烏蘭察布市集寧區(qū)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

　前言: 本次調(diào)研針對(duì)烏蘭察布市舊城區(qū)與新城區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀、價(jià)格、產(chǎn)品、營(yíng)銷詳盡調(diào)研,并對(duì)板塊特征、發(fā)展趨勢(shì)、潛在項(xiàng)目進(jìn)行分析闡述。

　一、

　烏蘭察布市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　1 1、 、 烏蘭察布市整體概況

　? 區(qū)位: :烏蘭察布市地處中國(guó)內(nèi)蒙古自治區(qū)中部,全市轄 1 區(qū)、代管 1 市、4 旗、5 縣,共 11 個(gè)旗縣市區(qū),總?cè)丝诩s 272、87 萬(wàn)人,總面積 5、5 平方公里。烏蘭察布市屬呼包銀經(jīng)濟(jì)區(qū)與京津塘經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部,區(qū)位優(yōu)越,東距首都北京 320 公里,西接呼與浩特 130 公里,南倚煤都大同 100 公里,北與蒙古國(guó)接壤,距中國(guó)北方最大的陸路口岸二連浩特 300 公里,國(guó)境線 104 公里。

　 ? 交通: :烏蘭察布市交通發(fā)達(dá)便利,京包、集二、集通、大淮四條鐵路貫穿全市,集張高速鐵路正在緊張建設(shè)當(dāng)中,全市通車總里程近 7000 公里,形成了以城區(qū)為中心,以 110 國(guó)道、208 國(guó)道與京藏高速、呼滿大通道為主干的公路交通網(wǎng)絡(luò)。烏蘭察布市就是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放城市,就是自治區(qū)東進(jìn)西出的“橋頭堡”、北開(kāi)南聯(lián)的交匯點(diǎn),就是連接?xùn)|北、華北、西北三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的交通樞紐,也就是中國(guó)通過(guò)蒙古、俄羅斯與東歐的重要國(guó)際通道。張家口至集寧鐵路于 2011 年 4 月 28 日開(kāi)通,近年來(lái),內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)張步入快車道,對(duì)內(nèi)外開(kāi)放不斷

　深化,地區(qū)間經(jīng)貿(mào)往來(lái)日益頻繁,對(duì)鐵路運(yùn)輸提出了新的更高要求。張家口至集寧鐵路就是我國(guó)《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》的重點(diǎn)項(xiàng)目,就是京蘭大通道的重要組成部分,于 2006 年 5 月 1 日開(kāi)工建設(shè),線路呈東西走向,全長(zhǎng) 178、08 公里,建設(shè)等級(jí)為 1級(jí)雙線電氣化鐵路,設(shè)計(jì)時(shí)速 160 公里,預(yù)留 200 公里條件,設(shè)計(jì)貨運(yùn)能力年 1、3 億噸,線路建成后,使集寧至張家口列車運(yùn)輸距離較以前縮短 126 公里,旅客列車運(yùn)行時(shí)間縮短 2—3、5小時(shí),為自治區(qū)與京津冀地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化交流提供了便捷通道,對(duì)于緩解自治區(qū)中西部地區(qū)物資外運(yùn)緊張狀況,顯著增強(qiáng)以呼包鄂為核心的沿黃沿交通干線經(jīng)濟(jì)帶的競(jìng)爭(zhēng)力與輻射帶動(dòng)作用具有重要意義。2010 年 9 月 9 日,準(zhǔn)格爾至興與重載高速公路項(xiàng)目啟動(dòng),內(nèi)蒙古淮興重載高速公路就是自治區(qū)“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)工程與西部大開(kāi)發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目,就是中國(guó)第一條也就是世界上最長(zhǎng)的重載高速公路,項(xiàng)目西起鄂爾多斯市準(zhǔn)格爾大街,東止烏蘭察布市興與縣,全長(zhǎng) 265 公里,總投資 121、5 億元。公路采用高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雙向五車道,公路建成后年通行能力可達(dá) 15000 萬(wàn)噸,將有效緩解內(nèi)蒙古西煤東運(yùn)的交通壓力,成為西北五省通往北京、河北及環(huán)渤海地區(qū)的能源大通道。

　準(zhǔn)興重載高速公路項(xiàng)目就是國(guó)家能源配置輸送的現(xiàn)實(shí)需要,對(duì)于拓寬西煤東送通道,加快自治區(qū)能源開(kāi)發(fā),具有重要的戰(zhàn)略意義。準(zhǔn)興路建成后必將緩解當(dāng)前京藏高速公路、110 國(guó)道等交通線路運(yùn)力緊張的狀況。準(zhǔn)興重載高速公路的建設(shè)不僅在自治

