房 地 產 項 目

　初 步 可 行 性 研 究 報 告 綱 要

　（五星級酒店 政府 招商項目）

　目 目

　錄 第一章

　總論 ···················································· 錯誤! 未定義書簽。

　第一節

　概述 ............................................................. 錯誤! 未定義書簽。

　第二節

　研究結論..................................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第二章

　行業和市場分析 ····································· 錯誤! 未定義書簽。

　第一節

　行業發展現狀 ............................................ 錯誤! 未定義書簽。

　第二節

　行業未來發展趨勢 .................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第三節

　市場競爭分析 ............................................ 錯誤! 未定義書簽。

　第三章

　項目投資分析 ········································ 錯誤! 未定義書簽。

　第一節

　投資環境分析 ............................................ 錯誤! 未定義書簽。

　第二節

　市場環境分析 ............................................ 錯誤! 未定義書簽。

　第四章

　建設目標及建設內容 ······························· 錯誤! 未定義書簽。

　第一節

　建設目標..................................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第二節

　建設規模..................................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第三節

　工廠技術方案 ............................................ 錯誤! 未定義書簽。

　第五章 項目場址與建設條件 ······························· 錯誤! 未定義書簽。

　第一節 項目場址..................................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第二節 建設條件..................................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第六章

　項目經營方案 ········································ 錯誤! 未定義書簽。

　第一節

　項目定位..................................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第二節

　主要生產設備設施 .................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第三節

　項目經營及管理策略 ................................ 錯誤! 未定義書簽。

　第四節 技術設備..................................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第七章 工程技術方案 ········································ 錯誤! 未定義書簽。

　第一節 總體設計概況 ............................................ 錯誤! 未定義書簽。

　第二節 總平面布置 ................................................ 錯誤! 未定義書簽。

　第八章 環境保護與安全 ····································· 錯誤! 未定義書簽。

　第九章 組織機構及勞動成員 ······························· 錯誤! 未定義書簽。

　第一節 組織機構..................................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第二節 勞動定員及培訓 ........................................ 錯誤! 未定義書簽。

　第十章 投資估算及資金籌措 ······························· 錯誤! 未定義書簽。

　第一節 投資估算..................................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第二節 資金籌措..................................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第十一章 財務評價 ··········································· 錯誤! 未定義書簽。

　第一節 營業收入和成本估算 ................................ 錯誤! 未定義書簽。

　第二節

　項目盈利能力分析 .................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第三節

　項目不確定性分析 .................................... 錯誤! 未定義書簽。

　第十二章 研究結論與建議 ···································· 錯誤! 未定義書簽。

　一、總論摘要

　1 1.1 項目名稱

　東城區房地產項目 2 1.2 項目概況

　1.2.1 宗地位置

　 2 1.2.2 規劃指標

　? 宗地占地面積：占地面積約為 200 畝，折合約 13.33 萬平方米，分為東側、西側和酒店 3 塊用地 ? 宗地性質：商業和居住綜合用地 ? 容積率：基本規劃條件——五星級酒店占地不低于 50 畝（總建筑面積不低于 3.5 萬平米），其他尚無規劃部門準確指標，目前已做方案的容積率在 3左右，主力樓高在 18-30 層等高層建筑（高層在縣城接受度不是太高，需要一個過程，倘若按政府要求四五年內去化完畢，在 XX 這樣的縣城，很難）

　? 總建筑面積：酒店 3.5 萬平米+住宅和商業 20 萬平米（容積率為 2）或住宅和商業 25 萬平米（容積率為 2.5）或住宅和商業 30 萬平米（容積率為 3）=23.5 萬平米或 28.5 萬平米或 33.5 萬平米 ? 根據縣域市場的實際情況 以及酒店的巨額投資 ，我們建議容積率在 在 2 2- -3 3 區 間）

　（除酒店外）

　，可以在 在 2 2- -5 2.5 區間尋求較為合理的容積率

　1.3 3 財務分析

　方案確定后另行概算。

　1.4 4 綜合 評價

　根據 2012 年《政府工作報告》任務分解落實方案，確保完成東方大道、XX大道、人民東路，以及沂河路、潮河路等道路建設，形成“四縱四橫”主支干道網絡。開工建設五星級大酒店、綜合物流市場等八項重點工程，完成給排水等基礎設施配套，全面拉開東城起步區框架。

　東城區，是 XX 縣重要發展的戰略區域。東城區，是 XX 區域發展、功能升級的必然方向。同時東城區規劃起點高，交通便捷，區位優勢明顯，未來教育、醫療、商業等生活配套完善，區域成長潛性較高。新一屆地方黨政領導班子對新城發展更加重視，東城區發展建設駛入快車道。

　項目總規模在二十多萬平米，用地規模較大，整體利潤較高。同時通過此次與政府的五星級酒店招商合作，為與政府后續開發合作，以及公司在區域持續發展提供有力保證。

　二、項目概況

　1 2.1 項目地理位置

　地塊位于 XX 東城區 XX 大道東、人民東路北交匯處（縣城東郊東 XX 鄉境內）。

　2 2.2 項目地塊現狀

　宗地現狀場地平整，現為農田，目前地處城東郊鄉野，宗地外正在鋪設道路。

　3 2.3 周邊交通狀況

　區位優勢初現端倪，規劃交通路網發達。

　4 2.4 項目周邊配套

　目前項目所處的區域周邊配套尚不完善，從區域板塊規劃來看，本項目周邊配套規劃有酒店、醫院、幼兒園、中學、小學、超市、菜市場、商業街等，完全可以滿足新城居民日常生活需求。

