某市 XX 市場調研報告

　一、

　區域環境研究 1、區域綜述 江北區觀音橋位于某渝中半島和北部地區的幾何中心，是傳統的商貿繁華區域，是某市人民政府確定的五大商圈之一，是江北區政治、經濟、文化中心和交通樞紐。

　觀音橋商圈以觀音橋轉盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內區域。

　商圈作為北部城區商業發源地，憑借鄰解放碑及新區優勢，曾為上世紀90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業結構、布局不合理而出現“商業空心”現象，限制了一些大型、綜合性商業物業在此發展。

　隨著觀音橋商圈的重新規劃并開始實施 3 2003年龍湖·北城天街、協信·黃金海岸投入使用，使該商圈的整體形象得到了很大改觀，商業布局初具雛形 4 2004年，對觀音橋商圈進行了從新定位，政府意在把觀音橋商圈建為極具特色的休閑、娛樂、購物場所，集中體現“某的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費的天堂”四個方面的文化消費內涵 5 2005年2月，2萬方的嘉陵廣場的正式開放，進一步定

　位了觀音橋生態商圈的形象，在規劃中，觀音橋商圈面積將達到42公頃，目標直指西南地區最大的生態商圈 2、商圈環境分析

　??商業環境 人流量（日/萬）

　輻射消費范圍 商業營業面積（萬㎡）

　商業形態 20萬 江北、渝北、 北部新區 70 余萬㎡ 百貨、家電、建材、餐飲、娛樂等

　大型商業項目：（分類）

　購物型商業：

　龍湖·北城天街（名店坊、華聯商廈、遠東百貨）、天街2號、AEPC香港城、茂業百貨、新世紀百貨、重百、協信銅鑼灣廣場（黃金海岸）、金源地下城等， 家電買場：

　國美、蘇寧、商社以及即將開業的大中電器等 建材賣場：

　青田家私廣場、營業面積4萬方的建瑪特、南亞家具廣場、金觀音家具廣場等 大型超市：

　家樂福、福建永輝超市、新世紀超市等 餐飲、娛樂項目：

　分布區域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、協信銅鑼灣廣場等，金源地下城內餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級的配套，在高端群體中有一定的認知度，金源·時代俱樂部整合娛樂的消費模式也得到消費者的認可，其他的餐飲、娛樂項目主要為商圈配套的點綴，未能

　形成商圈的核心消費點，且在消費者心中認知度也都不高。

　??交通環境

　 觀音橋位于江北區交通樞紐，多路公交車可達城市各主要區域，到解放碑20分種車程，到沙坪壩約30分鐘，到南平約30分鐘，從觀音橋商圈的輻射區域來看，區域內可通過公交、小巴、環城車等交通工具，在20分鐘以內均可到達。

　??人口及產業構成 *

　當前情況 目前觀音橋商圈的商業輻射區域主要包括江北區、渝北區、北部新區，輻射人口100萬以上，江北、渝北不屬于傳統意義上的經濟強區，但隨著區域房地產市場的開發，大量的中、高檔樓盤的興建，北部新區的興起，城市居民紛紛選擇該區置業，僅此帶給北部新區的新增人口達10萬以上，且北部新區逐漸形成某主要的富人聚居區域之一，徹底顛覆了該區域傳統的人口結構。

　區域主要以二、三產業為主，汽車摩托車、電子通信設備、醫藥、日用化工為區域的主要支柱產業，江北是某北部商貿中心，觀音橋農貿市場年成交額在全國同類市場排名第二。

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　未來發展 隨著區域房地產市場開發的進一步深入，江北城CBD的興建，北部區域新增人口將達20萬—30萬，大量城市配套的建設將大力促進區域第三產業，尤其是餐飲、娛樂以及流通商業的發展。

　二、主城區各區商圈對比分析 1、商業體量

　商圈 當前供應量 2005年 預計近期供應量 2006年 預計遠期供應量 2010年 解放碑商圈 100萬 30萬 75萬 沙坪壩商圈 20萬 30萬 40萬 南坪商圈 26萬 30萬 45萬 楊家坪商圈 20萬 34萬 40萬 觀音橋商圈 70萬 32萬 45萬

　2、商圈特色

　內容 商圈名 步行街 商業面積 吸納和輻射面 （人口）

　特殊題材 解放碑 建成時間最早，市內影響范圍最大8萬平方米 100萬平方米以上 100萬以上 中央商務區 沙坪壩 在全國較有影響，8萬平方米 20萬平方米左右 100余萬人 三峽文化、人性化、文化區 南坪 變數最大的步行街，33萬平方米 約26萬平方米 60余萬人 吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸 楊家坪 有最高的玻璃塔， 約20萬 近100萬人 輕軌橫貫，周