　區(qū)能源開(kāi)發(fā)、輸送方面有著重要的意義,同時(shí)也將對(duì)烏蘭察布市打造煤炭物流平臺(tái),促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展,更好地發(fā)揮區(qū)位交通優(yōu)勢(shì),起到重要的推動(dòng)作用。

　? 教育: :烏蘭察布市現(xiàn)有三所高等院校,分別為集寧師范學(xué)院、烏蘭察布職業(yè)學(xué)院、烏蘭察布醫(yī)學(xué)高等專科學(xué)校,均在烏蘭察布城區(qū)內(nèi)。隨著烏蘭察布市經(jīng)濟(jì)的騰飛發(fā)展,高等教育的水平也不斷地得到提高。

　? 旅游:烏蘭察布蒙語(yǔ)意為“紅山口”,這塊 5、5 萬(wàn)平方公里的土地,以其濃郁的民族風(fēng)情,獨(dú)特的自然景觀,悠久的歷史文化,眾多的人文古跡,優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì),成為吸引國(guó)內(nèi)外游客的知名品牌。目前,烏蘭察布市四子王旗杜爾伯特生態(tài)草原旅游區(qū)與神舟飛船著陸場(chǎng)、涼城岱海山水風(fēng)光旅游區(qū)、察右中旗輝騰錫勒高山草甸草原旅游區(qū)、興與蘇木山人造森林野生動(dòng)物旅游區(qū)、察右后旗火山巖地貌考古旅游區(qū)、察右前旗黃旗海旅游度假區(qū)等,已成為吸引國(guó)內(nèi)外游客觀光旅游避暑休閑的主要目的地。

　? 礦產(chǎn)資源:烏蘭察布市的礦產(chǎn)資源豐富,已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的礦種達(dá) 68種,已探明儲(chǔ)量并上礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量平衡表的的有 36 個(gè)礦種,據(jù)地質(zhì)部門測(cè)算,全市普查探明的礦產(chǎn)資源潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值 408、34億元。全市列為優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)的有:銅、鐵、金、螢石、晶質(zhì)石墨、石膏、膨潤(rùn)土、硅藻土、飾面用輝綠巖、石灰石及煤炭等。銀、鉛、鎂、硅石、花崗巖、大理石、芒硝、稀土等開(kāi)發(fā)前景也很

　廣闊。

　? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展:2010 年,全年地區(qū)生產(chǎn)總值 567、6 億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)11%,增速比全國(guó)快0、7個(gè)百分點(diǎn),比全區(qū)慢3、9 個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入占 GDP 的比重較上年提高 0、5 個(gè)百分點(diǎn)。在追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)量的同時(shí),質(zhì)量有所改善。從進(jìn)度瞧,一季度同比增長(zhǎng) 13、7%,上半年增長(zhǎng) 11、8%,三季度累計(jì)增長(zhǎng) 9、9%,全年增長(zhǎng) 11%。分產(chǎn)業(yè)瞧,第一產(chǎn)業(yè)增加值 94 億元,增長(zhǎng) 7、6%;第二產(chǎn)業(yè)增加值 296、7 億元,增長(zhǎng) 12、6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值 176、9 億元,增長(zhǎng) 10、4%。、全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14202 元,增長(zhǎng) 10、4%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中,工資性收入增長(zhǎng) 10、1%,轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng) 8、5%,經(jīng)營(yíng)凈收入增長(zhǎng) 15%,財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng) 4、5%。農(nóng)村居民人均純收入 4451 元,增長(zhǎng) 7、4%。其中,工資性收入增長(zhǎng) 8、1%,家庭經(jīng)營(yíng)純收入增長(zhǎng) 7、9%,財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng) 1、6%,轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng) 5、8%。城鄉(xiāng)居民收入增幅差距由去年的 7、5%縮小為今年的 3%,收入差距逐步縮小。當(dāng)前,全國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于由回升向好向穩(wěn)定增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。處于經(jīng)濟(jì)崛起的重要時(shí)期。加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線,繼續(xù)實(shí)施生態(tài)立市、工業(yè)強(qiáng)市、商貿(mào)興市與依法治市方略,加快新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化與農(nóng)牧業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程,著力構(gòu)建“三個(gè)基地”(構(gòu)筑綠色農(nóng)畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地,打造馬鈴薯之都;構(gòu)筑化工原材料工業(yè)體系,打造化工原材料基地;構(gòu)筑自治區(qū)重要的碳匯基地,打造風(fēng)電之都)、打造“三個(gè)中心”(將集寧打造