　5 2.5 項目周邊環境

　? 用地四至 情況 ：

　宗地西為 XX 大道，南為人民東路，北為淮海路，中間為黃山路。

　? 用地重要影響因素分析：

　目前主要為農田，周邊是村莊，正在鋪設道路，尚無污染源和不利建筑物。

　6 2.6 控規指標

　僅有招商部門的五星級酒店指標，其它商業和住宅板塊尚無規劃部門的《規劃設計條件通知書》。

　三、區域 發展 規劃 分析

　3.1XX 區域概況

　 XX 縣 1912 年建縣，得名于南有大川灌河，北有名山 XX。縣域面積 1538 平方公里，下轄 7 鎮 12 鄉、2 個省市屬農鹽場、301 個行政村和 22 個社區居委會，人口 101 萬，其中 XX 縣城區現狀人口 20.5 萬人，住房總建筑面積為 680 萬平積 方米，人均建筑面積 32.38 平方米。現狀居住用地面積 750 公頃，占現狀城市建設用地 28.8%，人均居住用地面積 36.5 平方米。XX 地處東經 119°2′50″—119°52′9″,北緯 34°11′45″—34°38′50″，位于江蘇省東北部。東部瀕臨黃海；西部與宿遷市沭陽縣及連云港市東海縣為鄰；南部隔新沂河與連云港市灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區接壤，隸屬于連云港市，是國務院首批批準的對外開放縣之一。XX 屬暖溫帶季風性氣候，年均氣溫 15℃，年均降水量 959.4 毫米，年均日照總時數 2456.2 小時。

　XX 縣境內擁有寧連、汾灌、連徐、連鹽等四條高速公路，204 國道、236、324、242（在建）省道穿境而過，交通便捷，城暢鄉通，集高速、國省干道、縣、鄉村道路與水上交通為一體的現代化交通網已初具規模。縣城規劃區面積 51.89平方公里，已建成面積 20 平方公里，全縣城鎮化率 28.3%，城市基礎設施功能日趨完善，環境優美宜人。XX 縣自動電話網全部實現了交換自動化，傳輸光纜化，并建成了無線市話網，裝機容量 21.6 萬門，現有用戶 18 萬戶，每百人擁有電話 17 部。移動通訊實現無縫隙覆蓋。

　XX 生態環境優越，生態城市特色日益顯現。地貌以平原為主，地勢由西向東傾斜，是蘇北地區唯一的有山有水的縣城。縣內有七座低矮孤山，總面積 6.45平方公里。全縣耕地面積 154 萬畝，人均耕地 1.5 畝，土壤總體特點是：粘、鹽、板、瘦，95%的耕地符合無公害農產品生產基地標準，糧食、蔬菜等農副產品的品質都基本達到了無公害產品標準。XX 縣屬暖溫帶濕潤性季風型氣候，四季分明，大氣環境質量良好；境內水資源比較豐富，飲用水源水質較好；全縣森林覆蓋率達 16.5%；交通噪聲、區域環境噪聲均達國家規定標準；XX 縣為古海州屬地，人文薈萃，古跡名勝較多，文化底蘊深厚。2011 年，XX 境內的大伊山旅游風景區通過國家 4A 級景區省初建。

　3.2X XX 經濟發展

　2011 年，全縣完成地區生產總值 192.22 億元，同比增長 14%；完成全社會固定資產投資 179.53 億元，同比增長 17.88%，其中工業固定資產投資 114.75 億元，同比增長 18.42%。財政總收入 51.11 億元，同比增長 26.6%，其中一般預算收入 21.61 億元，同比增長 32%，一般預算收入中稅收占比始終保持全市第一；農民人均現金收入 7839 元，同比增長 20.2%；城鎮居民人均可支配收入 14047元，同比增長 17.7%。

　3.3XX 發展規劃 《XX 縣城市總體規劃（2010～2030）》基礎資料翔實，指導思想明確，對 XX縣區位特點、資源條件和發展趨勢的分析較為透徹，提出的發展戰略、發展目標與 XX 縣的戰略地位較相適應，確定的城市主要發展方向、空間結構等方面總體上符合 XX 縣未來發展的需要。

　3.4X XX 東城區功能布局

　 《XX 縣東部新區控制性詳細規劃及城市設計》豪情出爐！

　規劃范圍：東至規劃連淮鐵路線，西抵鹽河及振興中路，南到徒溝河路，北至通伊路。規劃總用地面積為 22.3 平方公里，核心控制區面積 12.4 平方公里。

　 東部新區規劃功能布局結構為“ 三 心、四區；一軸、六帶”，即構建城市商貿、文化和景觀核心、綠化景觀中心、行政商貿中心、綜合商務中心。規劃區由北向南分為四大區域，分別為：宜居生活區、中心商貿區、宜居生活區、工業物流區。以中部人民路為依托，向西連接舊城區中心，向東至東部片區的城市商貿、文化、景觀核心區以及連淮鐵路 XX 站，沿線布局大型城市商業、商貿功能，形成東部新區的城市主軸線。依托區內自然水系和規劃道路，形成“ 四橫兩