　18.9萬平方米 平方米 圍有某動物園 觀音橋 市民期待最多，42萬平方米 70萬平方米左右 80余萬人 附近橋梁最多，臨近北部新區

　 三、區域板快分析 1、商圈各區塊分析 ?? 北城天街 區塊 *

　區塊范圍 洋河大道及建新北路沿線 *

　概述 步行街外商圈的主要商業分布區，集中了北城天街（北京華聯、遠東百貨）、香港城、天街2號、茂業百貨、新世紀百貨等觀音橋商圈的主力營業店 *

　商業類型 大型百貨商場、品牌店、零關稅商場、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、移動通訊城、電影城等 *

　主要商業營業面積 名稱 世紀新都 茂業百貨 北城天街 天街2號 CEPA香港城 總營業面積 營業面積 1.4萬方 8萬方 14萬方 2萬方 2萬方 約38萬方

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　租金價格帶 ▲ CEPA香港城租金情況 樓層 經營范圍 租金情況 出租情況 5F 茶餐廳、美容、服飾 80—200元/M2 50% 4F 服飾、美容、居飾 100—200元/M2 80% 3F 服飾、美容 200—250元/M2 90% 2F 服飾、美飾、皮具等 250—300元/M2 95% 1F 餐飲、通訊、服飾等 300—450元/M2 95%以上 ▲ 天街租金情況 樓層 經營范圍 租金情況 出租情況 5 F 電影娛樂城 150元/㎡·月 — 4 F 特色餐飲、娛樂 150元/㎡·月 100% 3 F

　中西快餐、家居 200—300元/ 95%

　城、速博運動城 ㎡·月 2 F 服飾、化妝品、通訊 200—400元/㎡·月 95% 1 F 時尚女裝街 300—500元/㎡·月 95% G F 時尚精品街 300—500元/㎡·月 98% *

　消費區間及消費特征 該區塊集中了觀音橋商圈的主要商業形態，為商圈的核心區域，區域內有遠東百貨、茂業百貨等中、高檔商業，也有香港城、北城天街、北京華聯等面向普通階層的大眾商業，購物環境及氛圍較好，另外區域內有少量的特色餐飲、茶餐廳及美容等商業內容，一般情況下，該區域為觀音橋商圈的主要購物區塊。

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　區塊市場特征及發展趨勢 目前區域市場已基本定型，主要是購物特征，由于區塊處在步行街外，各類交通車可直達，緊鄰的歐式一條街有一定量的餐飲，目前尚未形成此類業態的氛圍，未來比較看好。

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　金源地下城 區塊 *

　區塊范圍 金源大酒店地下商城，嘉陵公園下面 *

　概述 金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區“市民中心”，與規劃中的輕軌站3號線相連。建筑面積45000平方米，業態劃分

　為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所。

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　商業類型 現目前金源不夜城內主要商業項目有時代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及不分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經營較好的部分包括時代俱樂部的歌劇院、慢搖酒吧、KTV和福建的永輝超市。

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　營業面積 金源地下城規劃商業面積近3萬方，目前在營業商業面積約2.8萬方左右。

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　租金價格帶 入市時，開發商承諾租金80元/M2，8年不變。

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　消費區間及消費特征 在餐飲、娛樂方面，如時代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，主要面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，價格一般較高，其中也有大部分A貨，福建永輝超市因其價格比較優惠，在周圍居民當中口碑甚好。

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　區塊市場特征及發展趨勢 按照開發商金源大飯店的最初設想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所，還應成為某娛樂休閑的新地標。而園林景觀與拉斯維加斯建筑風格的完美融合，相當于一般地下商場兩層的層高，良好的換氣系統正在向我們張顯它一流硬件設施的氣派。隨著輕軌3號線的建成，屆時金源不夜城的市場前景更加看好。

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　家樂福 區塊

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　區塊范圍 建新東路口至建新南路沿線 *

　概述 該區塊為觀音橋商圈重要的一極，重點商業項目有家樂福超市以及協信黃金海岸等，因項目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中有相當的份量。

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　商業類型 購物超市、家電賣場、餐飲娛樂、臨街小商鋪等 *

　營業面積 商業項目 黃金海岸 家樂福超市 其他 營業面積 2.9萬方 1.5萬方 合計約1萬方 合計 5.4萬方

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　租金價格帶 臨街商鋪：租金帶在80—200元/平米 黃金海岸：底層臨街，租金350—450元/平米；逐層遞減，其5層近4000方，被音樂龍整體租下 *

　消費區間及消費特征 該區塊現目前除傳統的商鋪在經營電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外，其他主要分布在協信黃金海岸和家樂福，對于家樂福，因其品牌影響，對江北區的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而對于黃金海岸，開發商想打造的是一站式商業步行街，地理區位較好，人流量也很大，但現目前由于觀音橋整體商圈消費傾向于北城天街區塊，黃金海

　岸目前業主經營情況不太理想，因基礎設施配套等原因，顧客很難停留下來。

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　區塊市場特征及發展趨勢 目前，區塊商業氛圍還不太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區塊還未能很好體現其在觀音橋商圈的價值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴展的趨勢，以及周邊城市還建工作的進一步開展，同時，步行街商業的逐步成型，將極大促進該區塊商業的發展。