　成區(qū)域性中心城市、區(qū)域性商貿(mào)物流中心與區(qū)域性草原文化旅游度假中心)。下大力氣調(diào)整優(yōu)化工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),加強(qiáng)規(guī)避政策與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力,加快新型工業(yè)化進(jìn)程。充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì),大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè),特別就是現(xiàn)代物流、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)。

　? 土地供應(yīng):2011 年度全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地(包括工業(yè)園區(qū))5168、665 公頃,其中工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 2883、925 公頃,占供地總量的 55、8﹪;住宅用地 758、2354 公頃,占 14、7﹪,其中保障性住房用地與中小套型住房用地占住宅用地的 87、61﹪,全部以劃撥方式供地;公共管理與公共服務(wù)用地 710、1752 公頃,占供地總量的 13、7﹪,全部以劃撥方式供地;交通運(yùn)輸用地475、4669 公頃,占 9、2﹪;商服用地為 261、6587 公頃,占總量的 5、1﹪;水利設(shè)施用地為 20 公頃,特殊用地為 34、1335 公頃。其中集寧區(qū)與工業(yè)園區(qū)供應(yīng)量較大,面積 1083、78 公頃,占全市建設(shè)用地供應(yīng)總量的 20、9﹪。從中可瞧出,隨著我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市建設(shè)進(jìn)入發(fā)展高峰期,特別就是各地招商引資工作呈現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭,對(duì)建設(shè)用地需求量猛增,2011 年地建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量較 2010 年供地總量的 826、8593 公頃增長(zhǎng) 84%。

　2 2、 、 集寧區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀情況

　中心詞: : 舊城改造

　經(jīng)調(diào)研,從烏蘭察布市近年來(lái)的規(guī)劃中得知,集寧區(qū)自 2011 年開(kāi)工建設(shè),預(yù)計(jì) 2013 年保障性住房約為 3、43 萬(wàn)套,且不斷增加,再加上公務(wù)員小區(qū)建設(shè)約 4208 套, 2012 年至 2013 年新建商品房項(xiàng)目共計(jì)

　約為78個(gè),建設(shè)規(guī)模約為 817萬(wàn)平米,總投資約202億元,新建設(shè)總套數(shù)約 8、2 萬(wàn)套, 2013 年常住人口為 34 萬(wàn)人,人均住房面積為 29 平方米。由于烏蘭察布市城市進(jìn)程的加快,政府對(duì)城區(qū)內(nèi)的損壞嚴(yán)重及一般完好的平房進(jìn)行大面積拆遷。

　分析: :從全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積 26、11 平方米來(lái)瞧,烏蘭察布市集寧區(qū)人均住房面積處于較高水平。供大于求,市場(chǎng)處于買方市場(chǎng),但住宅質(zhì)量及品質(zhì)較差,居住類物業(yè)品質(zhì)有較大的提升空間。

　3 3、 、 集寧區(qū)房地產(chǎn)需求情況

　中心詞: : 被動(dòng)需求、剛性需求

　每年大量的舊城改造及危舊房改建,產(chǎn)生大量的被動(dòng)需求。但由于集寧區(qū)的拆遷政策,這些拆遷戶基本上原址原建,基本上拆遷戶均會(huì)由于拆遷獲得一至二套的商品房,這些被動(dòng)需求會(huì)轉(zhuǎn)化為剛性需求。目前市場(chǎng)上的主力購(gòu)買力量由三部分構(gòu)成: ? 由于舊城改造,拆遷力度加大,導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)住宅的剛性需求增加(回遷雖解決了一定量的剛性需求,但滿足不了家庭人口成年,獨(dú)自生活而產(chǎn)生的剛性需求,在周邊縣城尤為突出)。

　? 改善型購(gòu)買及投資(改善型購(gòu)買也逐年上升,集寧中高端定位的項(xiàng)目銷售較好。) ? 周邊旗縣(分化嚴(yán)重,一部分成為中高端購(gòu)買主力,一部分則就是低收入者,對(duì)房?jī)r(jià)比較敏感,主要選擇老城區(qū)周邊項(xiàng)目或新區(qū)項(xiàng)目)。