　縱”結構的 六條綠化景觀帶。

　規劃道路等級分主干道、次干道、支路三級。城市主干道路網為道路網結構：“ 六橫四縱”六橫：通伊路、通榆路、人民路、南環路、張洪河路、徒溝河路；四縱：振興路、東環路、東方大道、204 國道。

　 規劃依托現有東部城區現狀水系建立 綠色生態廊道，形成城區內部的綠色網絡骨架，規劃城市綠地采用點狀、線狀和帶狀綠地相結合的布局方法。以線狀的濱河綠化為骨干，以城市公園和點狀綠地為重點，創造完整合理又富有特色的城市綠地系統，為該片區居民提供 舒適宜人的生活空間。

　3.5X XX 東城區 區域發展潛力小結

　宏觀環境潛力：

　XX 東城區大格局下，區域迎來新發展契機。

　區域 發展 引擎：

　重點項目的規劃與建設，為區域經濟發展與人口導入提供強有力的支撐。

　X XX 東城 定位：

　未來五年的城市發展方向！以中部人民路為依托，向西連接舊城區中心，向東至東部片區的城市商貿、文化、景觀核心區以及連淮鐵路 XX 站，沿線布局大型城市商業、商貿功能，形成東部新區的城市主軸線。新一屆縣委、縣政府領導班子對新城發展尤為重視，未來幾年內 XX 東部新城建設將駛入快車道。

　四 、項目市場分析

　4 41 .1 宏觀新政解析

　4 4 .1.1 1 房地產行業宏觀政策 回顧

　2009 “國四條”——是指在 2009 年 12 月 14 日溫家寶總理主持召開國務院常務會議上，就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。

　2010 年 年 “ 國十一條” ”——《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》 • 一、加快中低價位、中小套型普通商品住房建設 • 二、增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率 • 三、加大差別化信貸政策執行力度，貸款首付款比例不得低于 40% • 四、繼續實施差別化的住房稅收政策 • 五、加強房地產信貸風險管理 • 六、繼續整頓房地產市場秩序 • 七、進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理 • 八、加強市場監測 • 九、力爭到 2012 年末，基本解決 1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題 • 十、中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度 • 十一、進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制

　2011 “國八條”——國務院總理溫家寶 2011 年 1 月 26 日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議指出，自 2010 年 4 月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，必須進一步做好房地產市場調控工作。會議確定了以下政策措施：

　• 一、進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011 年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

　• 二、加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

　• 三、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足 5 年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個

　人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。

　• 四、強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 1.1 倍。

　• 人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。

　• 五、 、嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的 70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前 2 年年均實際供應量。

　• 大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

　• 六 、合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

　• 原則上對已有 1 套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購 1 套住房；對已擁有 2 套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有 1 套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

　• 七、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府，要向國務院做出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。

　• 八、堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

　• 2012 中央四部門 10 天 天 4 次辟謠，駁房地產政策可能松動 ——房地產宏觀調控政策的風吹草動不僅關系到今后房地產市場走勢，也成為購房者買房的風向標。2012 年以來，限購松綁，金融政策調整等放松調控的傳聞不絕于耳。最近過去 10 天，包括住建部、發改委、央行、銀監會等四部委對關于房地產政策可能松動多次辟謠，業內專家表示，近期四部委罕見密集回應市場傳聞，實屬罕見，一方面表明市場敏感期輿論風險高企，另一方面表明政府對于市場調控的基本態度依然嚴謹。

　4.1.2 宏觀新政下的 XX 市場

　2011 年連云港樓市成交面積，XX 最少，只有 6.3 萬平米，而其他 3 個縣的成交面積在 57-75 萬平米，XX 僅占 4 個縣 2011 年度成交面積的 3.5%！下圖所示：

　 2012 年截至 6 月份，XX 的樓市成交比 2011 年大有好轉，業已成交套數 2077 套，成交面積近 23 萬平米！XX 幾乎和其他 3 個縣平分秋色。下圖所示：

　4 4. .2 2

　X XX 土地一級市場

　4.2 21 .1 土地市場成交

　XX2012 年第 1 期國有建設用地使用權掛牌出讓成交結果公告 XX 縣國土資源局于 2012 年 2 月 1 日—2012 年 2 月 15 日舉行的 2012 年第1 期國有建設用地使用權掛牌出讓活動，有 4 家企業報名參與 8 幅地塊的競買，現將其出讓成交結果公告如下：

　縣城 2012－1 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為工業用地，土地面積157854平方米，由連云港騰翔金屬材料有限公司以總價人民幣1516萬元競得。

　縣臨港產業區 2012-1 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為商住用地，土地面積 67001 平方米，由連云港勝海置業有限公司以總價人民幣 2615 萬元競得。

　平均 0 20 來萬每畝，計容后，樓面地價會更低。

　縣臨港產業區 2012-2 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為商住用地，土地面積 67354 平方米，由 XX 偉業建筑工程有限公司以總價人民幣 2425 萬元競得。

　平均 0 20 來萬每畝，計容后，樓面地價會更低。

　縣臨港產業區 2012-3 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為商住用地，土地面積 45211 平方米，由連云港勝海置業有限公司以總價人民幣 1628 萬元競得。

　平均 0 20 來萬每畝，計容后，樓面地價會更低。

　縣臨港產業區 2012-4 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為商住用地，土地面積 65857 平方米，由連云港勝海置業有限公司以總價人民幣 2570 萬元競得。。

