分別占 31.7%和 和 20.2% 。

　分析認為：現在三室二廳、四室二廳且面積集中在 120- -8 198 平方米的戶型是購買者的理想戶型，而且三室二廳、四室二廳以及更大的戶型在所有電梯公寓戶型中占80% 。在我們的走訪的未購買者中， 70% 都愿意選擇三室二廳及更大的戶型（如：亨利房地產公司所開發的亨利大廈有兩種戶：三室二廳和二室二廳，至今二室二廳的戶型尚未售完）。

　從發展趨勢來看，潛在購房者購買的戶型三室二廳、四室二廳以及更大的都有所上升，分別占 36.2%和 和 48% ，相反二室二廳的接受程度大幅度下降，下降幅度達 7.2%。

　。

　3 3． ． 住房的結構

　從現有的電梯公寓調研情況來看， 100% 的電梯公寓都采用全框架結構。從購房者和潛在購者中的總體情況來看，他們都希望自己購買的住宅是采用全框架結構的，因為他們考慮自己今后在裝修的時候可以重新考慮自己的戶型布置。

　4 4． ． 住房的面積

　01020304050已購者 潛在購買者89~120121~150151~170171~190190~210211~263

　圖

　6

　 購買者 0 50 人

　潛在購 買者 8 68 人

　如圖

　6 6 所示，已購房者的面積最多以 0 121~150 平方米占 占 43% ，然后就是 150~170平方米 占有 21% 之多，再其次就是 0 171~190 平方米和 和 0 89~120 平方米 ，它們分別占 10%和 和 14% 。

　分析認為：

　從上圖可以看出大面積的住房在消費者接受程序上，會隨時間的推移而增長，圖 6 6 中 0 121~150 平方米 購買者所占份額較 大，購買百分比達到了 45% 之多；

　1 151~171 平方米也隨之增長到了 22% ；最大戶型也出現了增長勢頭。

　5 5． ． 住房的價格（總價）

　圖 圖 7 購買者 0 50 人

　潛在購買者 8 58 人

　注：上述單位為：元

　上述潛在購買者因在調研中存在一些客觀的因素，故數據上有一些誤差，相對已購者來說誤差要大 1%- - 3% 。

　有 上述已購者中有 50 ％－ 70 ％是采用按揭方式，其它分別采用現付和分期付款，從我們調查的情況來看，大家的想法都愿意一次性付款。

　圖 圖 7 7 中所表示的數據是根據房地產商所出售的住宅的具體情況來進行數據統計的。

　分析認為：

　從現在住宅的情況來看，消費者所要的理想價位（其中就包括購買者對戶型、面積、以及地段在 等的要求）主要集中在 0 20 萬元－5 35 中 萬元之間，其中 25萬元－0 30 萬元占有絕對優勢，占所有購房者的 54 ％之多。

　從電梯公寓的發展趨勢來看，今后電梯公寓價格的走勢會逐年上漲，但是上漲的幅度在近期內不會太大。上圖中，潛在購買者今后在高價位的購買會逐年上升，因0510152025已購者 潛在購買者151000~180000181000~200000210000~250000260000~280000290000~310000320000~350000350000~400000410000~700000