　4 4、 、 集寧區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及特征

　? 烏蘭察布市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,市場(chǎng)上多層產(chǎn)品依然占據(jù)主導(dǎo)地位。

　? 隨著近年來(lái)烏蘭察布市房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,外地開(kāi)發(fā)商的不斷進(jìn)駐,小高層、高層所占比重逐年上升,但對(duì)于剛性需求的客群仍稍有抗性(電梯安全、電梯費(fèi)、公攤等) ? 隨著土地價(jià)格的不斷上漲,小高層所占的市場(chǎng)比重必將逐年上升,多層住宅將退出主導(dǎo)地位。

　? 烏蘭察布市的市場(chǎng)主力戶型為 80-100 平米左右的兩居,消化速度也最為良好。

　? 由于發(fā)展階段及氣候的影響,大多數(shù)項(xiàng)目的景觀綠化等品質(zhì)住宅的意識(shí)較為淡薄,同時(shí)也給了一些高端定位的項(xiàng)目機(jī)會(huì)。

　? 本地區(qū)多層產(chǎn)品的一層多作為車庫(kù)出售,銷售良好,售價(jià)也較高(3700 元每平)。

　? 多層住宅的物業(yè)費(fèi)在 0、58 元-1 元左右,小高層住宅的物業(yè)費(fèi)現(xiàn)市場(chǎng)上無(wú)具體費(fèi)用出臺(tái)。

　5 5、 、 綜述

　烏蘭察布市地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足,遠(yuǎn)高于目前市場(chǎng)的消化能力,供大于求的市場(chǎng)關(guān)系仍將就是集寧區(qū)的最顯著特點(diǎn),同時(shí)多家開(kāi)發(fā)商推出高品質(zhì)樓盤,其地理位置、交通環(huán)境、配套設(shè)施、建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)均具備非常高的競(jìng)爭(zhēng)力,且通過(guò)低價(jià)位吸引與截流。伴隨市場(chǎng)

　的逐漸成長(zhǎng)化、規(guī)范化,由單一的價(jià)格拉動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)演化為多元化綜合的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。

　二、

　烏蘭察布市場(chǎng)格局及區(qū)域板塊分析

　1、集寧區(qū)房地產(chǎn)板塊劃分

　烏蘭察布市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀發(fā)展為三個(gè)板塊,城區(qū)板塊、新城板塊、橋西板塊。

　2、烏蘭察布市房地產(chǎn)板塊特征 城區(qū)板塊

　板塊特征: :傳統(tǒng)的居住、商業(yè)、文化中心 板塊優(yōu)勢(shì): :該板塊地段優(yōu)勢(shì)明顯,為烏蘭察布市的老城區(qū),環(huán)境成熟,生活配套完備,出行方便,生活、工作便利高。

　板塊劣勢(shì): :基礎(chǔ)設(shè)施陳舊,改造難度較大,目前舊城改造只針對(duì)危舊房,對(duì)于舊城區(qū)的面貌沒(méi)有本質(zhì)性的改變。

　板塊發(fā)展: :由于后期儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)用地不足,未來(lái)基本上圍繞著舊城改造建設(shè),不會(huì)有大體量的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　項(xiàng)目特征: :為舊城改造項(xiàng)目,均伴有一定的回遷任務(wù)。

　板塊價(jià)格: :多層主要為回遷,小高層主力價(jià)格在 3500—4200 元/㎡左右。

　新城板塊

　板塊特征: :行政中心、文化體育中心 板塊優(yōu)勢(shì): :市政府、市委及主要行政的單位均位于該區(qū)域,隨著市圖書館、體育館、博物館、集寧師范學(xué)院、集寧一中的相繼落成,該區(qū)域

　相對(duì)于舊城區(qū)板塊擁有更高的發(fā)展平臺(tái),未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

　板塊劣勢(shì): :目前生活配套不盡完善,公交線路少,導(dǎo)致出行不方便,生活、工作不便利。

　居住氛圍仍處于培養(yǎng)階段,區(qū)域缺乏客戶認(rèn)可度。

　板塊發(fā)展: :新城一期基本已無(wú)空地,二期土地儲(chǔ)備充足。隨著人氣的逐步培養(yǎng),區(qū)域價(jià)值將持續(xù)彰顯。

　項(xiàng)目特征: :政府行政機(jī)構(gòu)較多,在政府主導(dǎo)下公務(wù)員成為區(qū)域的主要購(gòu)買力量。目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較多,競(jìng)爭(zhēng)壓力大,小高層、高層為比例相對(duì)于舊城區(qū)板塊有所增多。周邊旗縣的購(gòu)買比例也有所增加。