　縣臨港產業區 2012-5 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為商住用地，土地面積 66929 平方米，由連云港勝海置業有限公司以總價人民幣 2410 萬元競得。

　縣臨港產業區 2012-6 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為商住用地，土地面積 43266 平方米，由連云港勝海置業有限公司以總價人民幣 1558 萬元競得。

　縣臨港產業區 2012-7 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為倉儲用地，土地面積 1333362 平方米，由連云港鵬濤污水管道安裝有限公司以總價人民幣12801 萬元競得。

　XX2012 年第 3 期國有建設用地使用權掛牌出讓成交結果公告 XX 縣國土資源局于 2012 年 5 月 14 日—2012 年 5 月 24 日舉行的 2012 年第 3 期國有建設用地使用權掛牌出讓活動，有 15 家企業報名參與 13 幅地塊的競買，現將其出讓成交結果公告如下：

　縣城 2012－3 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為交通運輸業用地，土地面積 13333 平方米，由江蘇博鵬重工機械有限公司以總價人民幣 300 萬元競得。

　縣城 2012-4 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為工業用地，土地面積 24890 平方米，由連云港科奇科技有限公司以總價人民幣 240 萬元競得。

　縣城 2012-5 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為工業用地，土地面積 16979 平方米，由連云港科奇科技有限公司以總價人民幣 165 萬元競得。

　縣城 2012-6 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為工業用地，土地面積 14970 平方米，由連云港華泰生物有限公司以總價人民幣 145 萬元競得。

　縣城 2012-7 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為商業用地，土地面積 30615 平方米，由連云港光越光電科技有限公司以總價人民幣 689 萬元競得。

　縣城 2012-8 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為工業用地，土地面積 50275 平方米，由連云港鮮禾制鞋有限公司以總價人民幣 485 萬元競得。。

　縣城 2012-9 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為住宅兼商業金額業用地，土地面積 25809 平方米，由連云港和盛有限公司以總價人民幣 5210 萬元競得。

　縣城用地，7 137 萬元每畝，計容后，樓面地價會低些。

　縣臨港產業區 2012-34 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為公共設施用地，土地面積 21006 平方米，由連云港通暢管道安裝工程有限公司以總價人民幣 202 萬元競得。

　縣臨港產業區 2012-35 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為工業用地，土地面積 199049 平方米，由連云港城宇盛虹紡織有限公司以總價人民幣 1920 萬元競得。

　縣臨港產業區 2012-36 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為倉儲用地，土地面積 19717 平方米，由連云港通暢管道安裝工程有限公司以總價人民幣 190萬元競得。

　縣臨港產業區 2012-37 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為工業用地，土地面積37467平方米，由連云港花蝶化學有限公司以總價人民幣845萬元競得。

　縣臨港產業區 2012-38 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為商業用地，土地面積 246881 平方米，由江蘇燕尾港港口有限公司以總價人民幣 18520 萬元競得。

　縣臨港產業區 2012-39 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為商業用地，土地面積 60377 平方米，由江蘇燕尾港港口有限公司以總價人民幣 4530 萬元競得。0 50 萬元每畝，計容后，樓面地價會低些。

　縣城 2012-10 號地塊以“凈地”方式出讓，規劃用途為住宅兼旅館業用地，土地面積 32961 平方米，無人報名，未成交。

　住宅 兼旅館業用地 ，未成交， 此地的 住宅或 旅館 業 不被 看好。

　 4.2 22 .2 土地潛在供應市場

　XX 縣 縣 2010 年度土地供應計劃 已批、存量土地供應面積約 5350 畝。

　1、商住綜合用地 2200 畝； 2、工業用地 3000 畝，其中新增建設用地約 300 畝，其余均為存量建設用地； 3、公共設施用地 150 畝。

　2 2012 年度 X XX 縣國有建設用地供應總量 商服用地 3 61.33 公頃（約 0 920 畝），工礦倉儲用地 414.6667 公頃，住宅用地 31.9 公頃（其中：廉租房用地 0.5334 公頃，經濟適用房用地 3.2667 公頃，商品住房用地 9 26.6999 公頃 （約 0 400 畝），其他用地 1.4 公頃），公共管理與公共服務用地 10.3334 公頃，交通運輸用地 26.6667 公頃，水域及水利設施用地 1公頃，特殊用地 1.3334 公頃。

　2012 年 XX 縣計劃供應的國有建設用地中，商服、住宅、工礦倉儲用地、以其他方式投資的公租房等用地主要以招、拍、掛出讓的方式供給， 計劃以出讓地 方式供應土地 488.6766 公頃約 （約 7300 ）

　畝），占總供應面積的 89.30%；住宅用地中的政府投資建設的和面向經濟適用住房對象供應的公租房、經濟適用房、棚戶區改造、公租房用地、公共管理與公共服務用地、交通運輸用地及特殊用地以劃撥方式供給，供應面積為 58.5536 公頃，占總供應面積的 10.70%。