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　建新東路 區塊 *

　區塊范圍 建新東路沿線至建東天橋段 *

　概述 該區塊目前除蘇寧電器、商社電器外，暫無其他稍有影響的商業項目，除上述兩大專業家電賣場外，其他形式的商業基本上都是傳統的臨街小商鋪。

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　商業類型 家電賣場、小餐飲店、零售通訊店等 *

　營業面積 商業項目 蘇寧電器 商社電器 其他 營業面積 1萬方左右 約5000方 約5000方 合計 2萬方

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　租金價格帶 臨街商鋪租金多在100—200元/平米區間

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　消費區間及消費特征 目前，區塊內主要商業形態為大型家電賣場，因為家電賣場的區位集中，在消費者當中有一定的認知度，除此之外，區塊內其他商業僅為周圍居民生活配套，消費層次較低。

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　區塊市場特征及發展趨勢 作為進入觀音橋商圈的主要通道之一，現階段區塊內商業氛圍主要停留在傳統的商業零售及批發方面，另外，家電專業賣場的集中給區塊帶來了一定的商業氣息，隨著觀音橋商圈的進一步擴展，建新東路將是發展的重點，發展潛力很大。

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　步行街區塊 *

　區塊范圍 觀音橋步行街沿線 *

　概述 步行街區塊的商業主要是最近才興起，隨著嘉年華大廈、財信大廈、未來國際、同聚遠景等項目商業部分的推出，原來“幾乎空白”的步行街商業帶迅速崛起。

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　商業類型 主要是大型商場及專業賣場。嘉年華大廈的商業部分為負1至5層為其商業部分，營業面積約3萬方，其負1層已經開始經營，主題為女性服裝、鞋帽、飾品等的專業賣場，1層為銀行和麥當勞，2至5層已基本敲定為數碼大賣場。財信大廈由于新世紀的進入而顯得充滿活力，因此又名新世紀大廈，位于江田廣場的書記新都即將在年內搬遷至財信大廈的1至7層，定位為新世紀百貨某旗艦店，其新店預計在年內開業，且新世紀百

　貨公司的辦公總部也將搬遷至此。世紀金街項目為財信大廈商業部分之一，位于項目負1層，緊鄰同樣位于負1層的新世紀超市，營業面積5000方左右，主要經營思路是經營中、低檔服裝、飾品等，類似香港城。由英利集團打造的未來國際大廈，定位是建造高達40余層的觀音橋商圈地標性建筑，其商業部分分布在裙樓，5層體量約4萬方，據悉，目前已經商定引進香港某高檔百貨，檔次定位較高，可能為某檔次定位最高的商場。

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　營業面積 商業名稱 嘉年華大廈 財信大廈 未來國際大廈 同聚遠景 營業面積 3萬方 約4萬方 4萬方 約6000方 合計 11.6萬方 *

　租金價格帶 該區塊因為項目性質比較接近，在租、售價格上也比較接近，以嘉年華大廈為例，其負1層租金為200—300元/平米，臨街鋪面租金為500—600元/平米，銷售的價格在2.8萬至6萬之間。

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　消費區間及消費特征 目前區塊消費市場還未啟動，就商業定位來看，主要是面向中、高檔市場，這將是觀音橋商圈另一個消費熱點。

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　區塊市場特征及發展趨勢 輕軌3號線觀音橋站點設在新世紀大廈下，由此帶來的輕軌經濟以及步行街經濟在觀音橋商圈的回歸，將極大帶動區塊消費市場的發展。

　2、區塊比較及發展趨勢

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　 區塊商業規模及類型比較 區塊名稱 商業定位 現供應 規模 營業規模 主要商業類型 北城天街區塊 購物、娛樂 約50萬方 40萬方左右 大型百貨、綜合型商業 金源地下城區塊 娛樂、餐飲 4萬方 約4萬方 娛樂城、餐飲 家樂福區塊 購物、娛樂 6萬方 5.4萬方 超市、綜合型商業 建新東路區塊 家電 3萬方 2萬方 家電賣場 步行街區塊 購物 12萬方 基本上未開始營業 高檔百貨、專業賣場 ?? 區塊特征及走勢 各區塊特征及走勢比較 區塊名稱 區塊商業特征 未來商業發展走勢 北城天街 區塊 觀音橋商圈商業最密集區域 緊鄰歐式一條街，之后在餐飲、娛樂方面將有一定突破 金源 地下城區塊 地下商業版塊， 依托輕軌經濟而形成的地下商業帶，同時背靠金源大酒店的優勢，其娛樂、餐飲方面的優勢將更加凸顯 家樂福 傳統商業區域 城市還建工程的開展，將帶活

　區塊 這個商圈的邊緣經濟區域 建新東路 區塊 傳統商業區域 觀音橋商圈擴展的首要區域，商圈經濟有向建新東路延伸的趨勢 步行街區塊 新興貴族商業區 輕軌在腳下延伸，該區域將是以后觀音橋商圈購物的首站

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