　板塊價(jià)格: :多層 2500—3500 元/㎡左右,小高層、高層均價(jià) 3800 元/㎡左右。

　橋西板塊

　板塊特征: :危舊房改造 板塊優(yōu)勢(shì): :與舊城區(qū)較近,價(jià)格優(yōu)勢(shì) 板塊劣勢(shì): :區(qū)域周邊無(wú)大型商業(yè)配套、且配套設(shè)施陳舊,當(dāng)?shù)厝藢?duì)于該區(qū)域認(rèn)同度較低,區(qū)域農(nóng)鎮(zhèn)氛圍濃厚。

　板塊發(fā)展: :區(qū)域目前無(wú)正式在售樓盤,但潛在放量巨大,隨著集寧房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)攀升,該區(qū)域作為價(jià)格盆地的吸引效果將逐漸明顯。

　項(xiàng)目特征: :性價(jià)比較強(qiáng)。

　板塊價(jià)格: :區(qū)域以一尾盤項(xiàng)目多層價(jià)格 2300 元/㎡ 3 3 、烏蘭察布市房地產(chǎn)板塊代表項(xiàng)目分析

　老城區(qū)板塊

　? 項(xiàng)目名稱: : 宏屹中央廣場(chǎng)

　開(kāi)發(fā)商: : 內(nèi)蒙古宏屹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 高層 11 萬(wàn) 32 萬(wàn) 2、8 40% 毛坯 98—180 地址:新體路北側(cè)

　電話:0474— 用途:住宅

　交房時(shí)間:2013 年 12 月

　存量:4 棟高層,約 4 萬(wàn)平米

　 銷售周期:4 萬(wàn)㎡/年 住宅均價(jià):3900 元/㎡,最低價(jià):3300 元/㎡

　最高價(jià) 4400 元/㎡。

　暢銷戶型:二居(100—120)

　 優(yōu)惠:一次性付款 9、5 折,再減 80 元/平米;按揭 9、5 折 周邊配套:新體路小學(xué)、光明街小學(xué)、星星幼兒園、建行、中行、朗廷洗浴、中心廣場(chǎng)、春天大廈、奧威購(gòu)物商場(chǎng) 客戶特征:公務(wù)員、旗縣、周邊居民、中高收入群體。

　項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):

　優(yōu)勢(shì):宏屹中央廣場(chǎng)位于老城區(qū)核心位置,緊鄰光明街、新體路等城市主干道。由高層小高層、商業(yè)組成。內(nèi)設(shè) 3000 平米會(huì)所、羽毛球館、門球場(chǎng)等,社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園社區(qū)醫(yī)院、超市等。小區(qū)景觀配套有 6000 平米中央景觀噴泉。周邊配套完善,與市繁華商業(yè)中心近在咫尺。戶型豐富,有平層有躍層,項(xiàng)目于 2012 年房展會(huì)前低于市場(chǎng)價(jià)格以 3600 元/ 平米低價(jià)入市搶占市場(chǎng),在展會(huì)中成交量 居首。

　劣勢(shì):項(xiàng)目屬于拆遷安置項(xiàng)目,周邊環(huán)境居住人口密度大,交通擁擠,拆遷范圍大,涉及拆遷戶多,一定程度上影響項(xiàng)目進(jìn)展,對(duì)準(zhǔn)業(yè)主來(lái)講會(huì)增加時(shí)間成本及不確定性。

　? 項(xiàng)目名稱: : 虎山新城

　開(kāi)發(fā)商: : 內(nèi)蒙古宏城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 小高層、多層 53 萬(wàn) 92 萬(wàn) 1、6 35% 毛坯+精裝 80-240 地址:集寧幸福路虎山詳園小區(qū) 1 號(hào)(藝校南路西二百米)

　 用途:住宅

　交房時(shí)間:2014 年 10 月

　存量:二期即將于 10 月開(kāi)盤,

　 銷售周期:7 萬(wàn)㎡/年 一期精裝住宅均價(jià):4800元/㎡,最低價(jià):4400元/㎡

　最高價(jià)4800元/㎡。

　二期毛坯住宅均價(jià):3800 元/㎡,最低價(jià) 3500 元/㎡

　最高價(jià)格 4200元/㎡ 暢銷戶型:二居(80—100) 三居室(141

　)