　4.3 3X XX 商品房二級市場

　4.3.1 住宅 市場

　詳見附件：《XX 在售及待售住宅項目市場調研表》，共 5 頁。

　XX 住宅板塊 評析：

　1、在售的樓盤去化率一般在 20-50%之間。

　 2、住宅價格區間在 2800-5000 元/平米，均價在 3500 元/平米。

　 3、由于外地開發商進駐較多，中高檔樓盤大有所在。

　4、由于目前各項目規劃缺乏特色，比如建筑外立面單調、色彩過時、景觀無亮點等，同時在產品類型、戶型面積等方面存在嚴重同質化現象，物業服務尚待提升，本項目需要突破區域競爭。

　5、結合 XX 縣實際情況，并參考其它同類城市的人均住房面積建設目標，規劃確定至 2015 年，人均住房建筑面積按 33 平方米控制。則規劃期末 XX 縣住房總需求為 924 萬平方米(2015 年總人口按 28 萬計)。扣除現狀已建設住房面積 680萬平方米（2010 年按住房建設規劃增加 50 萬平方米計），則規劃期內需新建住房面積 194 萬平方米。XX 縣建設局根據兩類預測方法結果綜合確定，XX 縣 縣 2011年 年—2015 年住宅需求量為 210 萬平方米約 ，住宅年均需求量約 42 萬平米。

　6、我們的本案特寫：隨機調查 XX20 輛出租車司機和 XX 縣城伊山鎮近 30 名市民，對于我們的項目，目前他們都不愿意去買房。

　4 4. .3 3. .2 2 商業 市場

　XX 商業業態掃描 XX 縣的商業屬于初級階段，總體概括為“亂而雜、散而不集中、購物環境差”；對于人口較多的縣城來講，縣城百貨、超市、零售等商業滿足不了縣城中產階級消費的需求，80%以上的人除生活必需品以外都往市區新浦消費。對于每年以兩位數增長的 XX 縣城來說，市場急需要一個超市、百貨、零售、休閑等綜合性的商業中心。

　超市：目前 XX 縣城算的上規模的超市只有四家 ·時代超市：平均日營業額：20-25 萬，最高 80 多萬

　 平均月營業額：600-700 萬

　年營業額：1 個億左右 ·振大超市：平均月營業額：200-250 萬

　·華克超市：華克因假貨多，營業面積小， ·歐特福超市：營業額更少 百貨商場：XX 百貨“規模小、檔次低、品牌雜、價格貴”的現象；

　目前算的上規模的百貨只有盛泰購物廣場，品牌由：艾爾.蘭得、3S、女人部落、謎底、奧扉、千臣惠、勁霸、金狐貍、培羅蒙、王子童裝、李寧、耐克、ADIDAS、MINGLE、森馬等 34 個服裝品牌。其它三家金事達購物廣場、萬事達購物廣場、新世界服裝中心，都為早期商場，都位于勝利東路上，以“低價格，大眾化”經營雜牌為主

　珠寶 ：XX 珠寶店成規模的共 6 家，8 個門店，其中周大生進入時代超市，其它 5個都為沿街門店。

　珠寶品牌由：千年翠鉆（3 家）、老鳳祥（剛開）、世紀緣、通靈翠鉆、賽菲爾、周大生；千年翠鉆和通靈翠鉆為連云港當地品牌，品牌認可度較高。

　化妝品 ：XX 化妝品店成規模共 10 家，其中 1 家在時代超市，其它都為沿街店。

　品牌有：伊人洗化、永芳化妝、雅芳、歐萊雅、姿彩（2 家）、艾琳、佳人日化、廣客隆經營情況：艾琳、佳人日化、雅芳三家認可度較高。

　電器 ：XX 成規模的經營家用電器共 2 家

　品牌：蘇寧和五交化

　經營情況：蘇寧因地段原因導致生意欠佳

　五交化商場屬于當地老品牌，早期商場設施，但因價格實惠、品牌認可度較高

　咖啡館 ：XX 茶餐廳、咖啡店共 4 家

　店名分別：有意思、皇駕、竹馨園、都市嘉園

　經營情況：因生活習慣的差異和消費環境一般，本地茶餐廳、咖啡店生意都較為一般，相對有意思和皇駕屬于中檔消費，品牌認可度較高。

　服裝 ：XX 服裝業態是所有業態中最多，且消費力收益最大的業態。多分布在中大街和時代步行街區域，有勁霸、森馬、KAPPA、海瀾之家、雪中飛、美特斯邦威、意爾康、莊馳、安踏、波司登、七匹狼、以純、雅戈爾、李寧、奧康、紅蜻蜓、喬丹、女皇、森達、太子龍、魔鬼頭、柒牌、第二印象共 23 個品牌。

　·X XX 主要城市商業功能格局

　6 大商業區域+1 個城市休閑公共配套

　 ——XX6 大商業區域：

　·伊山南路兩側

　 ·勝利路縣城中心區域

　 ·時代超市商圈 ·中大街品牌商業街

　 ·新村路餐飲街

　 ·南京路步行街 ——1 個城市休閑公共配套：

　·人民廣場——全縣百姓休閑交流的娛樂生活廣場，人氣旺盛，環境優美。是全縣唯一的一個大型社會公共配套設置。是廣大老百姓飯后散步，早上晨練的必選之地。

　·6 6 大商業區域詳細情況調查分析：

　1. 伊山南路兩側 —— 小商品市場為主的商業業態伊山南路是 XX 縣城的主干道之

　一，也是項目的主臨街大道，目前兩側主要以小商品市場業態為主，XX 幾大小商品市場均分布在該路上。所以將其商業定義為以小商品市場為主。

　 ·區域主要商業業態：

　從示意圖可以明顯看出，伊山南路兩側具有三家大型的小商品市場，分布為 小商品批發市場，青龍批發市場，XX ， 商貿城，其中小商品批發市場離項目最近，與項目隔路相望，小商品批發市場相較其他兩家，檔次最低，主要功能是滿足周邊鄉下農戶趕集的日常需要，雖然檔次較低，但是人氣卻非常旺盛，并且市場與菜場相連，對面又是實驗中學，市場整體人流密集；而青龍市場較小商品批發市場來說相對檔次高點，主要業態也是小百貨，床上用品為主，但是人氣較一般；商貿城則離老市中心最近，業態主要以文化用品為主，人氣也較一般。