　為根據現在的電梯公寓市場的情況來看（銷售面積占綿陽的所有住宅銷售面積的2 2 .3% % ），高價位的購買也不會有太快的上漲趨勢。

　6 6． ． 住房的綠化

　經我部調研的情況看來，綿陽現有的電梯公寓對綠化的培植非常的少，達到幾乎沒有的情況。

　分析認為：造成這種結果的原因可能有以下幾種：

　①

　它們所處的地理位置；

　②

　它們的總體建筑；

　③

　資金投入。

　但是從顧客反映回來的情況來看，他們都強列要求要有綠化培植。

　7 7． ． 物業管理

　現在隨著消費水平的增加，顧客對物業管理的要求也越來越高，住戶和未購買者表示，他們愿意接受多功能、智能化的管理。這樣顧客對住宅更感方便、安全。

　通過我部調研和走訪，總結以上各部分的分析，我們總結得到各開發公司的賣點，綜合起來，結果如下：

　第一：有較好的地段環境；（如在商業、文化發達；交通、醫療方便的文化廣場四周）

　例如：臨園大廈、紅寶石大廈、星聯廣場、富臨廣場、三鵬廣場、濱江大廈、宇隆大廈 、亨利大廈、望園大廈

　第二：有較好的戶型；（如三室二廳、四室二廳或更大）

　例如：臨園大廈、三鵬廣場、金陽公寓、宇隆大廈

　第三：有較好的物業管理

　例如：臨園大廈、富臨廣場、金陽公寓

　第四：有理想的價位

　例如：望園大廈、亨利大廈、濱江大廈、星聯廣場、宇隆大廈、三鵬廣場等

　第五：有較好的采光能力

　例如：臨園大廈、金陽公寓

　第六：具有多媒體智能化工程

　例如：臨園大廈、金陽公寓、三鵬廣場

　第七：采用酒店式管理與服務

　例如：臨園大廈

　綜上所述， 綿陽市電梯公寓將會是今后房產公司的一個開發亮點。隨著綿陽經濟

　的不 斷發展，加之西部大開發這一機遇，相信高層、小高層電梯公寓會給綿陽房地產公司帶來更大的發展。

　 結

　論：根據上述各電梯公寓的優勢和劣勢，我部以公司小高層電梯公寓為開發項目。下面我部把 花園地段小高層 的相關數據預算和優、劣勢總結如下：

　一、

　項目地段優勢

　花園地段小高層地處于綿陽市涪城區臨園干道 5 5 號，位于一環路右側。背后緊靠人氣旺盛的花園小區，隔路相望的是綿陽市教育委員會，該地段正處綿陽經濟較發達地區，交通便利，橋路通闊。基礎設施條件較好，該地段周圍 0 500 米內有學校、醫院、娛樂中心．商易市場、休閑廣場等配套齊備 。今后花園小高層還要設計更大規模的購物中心（例如：像百盛購物中心），以滿足花園小區內的購物要求。

　二、

　市場環境

　從我部市場調查情況看，綿陽的電梯公寓主要有兩種：第一、高層電梯公寓（ 15層以上）；第二、小高層電梯公寓（5 15 層以下）。從現有的電梯公寓來看，高層電梯公寓占據了 93 ％，而小高層只占有 7 7 ％。雖然現有電梯公寓中小高層只占 7 7 ％，但是從另一方面看：

　①．

　綿陽經濟處在一個發展的時期；

　②．

　高層、小高層電梯公寓在綿陽還未形成良好的市場；

　③．

　相對綿陽現有的電梯公寓而言，高層電梯住宅現在基本已達到相對飽和

　狀態；

　④．

　小高層 住宅還沒有達到它的市場份額；

　⑤．

　綿陽的住宅業現在正從“ 安置型” 向“ 小康型” 轉變。

　因此小高層電梯公寓可作為一個開發項目。

　三、

　項目基本情況

　1 1 ．項目規劃基本經濟技術指標：

　該項目用地 26 ．8 8 畝，規劃總建筑面積為 6 45836 平方米

　，其中住房 8 27408 平方米，營業房 8 11628 平方米，車庫 0 9500 平方米，全部建成小高層電梯公寓。

　2 2． ． 小高層電梯公寓的功能和設計：

　①

　外形設計

　根據我部調研整個綿陽的高層、小高層電梯公寓的外形設計看花園小高層應采用一流的設計方案：一要體現花園房地產的品牌；二設計要以人設計中心和 根本；三設計要在所有的電梯公寓中別具一格；四要讓消費者感受高科技術住宅的消費趨勢。

　②

　戶型設計和面積規劃

　從上述分析數據可以看出，花園小高層應采用的主要戶型有：

　三室二廳占總套數的 33 ％且面積應集中在 130 －0 150 平方米之間。

　四室二廳占總套數的 42 ％且面積應集中在 140 －0 180 平方米之間。

　五室三廳普通型占總套數的 14 ％且面積應集中在 180 －0 250 平方米之間，層高 高 6 6 米，客廳鏤空。

　五室三廳躍層式占總套數的 11 ％且面積應集中在 180 －0 250 平方米之間，層高 高 6 6 米，客廳鏤空。

　注：上述戶型中臥室、客廳、 主臥從整體面積上都應較大，且公攤面積盡可能降低，這也可以是我們的一個賣點。

　③

　綠化環境

　從已購者和潛在購賣者的統計情況來看，他們都愿意購買有綠化培植的住宅，如果我們能適當進行環境綠化，相信這也是我們的一個買點和優勢（從現有的電梯公寓來看，他們的幾乎沒有綠化）。

　④

　物業管理

　我們應采用智能化物業管理，因為智能化管理能更好的為用戶服務，它能及時地準確地反映用戶對我公司的建議，以便我公司進行改進。這樣就為用戶造就了一個更安全的住宅環境，除此以外還可以提高我公司的聲譽。