　優(yōu)惠:1000 抵用 20000

　 周邊配套:生態(tài)公園

　老虎山公園

　藝校

　衛(wèi)校 客戶特征:周邊居民、外來(lái)務(wù)工。

　項(xiàng)目分析:優(yōu)勢(shì):虎山新城位于集寧區(qū)幸福路,周邊生活配套完善,地理位置優(yōu)越,產(chǎn)品種類豐富,有躍層、別墅、復(fù)式、平層,客戶挑選范圍廣,小區(qū)體量巨大,各類自有配套設(shè)施完善,小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、商業(yè)廣場(chǎng)等,小區(qū)景觀豐富多樣有水上噴泉廣場(chǎng)、街心公園等,產(chǎn)品品質(zhì)感較強(qiáng)。

　劣勢(shì):小區(qū)拆遷范圍大且建設(shè)周期長(zhǎng),小區(qū)現(xiàn)有業(yè)態(tài)規(guī)劃較為復(fù)雜,雜亂給小區(qū)帶來(lái)了便利的同時(shí),也造成了噪音、環(huán)境、安全等隱患。

　? 項(xiàng)目名稱: : 水語(yǔ)山城

　開(kāi)發(fā)商: :烏蘭察布市集寧區(qū)嘉華恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積 區(qū)間 小高層、多層 10 萬(wàn) 23 萬(wàn) 2、3 35% 毛坯+精裝 80-113 存量:售罄

　銷售周期:4 年 住宅均價(jià):多層 3000 元/㎡,精裝+500 元/㎡ 戶型配比:在售部分二居(80 ㎡)65%、三居(113 ㎡)35% 暢銷戶型:二居

　客戶特征:改善型自住為主 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):項(xiàng)目定位高端,價(jià)格領(lǐng)跑市場(chǎng),銷售亦迅速異常。項(xiàng)目絕對(duì)地理位置并不屬于城區(qū)核心區(qū),甚至屬于城區(qū)板塊及新城板塊的接壤區(qū)域,地塊更就是集寧區(qū)之前的垃圾填埋場(chǎng),但就是其憑借出色的產(chǎn)品力及行銷手段,快速奠定了其集寧第一盤的地位。

　項(xiàng)目詳解: ? 項(xiàng)目具有打造領(lǐng)地感及儀式感的營(yíng)銷意識(shí)

　? 景觀綠化及水系提前呈現(xiàn)

　? 會(huì)所提前兌現(xiàn)

　? 精裝標(biāo)準(zhǔn)明示

　? 贈(zèng)送面積生活展示

　? 項(xiàng)目名稱: : 天成印象

　開(kāi)發(fā)商: : 烏蘭察布市龍翔置業(yè)有限公司

　建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 高層、多層、別墅 40 萬(wàn) 70 萬(wàn) 1、75 40% 毛坯+精裝 95—150 地址:工業(yè)路與友誼路交匯處西南角

　用途:住宅

　交房時(shí)間:2014 年 12 月

　存量:55 萬(wàn)

　 銷售周期:6 萬(wàn)/㎡ 住宅均價(jià):3700 元/㎡,最低價(jià):3300 元/㎡

　最高價(jià) 4200 元/㎡。

　暢銷戶型: 三居室(100-120 )

　優(yōu)惠:一次性 9、5 折

　首付每提高 20%優(yōu)惠一個(gè)點(diǎn) 最高 95 折 周邊配套:白泉山生態(tài)公園

　老虎山公園

　師范學(xué)校

　衛(wèi)校 客戶特征:周邊居民、外來(lái)務(wù)工。

　項(xiàng)目分析:優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目位于新老城區(qū)交匯處,交通便利,產(chǎn)品種類豐富,二期產(chǎn)品多為多層,產(chǎn)品相對(duì)于高層比較受歡迎,小區(qū)規(guī)劃體量巨大,就是一個(gè)集商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)、高品質(zhì)住宅別墅于一體的綜合性小區(qū)。

　劣勢(shì):小區(qū)處于新老城區(qū)交匯處,且分布于坡地上,周邊商業(yè)氛圍冷淡,需要時(shí)間來(lái)培養(yǎng),第一感覺(jué)不好。

　? 項(xiàng)目名稱: : 神宇國(guó)際

　開(kāi)發(fā)商: : 北京房開(kāi)控股集團(tuán)有限公司

　建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 高層、板樓 167500 54 萬(wàn) 2、6 36% 毛坯 58-131 地址:集寧區(qū)工農(nóng)大街 57 號(hào)神宇國(guó)際