　·區域整體業態分布情況：

　從伊山南路兩側的整體商業分布情況來看，該區域除了以小商品市場為主業態外，兩側商鋪多以小型雜貨為主，并沒有較高檔的品牌店；商鋪主要滿足周圍伊

　山

　南

　路 新 村 路 支 路 人

　 民

　 路 南 京 路 步 行 街 菜 菜

　 場

　 人 民 廣 場 小商品批發市場 （五金、日用品）

　實 實 驗 驗 中 中 學 學 中國 銀行 仁慈 醫院 小超市 鐘聲幼兒園 中國移動 青龍批發市場 ）

　（小百貨、床上用品）

　振 振 大 大 超 超 市 市 灌 云 商 貿 城 （文具類）（文具類）

　伊山南路兩側主要商業業態分布示意圖

　的居民日常需要為主。但是該區域臨近人民廣場，同時還擁有小學，幼兒園，醫院，銀行，移動營業廳等多個公共配套設施，整體區域配套非常成熟，同時擁有幾大小商品市場為該區域積累的人氣支持，所以從區域商業發展來看，具有一定的潛力。

　2. 勝利路縣城中心區域 —— 購物商城為主的商業業態

　勝利路是 XX 另一條主干道，與伊山南路交界處為整個縣城的中心，該區域是 XX 最繁華的地段，主要集中了多家大型的購物商城。

　 ·區域主要商業業態：

　伊

　山

　南

　路

　時 時 代 超 市 商 商

　圈 大藥房 中國銀行

　五交化商場 （家電、家具）

　彩通手機賣場 千年翠鉆 盛泰 購物 中心 新世紀 購物 中心 中源 購物 中心 勝

　利

　路 萬事達商城 帝豪 KTV 鉆石王朝 KTV 金水灣 KTV 勝利路縣城中心 主要商業業態分布示意圖

　 從示意圖我們可以明顯看出，縣中心最主要的商業業態為 購物商城，這些購物商城主要以服飾，手機，家電，家具為主業態，主要分布在勝利路右側沿線與中大街相交界地帶，但是目前勝利路右側正在修建橋梁，以后將作為交通要道，從該地段未來的格局來看，未來更多的將承擔連接周邊鄉鎮的交通要道城市功能。以后來往車輛較為頻繁。這樣的話對于該地段購物為主的商業氛圍將造成較大的影響。因為交通要道會隔斷馬路兩側的商業氛圍，無法讓人流進行左右流動，互相循環。所以預測 XX 未來的縣中心將逐步向左側時代商圈所靠攏，甚至脫離該區域。

　·區域整體業態分布情況：從整體來看，縣中心主要以左側的時代超市商圈加上右側傳統的購物商場組合形成的，并且我們還可以發現，XX 目前三家娛樂場所均位于該區域，其中金水灣 KTV，是目前 XX 最新開業的，也是最高檔次的娛樂場所，據了解生意非常好，從這方面來看，XX 以往的休閑娛樂也并不發達，并且呈集中分布.除了這三家較大型的 KTV 外，XX 休閑娛樂業態多以足浴為主，但是都比較小，并沒有大型的旗艦店，所以我們認為 XX 娛樂休閑業正處于起步階段，行業的發展落后于群體的消費能力。娛樂休閑業態具有較大的發展空間。整體市場有迫切提升檔次水平的發展需求。

　3. 時代超市商圈 —— 大型超市+ + 服裝品牌步行街的購物商圈 ：時代超市商圈位于勝利路左側，時代超市目前是 XX 唯一的一家大型購物超市，我們認為時代超市區域相比其他商業區域是經過統籌規劃過的商業集群，所以可以稱其為商圈，該商圈主要依托以時代超市，在時代超市的基礎上，打造了一條服裝品牌步行街，利用超市的人氣支持，推動步行街的商業價值，時代步行街應該說是目前 XX 較成功的一條步行街，整條步行街業態規劃較統一，檔次處于中檔水平，業態保有量、租金非常的高。

　 ·區域整體業態分析：

　從圖可以看出，時代超市商圈主要的業態是服裝業態，而整體服裝業態分布也比較有規劃，外圍臨主干道側主要以知名品牌服飾店為主，例如勁霸等，配合家具廣場。而步行街則以中檔次的服飾品牌為主，相較于知名品牌店服飾更為潮流一點，并且步行街還配有一個電玩城，滿足兒童玩樂的需要，整條步行街與后面的住宅區相互銜接較成熟，步行街的業態規劃并沒有影響到小區住戶的生活。而時代超市則以 KFC 為主力明星店，滿足了購物用餐需求，右側配合商城，整體