　⑤

　配套設施

　除了配備最基本的配套設施以處 ，還應該：

　一、

　要進行結構化布線，實現光纖到樓，雙絞線到戶；

　二、

　要建立高效計算機網絡系統；

　三、

　提供公寓 T INTERNET 接入服務；

　四、

　提供公寓信息服務。

　最基本的配套設施中電梯也是消費者的一個買點。據我們走訪，電梯好壞也決定了消費者是否進行消費的一個標準。我們應采用較穩定的電梯。

　⑥

　外墻裝飾

　為了達到美觀的效果, , 我們應使用價格適中且效果較佳外墻裝飾涂料，以此來進行外墻裝飾。

　四、

　項目效益測算

　（－）成本投入分析：

　成本投入：以 0 1720 元／平方米進行計算：

　1 1 ．土

　建：0 900 元／平方米

　2 2 ．土地成本 ：5 365 元／平方米

　3 3 ．配

　套

　費：5 135 元／平方米

　4 4 水電裝飾：0 300 元／平方米

　⑴. . 市政建設配套費：

　⑵. .的 建設交易綜合費：以總投資的 0 0 .08%方 計，其中建設方 30% 、施

　工方 70%

　⑶. . 質檢費：以總投資 0 0. .2 2 8% 計

　⑷. . 人防費：

　⑸. . 排污費：

　⑹. . 合同簽證費：以總投資 0 0. . 03% % 計，其中建設方 50% 、施工方 50%

　⑺. . 門牌費：以總投資 0 0. . 05% % 計

　⑻. . 改善中小學辦學條件費：以總投資 1 1% % 計

　⑼. . 施工圖審核咨詢費：以設計費的 7 7% % 計

　⑽. . 產權轉移登記費：以銷售額的 0 0 .25% 計

　⑾. . 房屋登記費：以銷售額的 0 0 .25% 計

　⑿. . 公用設施維修基金：以建安造價的 1 1 .5% 計

　以上 1 1 －4 4 項目合計 0 1720 元／平方米

　合計：0 1720 元／平方米＊6 45836 平方米 ＝ 7883. .8 8 萬元

　5 5 ．電梯配套費：

　0 40 萬元／部＊4 4 ＝0 160 萬元

　總計：

　7883. .8 8 萬元＋0 160 萬元＝ 8043. .8 8 萬元

　（二）銷售收入測算

　1 1 ．住宅：若均價按 0 1800 元／平方米算：

　0 1800 元／平方米＊8 27408 平方米＝ 4933. .4 44 萬元

　2 2 ．營業房：按 0 4000 元／平方米計算：

　0 4000 元／平方米＊ 11628 ＝ 4651. .2 2 萬元

　3 3 ．車庫：按 0 50000 元／個計算、車庫按 0 190 計算（0 50 平方米／個）：

　0 50000 元／個＊ 190 ＝0 950 萬元

　以上合計 1 1 －3 3 項共計 10534. .4 64 萬元

　（三）

　稅費估算：

　a. 銷售費：以銷售額的 2 2 .5% 計，

　10534. . 64 *2.5%=2 63. .6 366 萬元

　b. 管理費：以銷售額的 5 5% % 計，

　10534. .4 64 萬元＊5 5% % ＝ 526. .2 732 萬元

　c. 財務費：以工程平均占用資金 3000 萬元，占用兩年，年利率 7 7. . 12% % 計，

　0 3000 萬元＊7 7. . 128% % ＊2 2 ＝8 428 萬元

　d. 營業稅金及附加：以銷售額的 5 5 .7% 計，

　10534. . 64 ＊5 5. .7 7% % ＝ 600. .8 47448 萬元

　a+b+c+d= 1818. .6 6 萬元

　（四）利潤 估算：利潤總額= = 銷售額 成本 稅費

　（ 其中成本包括建安造價、地勘設計等）

　所以，利潤總額 =

　即：

　＝ 10534. . 64 －( ( 8043. .8 8 ＋ 1818. .6 6 ）

　＝ 672. .3 23 萬元

　所得稅以利潤總額 33% % 計，

　則凈利潤為 672. .3 23 萬元＊（1 1 － 33% % ）＝ 450. .4 4 萬元

　凈利潤占銷售收入的 4 4. .3 3 ％

　（四）可行性分析

　從最初的市場調研以及數據分析看，高層、小高層還有一定的市場，故對此項目進行開發，市場定位是正確的，但從上述項目效益測算：我們開發小高層的項目經濟利益相對較低，出現這種原因主要是：

　1 1 ．土地 利用率不高；

　2 2 ．總體建筑面積比例不高（建筑面積和占地面積之比）；

　3 3 ．整個銷售價相對較低，但比起竟爭項目相對較高。

　4 4 ．整個建筑成本相對較高。

　Y HY 市場企劃部

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　 住

　調

　宅

　初

　步

　報

　告

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