　用途:住宅

　交房時(shí)間:2014 年 7 月

　存量:30 萬(wàn)

　 銷售周期:12 萬(wàn)/㎡ 住宅均價(jià):4300 元/㎡,最低價(jià):3600 元/㎡

　最高價(jià) 5000 元/㎡。

　暢銷戶型:二居室(104)

　三居室(130)

　優(yōu)惠:總價(jià)直減 1、5 萬(wàn),一次性 95 折,按揭 96 折,分期 97 折

　周邊配套: 學(xué)校:五中、工農(nóng)路小學(xué)、文化路小學(xué)。

　醫(yī)院:醫(yī)專附院 餐飲:集寧餐飲最集中區(qū)域,吃喝玩樂(lè)一站式。

　銀行: 中國(guó)建行,建行、工行、郵政 天恒文化廣場(chǎng);天恒文化廣場(chǎng)向南 100 米,就是綜合餐飲、KTV、洗浴為一體的商業(yè)廣場(chǎng);項(xiàng)目周邊規(guī)劃配套完善,為成熟社區(qū)地塊客戶特征:周邊居民、外來(lái)務(wù)工。

　項(xiàng)目分析: 優(yōu)勢(shì):小區(qū)采取人車分流的設(shè)計(jì)理念,并設(shè)有休閑、健身、兒童活動(dòng)場(chǎng)所,社區(qū)服務(wù)中心,醫(yī)療衛(wèi)生、銀行、通訊等營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。該項(xiàng)目將建成烏蘭察布市第一個(gè)首都標(biāo)準(zhǔn)大型綜合社區(qū)。

　劣勢(shì):整體小區(qū)被主干道分割成 2 塊,整體小區(qū)環(huán)境大景觀較難實(shí)現(xiàn),不便于小區(qū)整體管理。

　新城區(qū)板塊

　? 項(xiàng)目名稱: : 塞上江南

　開(kāi)發(fā)商: : 萬(wàn)邦置業(yè)

　建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 高層、板樓 6、8 萬(wàn) 10 萬(wàn) 1、6 54% 毛坯 98-148 地址:三羊開(kāi)泰西路 500 米,市公安局東側(cè)

　用途:住宅

　交房時(shí)間:2014 年 12 月

　存量:9、7 萬(wàn)

　 銷售周期:開(kāi)盤銷售 21 套

　住宅均價(jià):3800 元/㎡,最低價(jià):3100 元/㎡

　最高價(jià) 4400 元/㎡。

　暢銷戶型:二居室

　優(yōu)惠:2000 抵 20000

　一次性付款 95 折 ,按揭 97 折 周邊配套:公安局、未來(lái)新區(qū)商業(yè)中心 項(xiàng)目分析: 優(yōu)勢(shì):小區(qū)采用江南風(fēng)格園林設(shè)計(jì)低密度小區(qū),地處新城區(qū)核心位置,周邊政府職能部門辦公場(chǎng)所云集,未來(lái)商業(yè)中心,體育場(chǎng)環(huán)伺周邊,周邊小區(qū)林立,未來(lái)發(fā)展空間。

　劣勢(shì):新區(qū)整體未入住,周邊項(xiàng)目均在建設(shè)中,現(xiàn)周邊商業(yè)配套均未入住,公共交通不便。

　? 項(xiàng)目名稱: : 維邦世基佳園

　? 開(kāi)發(fā)商: : 維邦世基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

　建筑類型 占地 建筑面積 容積率 綠化率 交房標(biāo)準(zhǔn) 戶型面積區(qū)間 多層、小高層 6 萬(wàn) 9、8 萬(wàn) 1、6 40% 毛坯 110-180 ? 地址:三羊開(kāi)泰西路 500 米,市公安局東側(cè)

　? 用途:住宅

　交房時(shí)間:2013 年 12 月

　? 存量 2 萬(wàn)

　 銷售周期:3 萬(wàn)/年 ? 住宅均價(jià):3500 元/㎡,最低價(jià):2800 元/㎡

　最高價(jià) 3800 元/㎡。

　? 暢銷戶型:二居室、三居室

　? 優(yōu)惠:現(xiàn)房銷售一次性 9、5 折、按揭 97 折 ? 周邊配套:公安局、未來(lái)新區(qū)商業(yè)中心 ? 項(xiàng)目分析: ? 優(yōu)勢(shì):地處新城區(qū)核心位置,周邊政府職能部門辦公場(chǎng)所云