　形成了人流互相環繞停留。從而積累了商氣。

　·區域商圈不足分析：

　雖然時代商圈整體規劃較為成功，但是仍然有著一定的不足和缺陷，我們特別進行了分析總結：

　A．步行街主題過于單一集中 我們可以發現，時代步行街整體都是以服飾為主題，雖然看起來規劃很統一，但是事實上從目前的經營戶的經營情況來看，過多的單一服飾業態造成了該步行街競爭激烈，這使得經營戶利潤大大縮減，間接的影響了整條步行街的商業發展價值。

　B．缺乏步行街配套類業態 步行街最大的商業優勢是提供逛街氛圍，而能夠讓消費者長時間的逛街則是決定步行街商業價值高低的關鍵。縱觀整條時代步行街，雖然店鋪林立，但是如果以走馬觀花的速度，大致只需要 15 分鐘就可以全部逛完，即使挑選衣服，買完也會立即返回，這就是步行街缺乏配套的業態所造成的，例如小吃店，咖啡館，餐館，美容美發等能夠讓購物和休閑融合起來的業態，充分的讓客戶停留在該區域，這樣就能不斷的積聚人氣。

　C．邊上的商場定位不準，沒有與整體形成合力 時代超市邊上隆盛購物中心定位不夠清晰，里面也以服飾為主，且檔次不高，這樣就造成業態重復，競爭加劇，讓人產生購物疲勞，沒有與整體形成合力。

　D．區域缺乏龐大的住宅人口

　 時代超市周邊都是老的住宅小區，周邊沒有新興的小區在開發建造，區域整體人口并不多，而且消費水平較一般，這就造成了時代商圈的發展硬傷，目前 XX 居住區正在向項目區域轉移，這種趨勢對時代超市影響很大，商業必須要靠人氣才能支持，這點對項目來說是非常巨大的利好。

　4. 中大街品牌商業街 —— 知名服飾品牌業態老牌街區：

　：中大街品牌商業街是 XX老牌的服飾品牌街區，可以說是一條自發形成的步行街，雖然時代步行街已經成型，但是中大街仍然是 XX 目前最多知名服飾品牌的街區。

　·區域主要商業業態：

　從圖表可以明顯看出，中大街最主要業態是知名品牌服飾，中大街兩側一側以男士西服精品品牌為主，另一側則以運動品牌為主，相對來說潮流女裝店較少。

　·區域整體業態分布情況：

　從區域整體業態分布來看，中大街擁有 2 個商城，但是據市調了解，該兩個商城經營情況較一般，對于區域商業并沒有太大的作用，而位于海之舟商城內的蘇寧電器是較為專業的家電賣場，但是由于面積較小，發揮不出整體的電器商城作用。所以中大街整體商業還是以單體品牌服飾店所支持，但是由于時代步行街的出現，人氣已經有所影響，同時受到勝利路交通改造的發展制約，未來的發展空間受到巨大的限制，對于這點，我們建議項目的招商方面可以對該區域的商家重點攻關，將其引入項目商業中來。

　5. 新村路餐飲街 —— 自發形成的餐飲業態路段

　新村路沿線多以小型餐飲業態居多，但是可以看出，該路段為 XX 的餐飲業態集中路段，但是由于并沒有合理的規劃，所以業態較雜亂，餐館檔次相差很多，另外，停車不方便也限制了該路段餐飲業態發展。

　6. 南京路步行街 —— 雜亂無章的步行街

　南京路步行街相比時代步行街，檔次差很多，并且個人覺得南京路步行街的運作是失敗的，整條步行街區的業態非常雜亂，服裝店靠著小吃店，修車店等，而且基本上都是以滿足邊上住戶的日常生活需求為主，根本達不到步行街概念，只能算的上是社區內街，所以有規劃的分布業態，對與步行街區是非常關鍵的，另外控制好各類業態的檔次，也是對與整體商業層次的營造具有非常關鍵的作用。通過南京路步行街了解，我們可以引以為戒，吸取其教訓，讓項目定位更加清晰。

　 ·區域整體業態分布情況：

　新村路沿線均有各種餐飲業態，大小不一，但是據了解，目前最為火爆的是南京路與新村路交界口，即南京路的衍生路段，長不到 100 米的兩側區域，分布了 6-8 家特色餐館，形成了一定的規模，傍晚生意非常火爆。其火爆的原因主要臨近新建小區，有大量的消費力支持，另外該兩側有較寬闊的停車位，方便就餐。另外，整條新村路的餐飲業態有向人民廣場區域衍生的跡象，目前緊鄰人民廣場

　的新村路支線也多為餐飲類業態所占據，由此可見，未來該區域餐飲的商氣流動將圍繞人民廣場為核心。

　市場調研總結

　通過對 XX 商業業態的掃描和各個區域的詳細調研，我們做出以下總結：

　1. 項目伊山南路周邊業態主要以小商品市場為主，業態較雜亂，但是目前擁有較旺盛的人氣支持，這點對與項目商業氛圍營造和人氣凝聚據有非常好的先決基礎。

　2. 伊山南路，人民廣場區域大面積的新建小區逐漸成型，區域整體公共配套已經非常成熟，未來將有大量的常住人口涌入該區域，這點對于項目商業來說是擁有了龐大的消費力支持，并且能夠承載多功能商業體的定位基礎。

　3. XX 最主要的兩大商圈是時代超市商圈和老市中心中大街商圈，該兩大商圈業態多以品牌服飾，鞋類專賣店為主。但是并沒有很好的細分市場。而中大街商圈目前正處于城市功能調整，商圈性質變更的階段，對于項目來說有著大好的引進品牌商家的招商時機。

　4. XX 目前具有兩條正式的步行街區，一為時代超市步行街，主要以品牌服飾為主，娛樂方面包含了一家高檔 KTV，和一個電玩城；二為南京路步行街，主要以凌亂的雜貨類業態為主；整體較低檔，缺乏步行街氛圍。步行街概念在 XX 已經泛濫，這對于項目的定位來說，要有所區分，要尋找新的商業概念。

　5. XX 城區目前主要餐飲集中在新村路一帶，雖然未有具體的規劃，但是目前已經形成餐飲一條街的氛圍，并且有往人民廣場附近衍生的趨勢。這對于項目來說，承接新村路餐飲商氣，形成有統一規劃的特色餐飲，具有較好的前景預判。

　6. XX 娛樂業態較為欠缺，僅 3 家 KTV，并且都分布在老市中心一帶。休閑娛樂業態的稀少，導致了 XX 休閑娛樂市場空白，如何填補這一空白，發展娛樂休閑商業功能區域，對項目來說是一個較有前景的定位思考。

　· 項目商業業態定位總原則：

　立足現有商 業市場基礎，細分市場業態主題 合理規劃業態組合，發揮多功能商業組團優勢 填補城市業態空白，開拓新興商業 熱點 點

　項目規劃定位建議

　 通過對以上商業情況的調查，我們建議項目商業功能主題示意如下：

　A、特色餐飲業態 B、休閑娛樂業態 C、女性主題業態 D、運動玩樂業態 E、社區店鋪業態 規劃一塊滿足女性逛街生活需要的女性購物區域 解釋：從調查來看，品牌服飾店在 XX 屬于較高端的商業業態，且非常的眾多，這點說明其具有較大的市場消費力支持，和服飾里面，較大部分多女裝。但是縱觀目前 XX 的幾個成熟的步行街，雖 80%的業態為品牌服飾店，但是卻都為有明確的女人主題定位，所以我司建議在項目商業部分，定位一塊女性購物主題商業區域，業態定位為：時尚品牌女裝，女鞋，化妝品，美容院，健身中心，嬰童用品等。

　女性主題區域以 商城 為核心，向四周輻射，與超市形成人氣互相流動，商城定位應偏向時尚。

　解釋：商城作為超市的人氣補充衍生，建議業態偏向與年輕化，時尚化。因為根據市場調查，XX 各種商業業態中，缺乏以時尚為主的小飾品，小商品類業態，僅只有在一條小巷中看到幾家，而這其 20 米左右的小巷中，集中了大量的 18-25歲之間的年輕人，所以年輕人的消費能力也不容忽視，所以建議一層業態定位以年輕潮流女性小商品為主：如時尚飾品小商品，化妝品，鞋包，時裝，手機掛件，美甲店，大頭貼店等，二樓則可以引進大型的手機賣場，美容院，或者網吧等。

　 定位一 塊以餐飲休閑為主題特色區域

　解釋：一個綜合型的商業園區，要使得人流盡可能的在區域內流動，并且有一定的時間固定性，餐飲休閑類業態是必不可少的，而項目大門及南端商鋪設置為1-3 層的大型商鋪，具有作為餐飲和休閑業態發展的硬件空間基礎，建議可以考慮將該區域定位為：特色餐飲休閑區域，融入一兩家西餐，咖啡館，韓國料理，

　燒烤，特色中式餐館，大型足浴店，夜總會，酒吧等。

　注：餐飲類業態規劃時需要重點考慮以下幾點：

　1.油煙的排放設置，中餐的大油煙業態應遠離住宅區，西餐類的問題不大 2.停車位的配比，餐飲店面門口的停車配比區域和臨時停車區域設置安排 3.垃圾處理的合理規劃設置，以免造成區域臟亂，降低項目品質。

　定位一塊以運動，玩樂為主商業區域 ——

　連云港首席 青少年職業體驗科技館 ，帶動 X XX 內外的消費群體

　解釋：滿足青少年的需求，為青少年玩樂業態，發揮運動玩樂商業主題。

　注：休閑類業態規劃時需要重點考慮以下幾點：

　1. 停車問題與餐飲類一樣，需要統籌規劃安排 2. 注意噪音控制，尤其是 ktv 業態的設置，因遠離住宅區，以免擾民。

　做一些社區店鋪業態

　解釋：由于是二十多萬平的中大體量小區，建議在社區店鋪業態上予以重視，便利社區居民 。

　· 整體商業區域命名：

　東城 國際·新天地

　新天地，在全國有很多個，例如西湖·新天地，上海·新天地等，而這些都為成熟的大型商業中心，所以新天地的整體商業區域命名可以讓項目的商業一下子成為了一個城市的新興生活娛樂中心，能夠讓當地的消費者在概念上對項目城市綜合體有所認可，而不是單單停留在一個樓盤的認知上，那樣就能夠真正的成為XX 的一個新的商圈，成為城市功能配套的一部分。

　· 主題 區域 命名：

　方案 1：以新天地的總命名，定義...

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