　集,未來(lái)商業(yè)中心,體育場(chǎng)環(huán)伺周邊,周邊小區(qū)林立,未來(lái)發(fā)展空間。

　? 劣勢(shì):新區(qū)整體未入住,周邊項(xiàng)目均在建設(shè)中,現(xiàn)周邊商業(yè)配套均未入住,公共交通不便。

　橋西板塊

　在售項(xiàng)目均為尾盤, , 無(wú)新盤, , 售價(jià)均在 2300- -0 2800 元

　/ / 平米左右

　? 宏康 錦城國(guó)際嘉園 : 40 萬(wàn)平米,尾盤 2800 元/平米 ? 朝陽(yáng)新村:10 萬(wàn)余平米,2300-2500 元/平米 ? 銀海國(guó)際:20-30 萬(wàn)平米,2800 元/平米 去年開(kāi)始規(guī)劃,未開(kāi)盤;拆遷中。

　4 4 、綜述分析: :

　? 市場(chǎng)特征: :

　改善住宅的支出正穩(wěn)步增多,購(gòu)房需求正在進(jìn)一步釋放。

　烏蘭察布市的城市化進(jìn)程正在快速發(fā)展,集寧城區(qū)平房居民正在“樓房化”,周邊旗縣的中低收入居民不斷進(jìn)入城區(qū),成為商品房的重要客群之一。

　房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)發(fā)展階段,局部?jī)?nèi)銷市場(chǎng),受宏觀調(diào)控影響較小,房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

　? 產(chǎn)品特征: :

　多

　層(1-6 層):市場(chǎng)主力的產(chǎn)品形態(tài),區(qū)域正處于大面積拆遷,平房樓房化進(jìn)程快速,當(dāng)?shù)乜腿狠^認(rèn)可,客群穩(wěn)定。

　小高層(9-12 層):單價(jià)、物業(yè)費(fèi)偏高,銷售狀況一般,但就是隨著市場(chǎng)

　產(chǎn)品特征的多元化,逐漸成為當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展的趨勢(shì),將代替?zhèn)鹘y(tǒng)的多層產(chǎn)品。

　花園洋房、高層:少部分富裕人士置業(yè),隨著生活水平的提高,需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)。

　? 開(kāi)發(fā)樓盤外立面現(xiàn)狀: :

　立面設(shè)計(jì)極為簡(jiǎn)單,缺乏設(shè)計(jì)感;材料以涂料為主,缺乏檔次,顏色以大面積艷色為主,顏色對(duì)比不強(qiáng),缺乏美感。

　? 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀: :安防、保潔不強(qiáng),門崗門禁簡(jiǎn)單,定位高端的項(xiàng)目無(wú)法給業(yè)主心理安全感與滿足感。

　? 分析: :區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后,同質(zhì)化嚴(yán)重,其中對(duì)綠化率與景觀設(shè)計(jì)意識(shí)淡薄,本項(xiàng)目應(yīng)在這方面加大設(shè)計(jì)力度與營(yíng)銷方法。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的營(yíng)銷手段單一,代理行業(yè)壟斷性嚴(yán)重,外來(lái)代理公司很難生存,無(wú)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷手段,售樓處包裝單調(diào)、推廣力度小。

　四、營(yíng)銷策略建議: :

　建議采取高形象、精定位、高性價(jià)比的方式作為營(yíng)銷手段,利用項(xiàng)目前后大公園、大綠化、半山坡地等自然優(yōu)勢(shì),通過(guò)先打造景觀綠化、外部臨街景觀帶、會(huì)所等展示元素,吸引外部消費(fèi)者,提高項(xiàng)目品牌知名度,塑造高品質(zhì)樓盤及品牌形象展示;在營(yíng)銷的過(guò)程中把本項(xiàng)目作為集寧最宜居高端洋房小區(qū)“半山半城”進(jìn)行高效的渲染。在運(yùn)用中,鑒于本地區(qū)的房?jī)r(jià),通過(guò)嚴(yán)格控制成本標(biāo)準(zhǔn),提高本項(xiàng)目的綜合性價(jià)比,從而使客戶在購(gòu)買過(guò)程中感受到項(xiàng)目品質(zhì)與項(xiàng)目?jī)r(jià)格之間的落差,從而形成迅速熱銷的原動(dòng)力。

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